这是严肃君的第621篇推送

终于，存量房利率下调的正日子到了！

早在8月31日，央行就宣布9月25日起，存量首套房贷款利率可降低。今天严肃君的N个500人置业群，以及小易朋友圈高频出现同一个问题---

“你的房贷，每月少还多少钱？”

严肃君走访了北京几家主流银行，探到了各家银行最终确定的利率下限。

此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中包括首套房以及二套转首套。

整体来看，这一次的存量房利率下调，主要影响2019年10月8日前的首套房客群，普遍能从LPR+上浮基点，调整为LPR。

但有的银行，还会重新审核买房人的征信，若存在不良贷款记录，就不一定能调整到下限。

01

无需申请，统一下调

包括中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、招商银行在内的几大主流银行，都以2019年10月8日为分界线，对北京存量首套房贷利率进行调整。

2019年10月8日之前放款的，且已经选择利率跟随LPR浮动的，此次可降至LPR——最新一期5年期以上LPR为4.2%）。

注意，有些买房人选择的是每年1月1日调整利率，而有些选择的是放款日对应的每年的对月对日。今年为止，存量房贷利率已经跟随LPR调整过的人群，需要等到明年才可调至下限。

银行将在后台批量操作，无需客户申请，统一下调。

唯一例外是工商银行，采取的是“一户一调”。

简单来说，若当年买房时因征信问题，导致放款利率上浮基点较高，或是这几年还贷期间出现过逾期等不良还贷记录的，将不能下调至下限，还将会有一定的基点加成。

而2019年10月8日之后放款的，仍保持LPR+55bp不变。

事实上，在今天之前，银行早已提前行动，通过多种方式主动对接降低存量首套住房贷款利率的相关服务。

比如在银行App首页设置了“存量房贷利率调整”专区，一键点击即可知晓拟调整后的利率。也有不少借款人注意到，在手机银行App的“还款计划”列表中每期还款金额已经调整。

另外，也有多家银行陆续为符合要求的借款人发送存量房贷利率调整短信通知。

还有一种情况是，2019年10月8日之前放款，依然选择执行固定利率的。

中国银行的做法是，筛选出了现行房贷利率仍高于4.2%（即最新LPR值）的贷款人，并已经在9月21日前，逐一电话通知，征求是否调整为跟随LPR浮动。

若接受，在银行柜台面签后，则也将调整为LPR这一下限。

02

细算账，利好一般

在调整下限落地后，几家银行人士们普遍认为，此次北京存量首套房贷利率调整，对首套房客群来说，利好影响并没有想象中的大。

尤其是坚持选择固定利率的客群，这一次依然大部分都选择了不跟随调整。

严肃君一算账，就明白了。

比如有人是2009年做的贷款，房贷利率最低的年份。当时的首套房贷利率，普遍是基准利率打7折——当时5年以上的年基准利率是5.94%，所以当年首套房贷年利率5年以上的是4.158%。

本来就低于目前LPR，不跟随调整情理之中。

再比如2016年-2017年的时候，我国全国大部分银行都提供9折左右房贷利率优惠，当时房贷期限5年上的基准利率为4.9%，优惠后的利率就是4.41%左右。

而LPR，一直到了2022年8月，才降到了4.3%。也就是说，这部分买房人利率“吃亏”的幅度低，时间短。

而且顾虑还在于，一旦选择跟随调整，万一后面LPR值反弹了呢，说不定还会再高于现有固定利率。

不如再观望观望。

毕竟小道消息很多，有专家认为惠普金融措施已经到底，另外，在10月25日时，还会有第二轮固定利率转LPR调整，仍有考虑时间。

03

“二套转首套”才能省“大钱”

其实真正能省“大钱”的，是认房不认贷新规之后，可以“二套转首套”的买房人---

手里的存量房贷利率将可从LPR+105bp，调整为LPR+55bp。

只是“二套转首套”的申请，今天才刚刚启动。

据了解，工商银行可以通过APP线上提交资料申请。但中国银行和招商银行，都需要线下递交资料申请。

在收到申请后，各家银行将对调整申请逐笔进行人工审核。

其中，10月22日（含）前完成申请的，将于10月25日对审批通过的业务进行集中批量调整，批量调整后的新贷款利率于当日起执行；

10月22日后完成申请的，对于前期未调整的存量房贷，在满足相应条件、符合调整要求后，银行将逐笔进行审核，审批通过后新贷款利率于当日起执行。

至于从申请日到申请通过，再到成功调整，这一系列流程所要历经的时长，几家银行都表示目前仍不清楚，“本月的主要调整工作放在首套房”。

对于是否所有“二套转首套”都能调整到下限，这一次，多家银行都表示不会“一刀切”，还要考察还款人的征信情况。

互动时刻：

今天，你的房贷利率下调了吗？每个月又能少还多少贷款呢？欢迎在评论区留言讨论~