链家调低中介费，原来签高价中介费的购房人可以要求调低费率吗？9月26日，相关媒体报道了北京链家下调中介费的消息，二手房交易的中介费由房屋成交总价的2.7%下调到2%，同时，收费模式从买方单方支付改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%。北京链家这一收费模式的变革，对当前市场中绝大部分购房群体来说是利好，可以降低购房成本，提高房产交易效率。但对于在26号之前刚按2.7%付了中介费或签了中介合同的购房者来说，却不那么友好。大家关心的问题是：多付的中介费可以退吗？没付的中介费可以不付吗？我们就来分析下这个问题。

对购房者来说，中介费从2.7%降为1%，下降的这1.7%实际上可分为两部分，中介机构让利的0.7%和应由卖方分担的1%。0.7%是买方与中介之间的利益博弈，1%是买方与卖方之间的利益博弈。我们首先看这0.7%，这个可以说是中介机构响应相关部门意见及根据市场变化作出的让利行为，问题的关键就在于这个让利行为是否可以惠及已经付款和已经签约但未付款的购房者。就下调中介费来说，这是中介机构的自主商业行为，惠及哪些群体由中介机构自行决定。目前相关政策执行细则还未公布，我们试目以待。据说有人打电话咨询了链家总部，得到的回复是“发文当天及以后签约的按照2%收费，以签居间服务合同日期为准。”现在我们假设中介机构的政策是不具有追溯力，不惠及相关购房者，那相关购房者有哪些救济措施呢？首先，对于已经签约但未付款的购房者，大概率地会选择不付款，等着中介机构去法院告。其次，对于已经付款的购房者来说，也不会轻易认亏，一定会找中介机构要个说法，中介机构可能会祭出“契约精神”这杆大旗，但这并不能说服购房者。购房者的主要理由是《民法典》第五百三十三条规定的情势变更，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。情势变更是《民法典》公平原则的体现。中介机构下调中介费基本符合“当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险”条件，但是否构成重大变化，继续履行是否显失公平这个有待讨论，0.7%占2.7%的25.93%，25.93%的变动是否重大，是否构成显失公平，这个不同法官可能会作出不同的判断。另外，情势变更要求合同正在履行中，中介合同已经履行完毕的话，不满足该条件。 紧接着的问题便是，中介合同履行完毕的判断标准，这个要看合同的约定，看是以促成签约作为完成时间还是以办理过户作为完成时间。我们家楼下的链家门店玻璃上写着“交易不成，佣金全退”，这个承诺可以理解为是以办理过户作为完成时间，所以链家的居间合同应该是以过户作为合同履行完毕的判断标准。

我们再来看卖家分担的1%。这个是买卖双方的博奕，其实最终可以归结到房屋价格问题。对卖方来说，羊毛出在羊身上，如果自身交易成本增加了，那卖方一定会在房屋价格方面寻求补偿，卖方增加的成本一定会转嫁的买方身上，双方会在现有交易成本基础上对房屋交易价格重新达成均衡。也就是说，卖方会保障自己最终到手的收益，其他成本仍然是由买方承担的，买方实际支付的成本并不会减少，买方的利益不会因中介费收费模式的改变而受损。因此，中介费下调后，买卖合同如果还没签，那双方可以根据中介费的变化重新协商房屋价格；如果买卖合同已经签了，说明双方在之前既定的交易成本下达成了均衡，现在如果让卖方也分担中介费成本的话，就是要打破之前的均衡，不利于交易的稳定。所以，法院大概率不会支持。

综合看下来，涉及卖方分担的1%中介费，除非房屋买卖合同还没签，否则让卖方承担的可能性比较小。涉及中介机构让利的0.7%，则可以区分不同的情况。对于还没付中介费的购房者，可以考虑先不支付中介费，但有违约风险。对于已经支付中介费但房产还没过户的购房者，可以以情势变更为由要求降低中介费，中介不同意的，可以起诉到法院请法院判决；对于已经支付中介费并且房产已经过户的购房者，因为交易已经完成，请求中介机构返还中介费的希望则比较小。

以上是法律分析，法律之外还有政府维护社会稳定、企业维护企业形象等因素可以考虑，购房者想要维护自身权益，有一句话说的特别好，团结就是力量！

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刘旭旭律师、注册会计师、税务师

2023年9月29日

刘旭旭，律师、注册会计师、税务师，中共党员，毕业于中国政法大学，专注于商事诉讼仲裁、税务筹划、税务争议解决、投融资等商事法律服务，致力于为公司提供全方位的综合性法律服务。