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切记：“楼市有风险，买卖需谨慎”
▌序
所有的选题，可能在某次聊天中就诞生的。
这篇文章的出处就是这样。
办公室里的闲聊，话题离不开房子，聊其他的也擦不出火花。
昨天白云区有新的控规出炉。
我和师姐，从用地指标聊到旁边的在售项目，进而说到产品。
项目中一个67平的小户型，让其他的同事也加入讨论。
一场关于小户型占比对项目定位影响的辩论，由此展开。
双方你来我往，好不热闹。
我发现双方有一点是一致的，67平是小户型，屏幕前的你应该也这样认为！
不知道什么时候开始，大家对于小户型的概念已经变了。
▌01.
市场在变，我也在变
从业那么多年，刚才的一瞬间发现我的思维变了，
五年前，我觉得一个普通家庭，80-90㎡够用了，甚至一些60-70㎡的两房也能满足。
五年后，我觉得一个普通家庭，120㎡才合适，要住得舒服至少得140㎡以上才行？
五年前我考虑的是够用和满足，现在我却想的是合适和舒服.
肯定有因素在影响并改变着我们。
首先，肯定是被开发商影响了！
这几年贵阳陆续出了不少高端项目，面积也越做越大，
再加上大平层和别墅的各种视频和软文到处飞。
潜移默化间，我变了！
当然，作为房产从业者来说，这算是一种进步和升华。
现在我们更关注哪些房子能让大家心情愉悦，让大家住得舒服，让大家摆脱“现实和物质”的束缚。
其次，就是生活方式的改变。
特别是口罩之后
口罩前，楼上和楼下的邻居几乎不认识，奉行赚钱就是为了花钱的真理，为了高薪频繁跳槽是常事，春节回家是必须的，楼下超市什么都可以买到，奶茶还可以外卖送！
口罩后，经常收到邻居的游玩邀请，赚钱了会存一部分，工作稳定不愿跳槽，官方提倡就地过年，家里总要屯点物资，奶茶的制作方法还记得好几种！
这就是生活方式的改变。
琴棋书画是生活方式，柴米油盐也是生活方式。
生活方式变了，市场变了，大家的认知结构变了，购房的逻辑也随之改变。
▌02.
小户型太“刚”
小户型也有坚定的拥护者，比如包租公和包租婆们。
也是在那段时间，大家的认知结构的变化最大！
一百多平的产品是主流。
在房价高涨的那段时间，公寓能崛起，除了单价低，未必没有小户型缺失的原因。
甚至到了21年，很多流量项目的价格都在一万以上。
建发央著是这一年开始火的。
七十多平的三房，最低七千多的单价，势头很猛。
我对小户型的关注也是这个时候开始的。
其实，小户型的产品并不是这个项目独有。
比如当时观山湖的中铁逸都，也有小户型的产品。
只是价格太高，很多人够不到，关注度自然不高。
另外，随着楼市的发展和家庭成员的增加导致需求的改变，大家通过各种渠道，接收到不同的信息和观点，所以产生了小户型过于刚需的想法。
而我，也是这一观点的支持者和传播者之一。
时间长了，小户型就变成了一把双刃剑。
开发商对它又爱又恨，因为大家习惯了，直观地用产品去解读一个项目。
从购房者的角度来看，它的存在会影响到高端项目的定位，小户型相当于降低了购房门槛，从而造成业主结构不够纯粹。
而开发商想要加快自己的去化，让产品向下兼容，扩大购房者的“范围”，质量不够就让数量来凑。
这或许就是我师父常说“贵阳缺好房子”的原因之一吧。
如今，改善人群才是楼市的主力军，刚需客群持币观望，小户型“滞销”，没有出路了吗？
我看，未必！
▌03.
一席之地
首先，只要租赁市场依旧存在，那小户型依然有春天。
房东们依然拥护这样的产品，特别是一些出行方便的项目。
其次，出生率的下降，为什么官方高层那么紧张？
因为我国人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会！
我并非要对人口结构指手画脚，而是说这就是一个突破口。
老年人多了，康养产业必定在未来的市场有一席之地。
老人们已经没有了追求“大”的欲望，自然以小户型为主。
当然，他们更看重服务体系，希望在生活，健康，心理，娱乐等各个方面的需求得到满足。
除此之外，旅游也是年轻人热衷的话题。
不愿意生孩子的年轻人，却愿意天南地北地说走就走。
旅居也是未来房地产的重要一环。
当然，旅游和旅居的区别不仅仅在字面上。
旅游是点对点的连接，节奏很快。
旅居是点对面的组合，是一种慢生活。
西南F4中，贵州和云南都以避暑闻名。
不少本地人吼着“冬天去海南，夏天来贵阳”的口号。
在避暑这个板块，能打的地方还真没几个。
小户型的房子是旅居首选，只要五脏俱全就行了，
如图，贵阳某项目最小户型才47平，而且还是精装现房。
这种可以“一镜到底”的户型，如同“酒店房间”一般。
总价不高的同时，就算冬天空置几个月，费用也不高。
这更符合当代年轻人的消费观念吧。
你问我为什么不选大户型？
因为定居和旅居真的不一样。
定居的城市，还有自己的朋友和家人。
国人的“落叶归根”是印在骨子里的。
▌结语.
说实话，贵阳能拿得出手的东西不多，
唯独环境气候这块，是老天爷赏饭吃。
咱们贵阳的旅居康养还是值得研究的，
咱们的长处，既然这是老天爷给的，必须拿出来发扬光大。
毕竟上天安排的最大嘛。
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