这是严肃君的第624篇推送

买房，无非几个原因，自住、改善和投资。

当下市场，新房指导价在高位，区域次新价格也不低，改善换房可以等几年；投资关注点别的市场；唯独刚需买房，没法等。

这种买房自住，总的来说就是预算有限，需求无限。要地铁，要配套，要装修品质。

需求再具象一些，就是离地铁近，上班方便；首付已经掏空6个钱包，首付不要太高；时下还要加上一条，最好有品牌背书，交付不是问题。

前一阵，万科时隔4年半在北京拿地，业内和买房人都期待了一把。

案名确定万科东庐，户型面积整体定位刚需。

不得不说，对买房的年轻人来说是个好消息。

01

常营的配套，通州的价格

先来说说，年轻人买房，通勤是刚需。

物资学院板块，算是通州的新起之秀。万科东庐距离6号线物资学院站800米，步行10分钟可以到达。

更关键的是，6号线和朝阳北路“含金量”很高。

地铁6号线，是北京目前最重要的东西连接线。通达朝阳国贸CBD和通州运河CBD两个重要的产业，链接长楹天街、朝阳大悦城、三里屯工体等东部繁华的商圈。

朝阳北路，是东边最重要的交通廊道，自驾出行很方便。也是商业、产业以及北京国际范生活方式的代表。

在6号线上，常营板块指导价8.5万/㎡，而通州物资学院板块指导价6.5万/㎡。

两站地铁，价差2万/㎡，对年轻人来说怎么看都挺划算的。

02

万科把基本功，扩展到了社区

再看当下产品力探讨，基本停留在改善项目上。

我们不得不承认，产品力在抛弃刚需。受各种限制，刚需做产品力难度很大。

难题，往往是机会点。

1993年，万科在上海《文汇报》刊登一则广告，“明天，我们将住在哪里？”

提出居住本质上是研究人的生活，这也成为万科在城市思考社区的原点。

整整30年过去，这道题依然没有标准答案。

逼仄的城市空间，考验拿地企业的不再只是户型设计，还有社区。

法式、宋式、甚至唐式，风格层出不群，基本属于营造的感官。

而社区的功能性，才和年轻人生活息息相关。

在万科东庐，首次提出了“盒子”新型配套的概念。

把社区的归家大堂，融合了酒店式设计，形成社区商业配套。

社区前的下沉式商业分为2个部分，一部分是上层地面空间，划分4个店铺盒子及1个归家大堂；另一部分是地下空间，延伸打造绿色中庭，可停留，引入健身房、餐厅及超市等服务场景。

再来说说下，楼栋排布。

万科·东庐所在地块，要求容积率2.0，限高36米。

一般处理，11层，梅花桩的基本操作，楼缝对楼缝，主打一个密不透风。

万科·东庐打造主动降层，用错层打造”围合感”。除了内部围合，打造7大院落，保证低层低密度的通透。

同时也兼顾到了与城市界面的围合，将社区的庭院与社区外的绿化景观带贯通一体。

我们都知道，所有的建筑都要退让红线，但一般公共建筑退让10-15米，而万科东庐后退50米。

在项目西侧、南侧的城市公园到小区人行入口的路上，会退让出归家景观长廊。在社区东南角，结合马路对面幼儿园建筑的宜人感受，使得空间开阔而又被绿量包围。

这一降一退，社区变改善了。

在大社区，归家动线是一个社区的底盘。

这是一个时间问题，也是一个空间问题。

空间上，回家可以穿越景观，商业庭院-静心庭院-廊架，赏心悦目。

时间上，考虑到年轻人的生活习惯，在社区快递、外卖有专区的动线；人脸识别无触归家动线等等。精确到时间的安排，严肃君还是震惊了一下。

社区的价值，是隐形资产，也容易被刚需项目忽视。

经过时间的沉淀，万科东庐的集约邻里中心成型，庭院树木成群，商业场景出现。

那才是，年轻人生活的开始。

03

从房子，到生活解决方案

再看当下产品力探讨，基本停留在改善项目上。

产品的原点，还是来到了户型和功能上，房子也最终来到了生活解决方案。

大户型做创新相对容易，但对小户型来说，捉襟见肘。

评价一个小户型好不好，通常需要关注两点：1.高效的使用率；2.多且好用的功能性。

以万科·东庐89㎡的户型为例，整体打造三居双卫生设计，LDK共享，客餐厨一体化，透明开放厨房，有独立家政区。

如果你单身或者二人世界，可打造多功能书房、兴趣室等空间。

户型高效地使用，反而是要兼顾长期主义。

对现阶段的年轻人来说，所处的人生阶段，是家庭结构变化最快的几年。

严肃君本人，是5年内从一个人，变成了两口人，有了孩子，甚至同时有了老人同住，所以上车的两居功能已然不够，改善的需求很迫切。

而这个户型，很好的匹配了这部分人的需求，首置也可以住更久。

在交付上，据说万科东庐提供一套全新研发的室内解决方案，期待一下。

在年轻人活动最密集的地方做足了功能，灵动餐厨、多功能台盆柜等等。包括提供整屋嵌入式、适合年轻人智能化的生活解决方案。

算是把装标这块研究透了，感兴趣的可加“yansufenshen163”，获得全套项目资料。

这四年，万科除了之前的住宅项目，也有一些新型业态空间在市面上出现，比如社区型的租赁住房，互联网公司的办公总部......一把手带着研究年轻人需求。

最终指向的是一个“不一样的产品”。

而在当下的新房市场，对于年轻的买房人来说，这些前置的判断和细节，太珍贵了。

建议专家不要建议的背后，是年轻人的生活无奈。

当产品做到能解决更多差异化需求了，年轻人没有后顾之忧，自然会买单。

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