这是严肃君的第625篇推送

最近对“新房改”一词，讨论挺多。虽然还不是官方认定，但严肃君也看到了对未来楼市的两种声音：

“保障归保障，市场归市场”。

北京现在的市场，新房卖不到指导价是事实；但不少项目，被限价卡住了，也是事实。

未来真的按需求划定产品后，必然会带来一系列变化：

1.土地供给模式会调整，土拍将取消限价，好地块会被热抢；

2.好盘、稀缺盘价格卖得比现在更高；

尤其在海淀，及海淀主要外溢区域，一定是热抢的主战场。

每一次海淀出让地块，都是“双触顶”成交。一开盘，也都是几售几罄。

本周末才开放样板间的海淀豪宅香山樾，就已经冲上买房群里的热议榜。

01

海淀的豪宅，是走流速的

豪宅演进至今，地段虽然已不再是衡量其价值的唯一标准，但无可厚非，地段是衡量豪宅价值的前提。

海淀这个标签，就是豪宅热销的最大推手。

上一次海淀四季青集中供应还是2020年，颐和金茂府和香山壹号院。

近千套豪宅也是走流速的。

关注土拍的盆友，也应该见识过四季青地块的受欢迎程度。

主要原因还是，海淀供地很稀有。

近3年半，北京供地多达154宗，具体到海淀9宗，而香山别墅区，只有2宗。

严肃君盘点海淀供地发现，香山樾的地块，容积率1.05，加上周边绿地，综合容积率甚至达到0.89。

是近十年海淀容积率最低的地块，且面积最大。

看地块价值除了硬性条件，二手房才是，经过购买力反复检验过的真实市场价。

同区域内，类产品颐和金茂府，进入二手房市场，挂牌价已经超过15万/平。

香山壹号院虽然没有挂牌的房源，但价格喽了一眼也是达到14.6万/㎡。

香山樾的指导价12.1万/㎡，这个价格只能是海淀改善供地的起点，不是终点。

为什么这么说？除了供地稀缺，最终回到了区域实力。

2022年，海淀区占北京全市GDP比重的四分之一，不过多赘述。

但海淀供地很克制，一来有底子，不靠卖地。二来在经济下行期，实力就是强大的信心啊。

所以，海淀永远是海淀。

02

豪宅的价值，取决于窗外的风景

严肃君曾说过，没有景观的大平层，只是大户型。

从闻名世界的大都会纽约曼哈顿中央公园，到老牌之都伦敦的肯辛顿宫-海德公园区域，其坐标组合均为“核心区域+绝版景观”之组合。

10月31日，越秀地产和北京城建地产双国匠联袂之作—香山樾，“盛世香山 肇新时代”产品发布，在北京颐和安缦酒店启幕。

让严肃君印象深刻的是，前故宫博物院院长单霁翔老师提到的数字，三山五园规划保护的核心地段有多大？

68.5平方公里。

“北京老城是62.5平方公里，三山五园规划保护的核心地段比老城还大一点，那么这个地方就是会生态环境很好，历史文化底蕴非常丰富，和老城形成两个这样的一个重点地区”。

香山樾近山而不靠山，距离香山主体2km距离，有良好的观山视野。

为了融入西山景观，在内部景观上，香山樾也很用心。

三山五园保护区，限高12米，香山樾全部内化成4层的小洋房组成，楼间距20米以上，最大处楼间距达到43米。

不做高低配，没有东西向，保证每一个楼栋的采光、通风和景观拥有，也是开发商利润向购房者居住舒适度的让渡。

整体园林风格和规划，香山樾溯源中国巅峰宋式审美。

利用项目“三面公园、一面西山”自然环抱的格局优势，西侧引西山入园，东侧主动造园，屏蔽城市道路噪音。

园区内围绕三棵百年古树、关帝庙打造景观节点。

归纳一下，主入口“开门见山”；楼间距拉大，可“宅间望山”；部分边户设计转角窗，揽山景入室，为“转窗纳山”。

这才是打造豪宅的界面。

03

纯四居 改善供应社区

豪宅最终也来到了住这个层面。内化成项目，再看看香山樾的惊喜。

一是王炸户型；

终改的客户，是最挑剔的。

香山樾有五种户型，从185平的四居，到275平的四居。

以231㎡的四居三卫户型为例，这款户型突出的就是奢阔。

面宽14米，约6.6米面宽的客厅，而且餐厅与客厅等宽，单餐客空间就接近70㎡。

北侧厨房空间可变，图上是厨房+储藏室&家政间，改造余地很大，完全可以变为中西厨，也可以把餐桌整合在厨房旁的多功能居室。

主卧三分离卫浴和观景浴缸的加入，更顶奢了。

二是颜值打造；

豪宅的颜值，就是新房市场的天花板。

香山樾外立面采用了，蓝眼睛石材、雅奢金铝板及定制天青色仿汝窑陶板，把颜值拉满。

这颜值，配上山景，很绝。

三是强强联合的品牌保证；

最后值得一提的是，在当下的房地产市场环境下，开发商的实力和口碑，越来越成为购房者关注的重要侧面。

香山樾由越秀地产和北京城建联合开发，南北双强，一个是粤系国企开发商龙头，另一个是素有“双奥国匠”的美誉。

过往经验也告诉我们，越是实力稳固企业开发的社区，穿越周期的能力也越强。

本周末香山樾全新样板间即将开放，在“当代隐奢豪宅范本”的大框架下，以理念创新、风格创新、空间创新等一系列空间营构巧思。

互动时刻：

买海淀的人，比我们想象中更多金。

当然，他们也认香山。

严肃君得到消息，香山樾做了185㎡、231㎡的样板间周末开放，感兴趣的宝子可以评论区或者后台留言，严肃君约你一起去看看。