如果细心观察的人，可能会发现，最近几年，一些大城市郊区、新开发城区的房子，都开始了打折和降价，无论是新房还是二手房，甚至连一二线城市的郊区、新开发城区的房产，价位都有所下调。

之所以出现这个现象，其实原因是比较综合的，既有这些全新版块自身的实力不足的问题，也有大环境和市场风向变化的问题。

总结起来，可以归纳为如下几个方面：

1、新区开发、城市拓展速度变缓

现在的城市新区开发和城区拓展速度，和过去一二十年是无法相提并论的，一是因为经济增速放缓，开发商投资拿地热情降低，二是因为人口老龄化和不婚不育率明显加剧的问题，人们对未来楼市增值的预期减弱，市场情绪发生了一定波动。

无论是城市郊区外延拓展，还是城市新城区的开发，都不只是规划的问题，更重要的是要有真金白银的钱往里投，还要有人入住和就业，才能带动起热度来。

现在有的城市，也就只剩下大学城那一片新城区（有的学校是不得不搬迁到大学城集中办学的），还稍微有点热度了，其他新区就是一片死寂，无人区的感觉。

所以，人们在中短期内，看不到新区、郊区板块的“远大新”房源增值的空间，于是市场行情就会重新对这些非核心地段的产品进行估值，有降幅就很自然了。

2、城市优质配套资源有限

在城市购买商品房，本质上更大的权重是购买的城市生活的资源配套，而不只是一个钢筋混凝土的居住空间。

而城市里面优质的配套资源，比如教育、医疗、交通等，是相对有限的，虽然硬件上的学校、医院可以砸钱修建，但是软实力方面，优秀有经验的名师、名医是很难短期内大批量复制出来的。

而且，任何城市的硬件投入，也不可能面面俱到点点顾全，比如就拿地铁线路来说，也只能是优先照顾那些能够率先产出投入回报比的板块和地段，来设置地铁站点。

因此，城市优质的配套资源，很难在短期内快速延伸到郊区和新建城区去，也导致了城市郊区和新城板块一定程度的配套资源短板，房价下行也就在情理之中了。

3、人口增长不及预期，产业迭代升级

任何新版块，无论是城市新拓展的郊区，还是新开发城区，都需要人气和产业的填充，才能真正活络起来。

近年来，除了少数的一二线大城市属于常住人口净流入的态势，很多二线以下的城市都处于人口净流出的状态，有的甚至已经沦为收缩型城市，缺乏人口流入。

就连一二线城市的人口流入数量和速度，也没有过去十多年那么可观了，当然，部分后发崛起的二线城市除外，这些后发崛起的二线省会城市，光是承接北上广深回流的本省人口，就已经够支撑一波行情了。

产业方面，很多行业都在更新迭代，很难维持长久下去，比如制造业，随着用工成本上升，又有智能人工AI的替代，过去那种劳动密集型提供大量就业的制造业就面临更新换代，所以，很多新城区的产业看上去也是比较凋敝，有的是空有厂房，不见工人。

4、主城核心区产品的竞争加剧

导致新城区、郊区新版块的吸引力下降的，还有一个因素，那就是近年来时兴的“价值回归主城”的趋势，主城核心区的产品也在不断推陈出新，大平层、跃层复式等改善产品竞争力不俗，而且主城又有城市里最优质的配套，叠加城市文化底蕴BUFF，很多改善和投资需求都被吸引到主城核心板块来了。

未来可能还会有更多的城市主城区城中村、棚户区面临改造，更多的核心地块会释放出全新的价值来，也推动了主城区域旧城更新的速度，含金量更高，价位方面只要稍微释放一点竞争力，就不会有多少人愿意投向新区和郊区了。