这一年全国房地产市场的走势基本上已经出来了。我们一起来梳理一下国家统计局这两天发布的房地产数据。

你只需要看一下每个月的销售面积，就能领会到这一年的艰辛——

用这一张图可以看出：全国新建住宅月度销售面积最高的，是3月份（12864万㎡）——这得益于2022年末的救市政策与疫情放开在春节之后形成的叠加效应。

4月份便急转直下，仅仅只有3月份的一半（仅剩6715万㎡）。「金三」是有的，但「银四」完全不存在。也就是说，到了4月份，救市政策的效用已经消退了。

为什么6月份的销售面积（10929万㎡）又重新走高？放在从前的年份，6月份（冲半年度销售指标）和12月份（冲全年销售指标）的销售面积都是最高的；但在今年，6月份的销售面积还是弱于3月份——还是那个原因，救市政策的效用已经消退了。

所以到了7月份，你就看到了全年最低的销售面积（仅剩6031万㎡）。于是，7月24日的政治局会议明确提出「适时调整优化房地产政策」。

最高指示都已经说得这么明确了，为什么8月份的销售面积（仅有6188万㎡）仍然没有起色？因为落地政策出得很慢——像「认房不认贷」（2023/8/25）和「降首付比例」（2023/8/31）这样的具体措施，都是在一个月之后才姗姗来迟。同样，那些想要放开限购的地方政府，也是在一个月之后才陆续获得住建部的放行。

虽然9月份的销售面积（8959万㎡）拉出了一根小阳线，但已远远弱于3月份。值得注意是：8月份出台的这些救市政策，其力度强于2022年末的那些救市政策，但效果却越来越差。

到了10月份，救市政策的效用又消退了，而且是以更快的速度消退——10月份的销售面积（6616万㎡）又迅速滑落。

那么，剩下的两个月会怎样？11月份应该会比10月份更差，12月份会有所抬头，毕竟房企还是要冲年度销售指标的（差不多就是加大优惠力度的意思）。但是12月份恐怕无法突破3月份的高点，甚至可能无法达到6月份的第二高点。

◆2023年全国新建住宅月度销售面积对比

我们为什么要逐月分析销售面积的变化？我们想说的是：相关部门很可能高估了政策的威力，低估了本轮房地产困境。

用轻药的时机已经错过了，现在该是用重药的时候。如果现在还不舍得用重药，等到明年开春之后，只能用比重药更重的重药，才会有效果——但是，那种副作用会很大很大。

我们只是遗憾。我们只是惋惜。越是贻误战机，副作用就越是不可承受。

这一年只剩不到一个半月。