标题中的这个问题，毫不夸张地说，一定是目前所有还关注上海楼市的各位最关心的问题，没有之一。
然而，你我皆凡人，不是袁天罡，李淳风，刘伯温，没有准确预知未来的神力，所以即便是那些标榜很懂房地产的所谓专家大V们，一样完全没有可能精准地预判到“底”在何处，“底”在何时。
既然如此，那么这个问题是不是就没有必要去分析一下，研究一下了呢？作为普通人的我们，虽然的确没能力准确断定“底”的位置，但如果你尚有参与这轮楼市周期意愿的话，搞清楚一些和“底”相关的关键性问题，对于接下来做决断时降低误判概率还是会有些帮助的。
今天的文章就通过对几个比较核心的问题分析，跟大家一起探讨一下上海二手房价格见底的这个问题。
问题一：二手房价格目前到底跌了多少？
二手房价格究竟跌了百分之几？讲真话，这个数据哪家说的都不会精准。其中有两种数据千万别当真了。
一个是统计局官宣的数据，那个数据，基本总是以不变应万变的姿态维持在正负5%的区间内；另一个是言必称“惨”的自媒体博主们口中的数据，他们上嘴唇一碰下嘴唇，上海二手房就都跌了30%以上，冷不丁还会给你个腰斩的“惊喜”。
然而，真实的情况一定不是那样的，想要了解到比较接近真实情况的数据，你还得找靠谱的一线中介，听他们给你讲在一线市场最真实的认知。
当然你也可以参考一下链家网上的近期挂牌价以及成交价统计，虽然现在链家网上的数据也有些“猫腻”成分，但尚能够相对比较好地还原市场原貌。
当你按照柯南提供的思路去了解就不难发现，目前上海二手房市场挂牌价格的整体跌幅尚未超过20%。
挂牌价降幅超过20%的房源，大部分是那些已经卖了好几个月甚至近半年尚未去化，但又依然坚定要卖掉的房东妥协自砍挂牌价的老房源。
自十月下旬开始，新房源初始挂牌价格就降得比较低的苗头似乎有那么一点出现了，但真正一上来就自砍两成价格挂牌的房源依然极少。
再来看看实际成交价的跌幅变化，成交价格跌幅也没有那些媒体博主说的那么夸张，整体上大致也就20%多一点。
具体来讲，不少品质好，属于区域内相对稀缺的房子的成交价跌幅并未达到20%，充其量也只是接近20%了；而相对次一点的房子最终的成交价跌幅，整体上是超过20%的，但距离跌穿30%至少还有5个百分点以上的差距。
对于目前价格的跌幅情况，可能很多人的体感认知和实际真实状况之间是存在差异的。这种差异的产生，原因有三：
1、大部分人并非时刻在一线市场感知动态变化，又经常刷到“惨不忍睹”的视频信息。
2、大部分人对于这轮周期中各种房源价格的最高点位置并没有很准确概念。
3、这轮周期房价下行始于2021年下半年，但真正进入快速通道的时间实际就是最近大半年，讲得直白点就是，目前大部分房子呈现出来的跌幅中的一半甚者三分之二都是近大半年的事。
不管怎么讲，价格下跌确实还在进行时中，而且目前呈现的跌法似乎也不再是完全的“钝刀子割肉”，特别是近期开始，似有所加速的迹象，尤其是那些前期屏着跌幅相对不大的房源，如果真想短期内卖掉，价格上或大概率要降一个LEVEl才能“成功撤退”。
问题二：“底”究竟是怎样形成的？
价格要筑底，两个力作用。一个是市场本身的自然作用力，让供求量和供求心态达到平衡，自然筑底；另一个是市场外部力量大力刺激强行筑底。
2000年至今的几轮房地产周期，凡出现房价持续下行探底的时候，最终筑底的关键力量无一例外是外部的强刺激。
由此导致每次价格下探都不能真正回落到市场自然该有的相对比较合理的底位，说白了就是没跌透，就被硬拽起来了，然后就是又一轮的狂飙。
反复这么折腾了几次后，房地产市场目前实际上已经基本上失去了“软着陆”的可能，即便是现在开始彻底变换思路，用对方法，尽全力避免“硬着陆”，但结果很可能依然会是一个摔得不轻的半硬不软的着陆。
问题三：这次筑“底”的方式和既往会一样吗？
经历过了多轮房地产周期的风雨洗礼，接受过了当下房地产市场变化的教育，相信我们都已经明白了，过去市场下行，靠着外部刺激的力量就能反转，且还屡试不爽的根本原因是彼时除了房地产市场不行，其他经济业态市场都还行，至少没下行。因为在别的经济业态市场还能赚到钱而且还有预期中可以赚到的钱，所以彼时，大家都还有底气给房地产市场做转移支付。
这个道理虽然很浅显，今天说起来似乎大家都懂，但在三年前呢？在那些被政策刺激后市场很快筑底反弹乃至狂飙的岁月里呢？谁意识到了？当初是因为没有痛过，所以没有领悟；如今就成了“多么痛的领悟”了！
这次价格一定也会筑底，这是必然的事情，不过这次的筑底注定会和既往几次不太一样。市场本身的自然作用力或大概率成为主因，因为现在的整体经济形势大家都懂的。
然而，我们依然架不住市场外部的那只手要伸出来，而且这也是一定会发生的事。由于这件事会出现的必然性，所以筑底的过程也大概率会出现反复，而且也不能完全指望这次的筑底会筑在市场本身自然应该回到的最合理的底位上。
但不管怎样，还是希望这次市场外部的手能相对克制一点地“挥”，那样的话，市场或许还有可能有机会慢慢走上持续健康发展的道路。
问题四：怎样从细微处察觉出“底”快到了？
判断“底”快到了靠什么？看官宣的统计数据？看那个，你心里会没有几个问号？
作为普通人的我们，多留心一下身边的细微处变化，对于预感底部的来临或许更加靠谱点。柯南的建议是，从房产市场内部和外部两方面留心以下这些内容。
房地产内部方面，关注自己需求区域和小区的挂牌量变化，撤牌量变化，老房源挂牌降价幅度变化，新房源挂牌价格在整个小区挂牌价的位置情况，房源成交价和挂牌价之间的价差变化。观察这些，对于判断市场平衡点是否将要出现很有帮助。
房地产外部方面，留意周边熟悉的开了五年以上的餐饮小店活的还好不好，最近这些店改换门庭的多不多。留意过去那些人气旺的商业综合体里，周日（不是周六）傍晚开始的人流情况变化。留意过去经营红火的捏脚店还是不是高朋满座。留意身边女性朋友逛街热情度的变化。这些或许比统计局的数据更加能直观反映经济整体的景气程度。
分析了以上几个问题后，柯南在此也试着对底部做一些具体的个人猜测：
1、目前的市场真实成交价格整体上的确没有见“底”，但也已经在腰部以下了。
2、如果未来一年多里，整体经济形势没特别大起色但也没太变衰的话，价格见底大概率就差“一哆嗦”了，“一哆嗦”后，成交价整体上可能还得下行10%左右，当然不同类型的房子之间仍会有不小的差别。
3、这次筑底依然大概率无法让房价跌透彻，很大一部分房子未必能做到将2015年伊始的涨幅部分拦腰一刀。
4、真正筑底前，很有可能还会出现价格的反复，如果最终确认是反复不是反转的话，买房群体和卖房群体中必定会有不少人被迷惑，出现误判。
5、现在我们讨论的所谓“底”，只是相对于这轮周期而言的，放之长远的未来，可能啥也不是。这个“底”能维持多久，底部运行的结局是反转上行，还是击穿再下行，关键或取决于这次和太平洋对岸“中场休息”时间的长短。
以上这些猜测纯属个人从最近一线市场的经历和对房地产市场外的各类经济业态细微观察后得出的，可能不准，但确是真实感受，供大家参考，仅此而已。
需要特别指出的是，近半个月似乎买卖双方又开始出现全面僵持的苗头，加上几个大中介和房地产媒体博主们的掺和，所以市场变化又开始酝酿起来了，所以大家多留意，需要随时根据一些市场出现的细微变化，调整判断。
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或加微信联系我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！
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