文︱刘德科

每一个烂尾楼盘背后，都是几百个甚至上千个家庭的心碎。今天我们来讨论一下，有没有更好的办法，能够让「保交楼」这项工作获得实质性的推进？

先来回顾一下「保交楼」的政策进程——

●2022/7/28：政治局会议明确提出「保交楼」

●2022/8/19：住建部、财政部与央行出台具体措施，通过政策性银行专项借款方式推进「保交楼」工作，专项借款规模为2000亿元

●2022/11/21：央行又追加了2000亿元「保交楼」专项借款

这些政策，效果怎么样？前些天住建部部长是这么说的：「保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。」（住建部部长接受新华社访谈，2023/11/11）

我们认为，「保交楼」至今还没有找到行之有效的办法。此前的政策，仅有微弱的效果。为什么？至少两个原因：第一，小几千亿的专项借款，难免杯水车薪；第二，当前「保交楼」主要是靠行政化手段，而不是靠市场化手段。

对于「保交楼」，我们有这么几个建议——

第一，发行专项国债或设立专项基金，大幅提升「保交楼」金融支持力度。

此前，经济学家辜朝明也有类似的建议：「我认为保交楼是当今中国最有效的花钱方式。完成所有已开工的项目，就不会出现银行和购房者的巨额不良贷款问题。而且，购房者最终能真正得到房子。所以，我认为支持建筑行业应该是政府的首要任务。中国的建筑业占GDP总值的26%，而美国仅为12%或8%；中国建筑业哪怕萎缩10%，GDP也将下降2.6%，这是一个很大的数字。」（辜朝明在凤凰湾区财经论坛的演讲，2023/9/28）

第二，指派有央国企背景的房企，接手烂尾楼盘的代建工作——请注意，是代建，而不是股权收购。

「保交楼」不是说给钱就行了，因为楼盘烂尾不止是因为开发商资金链断裂，更是因为信用崩塌。如果信用不修复，珍贵的「保交楼」资金会很低效，甚至被浪费。地产央国企接手，不仅是提供工程代建，更是带来信用修复（施工单位与供应商才敢继续合作）。同时，决策部门不仅要对预售资金进行闭环隔离保护，更要对项目公司的债务进行隔离，以便代建公司能用更市场化的手段推进「保交楼」。地产央国企在承担社会责任的基础上，收取微薄的代建费用——地产央国企可因此提升其代建能力，为未来的房地产新模式做能力储备。

第三，建立「保交楼」数据化平台，设立「保交楼」动态考核目标，定期公布目标完成度——这个很难，就不展开说了。

第四，严肃追究爆雷房企责任——这个很好理解，也不展开说了。

这就是我们的粗暴建议。有多少人在乎其实不重要，重要的是此刻你看见了；如果你也有所共鸣，「保交楼」或许就又多了一微克甚至一毫克的希望。

前两天（2023/11/17），我们看到央行、金管总局、证监会联合召开的金融机构座谈会说：「要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持……」

这是积极的表态，但愿我们可以看到更多落地措施。