屋顶书单No.001

赵燕菁著

《大崛起：中国经济的增长与转型》

中国人民大学出版社，2023年1月，￥118.00

导读人︱何玲德科地产频道主编

主流舆论一边倒地建议摒弃「土地财政」，赵燕菁教授却认为，如果你只看到了「卖地赚钱」，那就看得太浅了——欧美国家的原始积累靠对外扩张，我国的大国和平崛起靠土地财政；土地财政决定了我国的经济本质上是「土地本位」的，这也是目前国际博弈中我们能够自成一体的底气所在。

为什么这么多专家都在谈论「土地财政」，厦门大学教授赵燕菁的这本《大崛起》却特别值得一读？因为他有一线的从政经验：他曾经担任厦门市规划局局长长达11年。一座城市的规划局局长，处在能够最直接地观察城市发展的位置上。同时，经过12年在英国卡迪夫大学城市与区域规划系的读博，他也提出了自己的理论，他认为「现代经济学在其底层出了问题」。这双重经历的叠加，让他对学术和实践案例都能够保持敏感。

●一句话了解一本书

「土地财政」是中国经济得以高速增长的根本原因，同时决定了中国经济是「土本位」的，房价上涨是「土本位」的必然体现。

●要点一：如何理解我国的「土地财政」？

资本主义国家的资本积累靠对外掠夺，我国的资本积累靠土地巨大的融资能力。「土地财政」是一种内部融资机制。土地是中国启动城市化的第一笔信用资本。

由于「土地财政」被「房价」「腐败」「泡沫」等敏感的社会话题所绑架，摒弃「土地财政」几乎成为学术界和舆论界一边倒的共识。一边倒批评「土地财政」的原因，是没有分清楚卖地的一次性收入（属于债务和金融）和未来的运营性收入（属于财政）。

中国城市化完成之前，我国无法直接取消土地财政，因为找不到可以替代的征税方式。因为西方国家崛起的历史表明，税收财政无法为城市化积累足够的资本。从土地财政转变成更可持续的增长模式，需要几代人的时间。

卖地（使用权）的本质，就是地方政府「公开募股」，所以在完成城市化之后，卖地就要更多地同现金流挂钩，而非追求一次性高地价。到那时，土地才需要更多地用现金流（地租、税收、就业）来标价。

●要点二：政府卖地卖的是什么？

地方政府卖地，有两部分的收入：卖地收入（金融属性），以及完成招商引资之后持续性的税收（财政属性）。

卖地，本质上出售的是土地未来的增值；提高公共服务水平，土地能产生溢价，所以政府要通过不动产的征税，来回收这些溢价，去提供更多公共服务。住在城市里的市民，其实是在为所有这些公共服务付费：交通、学校、公园、剧院、博物馆……

城市最重要的特性是「公共性」。城市是公共产品的集合，政府是提供公共产品的「平台企业」。我们能买到的公共服务越多，城市化水平就越高。

●要点三：我们买房买的是什么？

住宅必定具有投资属性。房地产开发商就像股票市场中的券商，包销政府出让的土地使用权（就像企业发行的股票），然后根据需求开发各种楼盘（就像股票市场中的理财产品），居民（就像股票市场中的股民）通过购买城市政府发行的「城市股份」分享整个社会财富的增长（房产升值）。

●要点四：开征房地产税会产生什么影响？

➊本来房地产税是被设计用来替代土地收益的（这本身就有待商榷），但却被寄希望于打压房价。如果我们对持有房地产市值征税，中国的流动性也会减少。这才是最大的风险，因为房地产是中国流动性的主要来源。

➋房地产税是典型的直接税，是西方国家地方政府公共服务支出的主要来源。如果指望房地产税像在发达国家那样成为地方政府的主流税种，就必须同步对地方政治制度做出相应的调整。

➌房地产税并不是政府通过公共服务带来的真实财富增长。房价体现的不是真实财富，而是这项房产的未来收益。对虚拟财富征税，和透支未来财富没什么两样。如果政府税收的基础「脱实向虚」，其政策和资源就会向虚拟经济倾斜，并最终导致整个经济「脱实向虚」。

房地产税试点该如何开征——

➊差异化：房地产税的本质是为地方政府提供的公共服务定价，对应的是地方事权，至少不应该是一个全国无差异的税制。在美国，不仅各州的税率和征收办法不一样，甚至一个城市中各学区的财产税税率都不一样。

➋以「大产权」换房地产税：房地产税恰恰应该从集体土地上的物业开征，它们实际上已经在享受城市公共服务，但从未缴费。

●要点五：保障房制度该如何推进？

地方政府应当迅速建立全覆盖的保障体系，全面接管资本市场现在还在承担的「住」的职能。保障房在规模上远超当年的房改。这一改革一旦成功，或许真可为中国经济继续高速增长助力。

建立让「市场的归市场，保障的归保障」的「双重」住房市场。在新加坡是高价的商品房和廉价的组屋并存，在深圳是高价的商品房与廉价的城中村并存。新加坡和我国深圳的成功，在于通过制度设计，将商品房和保障房严格区分开：前者的发展形成资本市场，可以在市场上按市场价值流通；后者（组屋、城中村）则形成租赁市场，只能在保障市场上流通。

保障房制度建立后，我们就可以有效地将投资市场和消费市场区隔开来。控制商品房的数量，同时放开商品房价格，避免不动产价值暴跌触发系统性危机；对保障房限价，满足新市民进入城市的基本消费需求。

●要点六：如何从「空间的城市化」转变为「人的城市化」？

高密度、人口规模等等特点，不是形成城市的原因，而是城市化的表现形式。「先租后售」的保障房制度把住房问题转化成建立公民财产。通过「先租后售」的保障房，可以帮助家庭快速完成原始资本的积累。

如果直接取消户籍制度、所有人自动享受公共服务和社会福利，那没有一个城市负担得起。公共服务是有限的，相对的，被服务的人也得是合格的纳税人，需要为公共服务付费。所以，政府有责任创造有财产的税收人。

未来，所有城市都必须将创造现金流而不是GDP增长作为核心的经济指标——

以GDP和税收两种标准来对比2015年沈阳、东莞、泉州、福州和厦门五个城市的经济发展情况，按照GDP排名从高到低是沈阳、东莞、泉州、福州、厦门，其中沈阳（7280亿元）是厦门（3565亿元）的两倍多。

但如果按照税收排名从高到低是厦门、沈阳、福州、东莞、泉州，厦门跃居第一。以GDP和公共预算收入两种标准对广州和深圳两个城市进行比较，会得出同样的结论。

●要点六：在国际博弈中我国的房地产市场扮演什么角色？

中国的土地金融拥有一个非常重要的特点：它是世界上唯一与美元周期脱钩的大型资本市场。正是依靠房地产，我国渡过了1997年和2008年两大金融险滩。这也为中国实现货币自主提供了可能。

观察美国货币政策调整与中国城市房地产价格变化，相较于其他新兴国家的资本市场，无论美联储加息还是减息，中国的城市房价都屹立不倒。

政策关心的首要目标不应是房价的升降，而应是房地产市场的流动性。只要结果导致了流动性丧失，无论是打压还是推高房价，都是错误的。高房价不是问题，高房价可能带来的流动性丧失才是最大的问题。