广联达：房地产下行，市场在担忧吗？|广联达|房地产

工程造价圈流传这么一句话，“广联达之于工程造价行业，就像微软之于计算机行业，几乎是无处不在”。2010年上市时，公司主要产品工程造价软件在全国建筑行业工程造价软件领域的市场占有率就超过50%。

房地产下行，结构性发展，对广联达影响大吗？

据中国建筑业协会数据统计，2022年全国建筑业企业房屋建筑施工面积156.45亿平方米，比上年减少0.70%。房屋建筑竣工面积40.55亿平方米，比上年减少0.69%。

2013-2022年建筑业企业房屋施工面积、竣工面积及增速，图片来源：中国建筑业协会

虽然全国建筑业企业房屋建筑施工面积，房屋建筑竣工面积同比下滑，但是全社会建筑业总产值还是增加的。全年全社会建筑业实现增加值83383.1亿元，比上年增长5.5%（按不变价格计算），实现总产值31.2万亿元，同比增长6.5%。自2013年以来，建筑业增加值占国内生产总值的比例始终保持在6.85%以上，建筑业国民经济支柱产业的地位稳固。

2013-2022年国内全国建筑业总产值及增速，图片来源：中国建筑业协会

同行盈建科年报提到：报告期内，公司实现营业收入16,735.58万元，同比下降27.49%；受外部环境等国内外多重超预期因素的影响，公司线下业务开展受到一定阻碍，终端客户需求也有所延后或减少，第四季度尤为明显，导致公司营业收入前三季度增长放缓、第四季度下降较为明显。

同行品茗科技年报提到：报告期内，公司营业收入43,508.20万元，较上年同期下降8.50%，主要受宏观经济形势及建筑行业景气度波动等因素综合影响，尤其是建筑信息化软件业务受宏观经济影响更为明显，致当期营业收入下滑。

广联达呢？报告期内，公司克服了国内外宏观环境变化、行业部分客户经营承压等外部因素的影响，主营业务收入和经营利润保持较快增长。公司全年实现营业总收入65.91亿元，同比增长17.29%；实现营业利润10.96亿元，同比增长44.53%；实现归属于上市公司股东的净利润9.67亿元，同比增长46.26%。

在房地产下行，行业结构性发展的趋势下，作为建筑信息化龙头的广联达，是如何做到增长的呢？

公司提到现在聚焦的客户都是行业长期经营者，其也在对业务进行转型和全面布局，从房建走向基建、市政，从当地走向异地，从增量走向存量（大体量的业务走向专业化的中小体量业务）。2022年中报基建相关合同的占比快速提升至10%以上，基建BI、基建劳务、基建物料等单品合同快速放量。

公司2023年6月1日在投资者调研时，造价一季度新签合同下滑的原因回答到：去年是为了应对疫情，加速回款，分别在一季度和二季度做了两次大规模优惠促销，所以去年整个基数是非常高的，但是今年均没有做。原因是因为造价的续费和签约具备刚需属性，产品有很强客户粘性在，优惠促销会降低利润。

建筑业信息化现状

根据中国建筑业协会统计，我国建筑信息化投入在建筑业总产值中的占比仅为0.08%，而欧美发达国家为1%左右。建筑行业数字化投入仍有较大的提升空间，建筑企业数字化转型需求迫切。

《“十四五”建筑业发展规划》中提出，要在“十四五”期间初步形成建筑业高质量发展体系框架，建筑工业化、数字化、智能化水平大幅提升，在主要任务中首先提到要加快智能建造与新型建筑工业化协同发展。

根据麦肯锡2016年发布的《Imagining‭construction’s‭digital‭future》研究报告显示，从全球各行业对比来看，建筑行业信息化投入非常低，仅高于农业，在所有行业中排名倒数第二。

来源品茗科技招股书

建筑信息化发展历程

从手绘，到使用CAD，实现“甩掉图板，甩掉图库”；来到“甩计算器”，实现电算化，可以建模算量；再到电子化招标推广期，BIM建筑信息模型

来源品茗科技招股书

未来新赛道，施工环节信息化

国内建筑信息化行业经过二十多年的发展，在设计、招投标环节已初步完成信息化普及。现阶段来看施工环节信息化——智慧工地和BIM技术应用正处快速发展期，为建筑信息化行业提供新赛道。伴随城镇化建设，海量的存量房屋将给建筑运维系统提供广阔的发展空间，届时建筑运维系统又将是一片广阔的蓝海。因此，立足技术发展与下游市场，预计BIM技术应用、智慧工地和建筑运维系统将是未来一段时间建筑信息化的主要赛道，随着数字化的渗透还将推动建筑行业的运行模式向平台化发展。--引用品茗科技招股书

来源品茗科技招股书

卖什么，做什么的？

公司作为数字建筑平台服务商，立足建筑产业，围绕工程项目的全生命周期，为客户提供数字化软硬件产品、解决方案及相关服务。公司业务面向建设方、设计方、中介咨询方、施工方、制造厂商、供应商、运营方等产业链各参与方，提供以建设工程领域专业化应用为核心基础支撑，以产业大数据、产业链金融等为增值服务的数字建筑全生命周期解决方案。

业务说明

数字造价业务

属于公司成熟业务，主要为建设工程造价的各参与方提供软件产品及数据服务，包括工程计价业务线、工程算量业务线、工程信息业务线、成本大数据业务线和电子政务业务线等。

数字施工业务

重点突破的成长业务，主要聚焦工程项目建造过程，通过“平台+组件”的模式，为施工企业提供涵盖项目管理到企业管理的平台化解决方案，具体包括项目端的BIM+智慧工地系列产品，以及面向施工企业的企业级软件和项企一体化产品。目前施工行业的数字化转型仍在持续提升中，该业务处在发展期，市场渗透率较低。

数字设计业务

着力发展的新兴业务，主要面向设计院客户，提供建筑设计、市政设计和设计成果数字化交付审查等产品，具体包括了数维房建设计产品集、数维市政设计产品集、BIMSpace建筑设计产品集、计算分析产品集、广联达设计成果交付审查产品等，其中BIMSpace、市政系列产品在市场中处于领先地位。

数字造价

2022年，经过最近几年的云转型，已完成全面云转型。云转型带来的变化：

规模效应提升，通过技术手段大幅提升公司规模化客户服务能力与客户服务体验；

其商业模式由销售软件产品逐步转向提供服务的SaaS模式，相关收入由一次性确认转变为按服务期间分期确认；

实现了从岗位级应用向企业成本管理解决方案的快速拓展。数字造价业务在全面云转型的带动下，云计价、云算量、工程信息等业务持续稳定增长，向企业成本管理领域拓展的数字新成本业务实现快速增长；

财报提到，公司数字造价业务云服务模式下，客户支付的造价云订阅服务费在合同履约期限内逐步分期确认为收入，导致经营性现金流量净额/净利润指标增长较快。

数字新成本业务营收，增速200%。

2021年末，全国各种类型建筑业企业达到226万家，其中有施工活动的具有建筑业企业资质的总承包和专业承包建筑业企业（以下简称建筑业企业）12.9万家，特、一级建筑业企业数量达到1.6万家。按2021年新开工项目28.77w个，用2022年企业新增项目数2.1w个计算，企业渗透率为7.30%，市场空间大？

公司也提到施工一是数量上还有很大空间，全国特级企业800家左右，一级规模以上数量企业上万家，公司目前服务的规模以上的真正做系统性数字化的客户在不到百家；二是数字化投入远低于企业现在要达到的理想场景，主要制约因素不是钱，而是数字化认知、数字化管理水平。

市场空间累计服务客户数，同一个客户重复服务应该算多次？

企业基本信息

看看家底有什么

软件企业，一般都是轻资产企业，广联达也不例外
应收 > 应付，产业链上没有话事权
现金+金融资产 >有息负债 ,没有负债风险，没有金融交易资产，而货币资产主要以银行存款为主
前五客户销售占比1.76% ，很分散，健康，没有依赖大客户风险
合同负债28.27亿，额度不小，看看具体是什么

合同负债信息，主要是预收的造价业务款项

企业稳定性如何？

企业最近几年的数据

从数据来看，毛利率高达80%多，净利率只有10%多，不太适合吧？还好销售费用率持续下降，是个好现象。存货周转率持续下滑，因为施工业务除了软件，还有硬件，物联网相关的产品。净现比高，赚得是真钱。

广联达毛利率较低，而且近年来有下降。公司在投资者问答回复到：公司综合毛利率2019年后有所下降，主要原因是随着公司业务的拓展，解决方案类业务在收入中的结构比重增加，而解决方案类业务包含系统集成和实施成本，与单纯的软件销售与服务业务相比，毛利率相对较低。未来，随着公司数字施工、数字设计等战略业务规模的增长和盈利能力的提升，公司净利率有望逐步提高。

销售模式

公司客户数量众多、遍布全国各省市，且专业性较强，因此绝大部分产品销售根据行业特性采取直销模式，即由公司各分支机构直接对客户提供服务和销售，坚持以服务为主导、以服务带动销售，始终保持与客户的直接接触，随时获取客户需求，及时获得销售机会。

发展策略

公司成立二十余年始终聚焦建筑行业信息化/数字化领域，始终高度重视战略管理，坚持“看九年、想三年、做一年”的战略规划，已经在思想、方法和工具三个层面上形成了一套成熟的战略思维，打造出了一套与自身治理能力相适应的战略规划体系以指导企业经营发展。

不要听企业说了什么,而是看他做了什么

公司的战略规划

从每个三年战略来看，都是比较大的规划，没有具体的数字，不容易判断是否已达成目标。从大的方面企业经营，数字化推进进度，覆盖范围来看，算是完成了吧。而且九三战略目标给出了具体数字，企业更有信心了？有具体数字接下来就更好跟踪了。

2025年营业收入相较2022年翻一番，净利率不低于15%。这个净利率目标是不是有点低了？袁正刚在业绩说明会上表示，公司没有以高净利率为目标，而是追求更长远的发展和核心竞争力塑造，目前仍处于投入阶段，人工智能等方面的投入很大

同行比较

用杜邦分析法来看看，ROE=销售净利率×资产周转率×权益乘数。广联达数据来自2022年年报，同行2022年出现了亏损，数据为负，不好对比，取2021年的数据更有意义

从同行数据来看，广联达确实还不错，周转率更高，roe更稳定。软件行业，研发资本化支出比例，是一项重要的指标。广联达的研发资本化支出比例相关较高。

在2022年，受宏观经济形势及建筑行业景气度波动等因素综合影响，尤其是建筑信息化软件业务受宏观经济影响更为明显，品茗科技，盈建科很多同行都亏损的情况下，广联达实现增长，难得可贵，企业韧性凸显。

企业怎么评价自己不重要，竞争对手的评价更有参考价值。比如品茗科技在招股书对广联达的评价：

国内建筑信息化细分行业上市公司仅广联达，上市时间较长，资产规模较大，亦为行业龙头企业，其技术、产品对建筑行业产业链覆盖较齐全，在造价软件领域竞争优势明显，具备自主建模能力。

其中BIM业务的部分产品缺少自主图形平台，暂未涉及基础软件研发领域，存在对基础软件供应商的依赖同行业可比公司中，广联达拥有基于Magicad等软件的自主建模能力，与其相比，公司主要的竞争劣势在于对基础建模软件及其供应商的依赖。

再跟行业细分软件龙头比比看

ROE对比其他软件龙头最低，主要是净利率只有15.45%拉低了。研发资本化支出比例23.43%，相对也较高，毕竟其他都费用化了。合同负债/营收还不错，数字造价云相关云业务的合同负债周转率更是高达81.67%左右(云合同负债26.75/云收入32.75)。

公司研发支出资本化，到无形资产，再到分摊的相关条件，规则。

研发开发支出资本化条件

无形资产计算机软件分摊方法

5年均摊完，还不是很过分，可以接受，当然了最好的情况是全部费用化处理。

行业特征

周期性: 从长期来看，建筑行业信息化的需求将不断增长，为建筑行业软件企业发展提供了一个良好的市场发展空间。从短期来看，如果建筑行业出现周期性波动，将会对建筑行业软件企业收入增长带来负面影响。

区域性: 区域性不明显

季节性: 营业收入具有一定的季节性特征，主要系公司业务服务于建筑业，而建筑业具有季节性特征，主要表现为一季度收入全年占比最少，而四季度收入全年占比最高。

产业链

公司主要业务为建筑行业的行业应用软件及相关服务，公司所属行业的上游行业是电子信息产业和计算机、网络行业，下游行业为建筑业。

本行业与上游行业的关系主要体现在技术更新和产品升级从而使得本公司的研发技术及产品与之相应变化。下游行业对本公司发展有直接的拉动作用。

从长期来看，建筑行业信息化的需求将不断增长，为建筑行业软件企业发展提供了一个良好的市场发展空间。从短期来看，如果建筑行业出现周期性波动，将会对建筑行业软件企业收入增长带来负面影响。

市场空间

我国建筑信息化低渗透率叠加新科技浪潮驱动产业变革，信息化市场前景极其广阔。以2016年麦肯锡统计数据来看，现阶段发达国家建筑信息化投入占总产值1%。随着新技术推动建筑行业工作效率提升，国内外信息化投入比例还将逐步提高。

国内建筑行业信息化投入较低，假设到2025年国内建筑信息化投入与发达国家目前水平差距缩小，约为行业总产值的0.5%，十三五期间建筑行业总产值维持5%增速，随后几年增速降至2%，那么到2025年，我国建筑行业总产值将达到25.98万亿元规模，而建筑信息化行业规模将高达1,298.85亿元，建筑总产值年复合增速约为3.3%，而建筑信息化年复合增速高达25.66%，行业市场空间广阔、潜力巨大。

企业的竞争优势

波特五力模型分析

供应商的议价能力，有，公司从事软件的研发及销售，消耗的原材料主要包括软件产品光盘、加密锁、印刷品等，上述原材料具有同质化、单价低、供应渠道多等特点。公司原材料采购金额较低，不存在依赖特定供应商的情形。

购买者的议价能力，无

潜在竞争者进入的能力，有, 对建筑行业软件供应商而言，需要对建筑企业的核心业务即工程项目管理全过程有深刻的理解；同时，由于建筑工程计价政策性强，涉及面广，数据量大，各省市对定额运用和计算规则有着不同的要求，需要软件供应商对建设部和各地建设部门的相关规则具有长时间的积累和准确理解。因此，作为建筑行业应用软件供应商，其核心竞争力不仅在于行业的客户资源，还在于行业知识经验的积累。由于其他软件企业难以在短期内复制现有企业的上述优势，因此，本行业存在较高的进入壁垒。

替代品的替代能力，无，其他软件同行也有相关的信息化产品，解决方案。

行业内竞争对手的竞争能力，企业相对企业同行，资产规模较大，建筑行业产业链覆盖较齐全，在造价软件领域竞争优势明显，具备自主建模能力。

未来下游继续使用广联达的建筑业信息化产品，解决方案的确定性有多高呢？

《竞争优势：透视企业护城河》书中提到，真正持久的竞争优势来自供给侧竞争优势与需求侧竞争优势的相互作用，即规模经济效应与客户锁定的有机结合。

规模效应，2010年上市时，公司工程造价系列软件的市场占有率在50%以上，包括发行人在内的前五名工程造价软件供应商占据了本行业约73%份额，其余的中小型软件供应商占有约27%份额。

客户锁定，从替换成本分析，招股书提到：由于行业应用软件的特性，在软件性能优良的前提下，客户更换现有软件品牌的可能性较低，而且随着业务发展的需要，客户在完善其信息化系统时将优先向现有软件供应商采购；另一方面，在建设方使用公司软件后，为方便业务对接以至顺利中标，一般会促使总承包企业也开始使用同种软件，相应分包企业也会倾向采用同种软件。因此，公司庞大的客户群将为产品市场开拓带来联动效应，公司具有市场网络和客户群优势。

广联达是工程造价领域的龙头企业，在建筑行业数字化转型进程中，广联达既作为平台服务商提供以PaaS平台为基础的综合解决方案，又作为应用服务商提供各类SaaS服务。广联达逐渐从工具产品提供商转向综合解决方案提供商，再向数字化平台商演进。在演进过程中，横向PaaS平台成为广联达的核心竞争力，这是广联达和其他SaaS服务商的分水岭，其核心能力是通过规模化满足客户的个性化需求。当前，建筑产业链的上下游都在使用广联达的产品，其形成了多方生态力，从而提升了客户转换成本，同时开发平台的固定成本会随客户数量的增加而降低。--摘抄《解码全球标杆城市：数字经济的北京实践》