最近两三个月，有一些读者先后向晴空云鹤咨询学区房的问题，这些读者以体制内（公务员、事业单位、国企）工作人员为主，另外也有一些从事IT互联网、技术类、设计类等工作的，也有自己开公司的。在此，感谢各位读者朋友对晴空云鹤的信任和支持！

前两天，一位读者说她近期考虑看房，建议我写一写有关买房方面的文章。接下来，晴空云鹤会不定期写一些有关房产系列的文章，供大家买房参考。

本文晴空云鹤重点谈谈个人对2023年底和2024年宏观环境和房地产市场的趋势分析，对买房尤其是买学区房提出了10条建议，供读者朋友们参考借鉴。

全文一共约4000字，内容可能有点长，但耐心读完，相信您或多或少都会有所收获。

一、趋势：国运在我，东升西落，“熬”时待变，行稳致远

回顾新中国历史，既有国运所系，更有战略定力。尤其是抗美援朝立国之战以来，回想50年代、60年代、70年代、80年代、90年代，中国哪个年代不难呢！哪一代人没有切身体过时代的艰难呢！

在持续二三十年的“中国崩溃论”质疑声中，我国却愈挫愈勇，不仅成为二战后全球唯二从农业国变成工业国的国家，进而成为全球最大的工业国、全球唯一拥有全产业链的国家，这是一幅披荆斩棘、波澜壮阔的历史画卷！

近年来，我国已经成功闯关贸易战、科技战，正遭遇金融战，美国持续加息，妄图以此拉爆我国楼市并引发系统性金融风险，进而大肆收割我国，但此举也让美国自身不堪重负。

近期，美联储暂停加息，旧金山元首会晤，中美阶段性缓和。2024年上半年，美联储大概率进入降息通道，人民币将随之被动升值，人民币计价资产整体上自然也不存在持续大幅贬值的基础。

当前我国金融战的应对策略是，以己之不可胜，待敌之可胜，不可胜在己，可胜在敌。

美国股市、中国楼市、欧洲和日本债市，堪称世界经济四大命门。在这场没有硝烟的“上甘岭”金融大战，谁熬不住，谁就是被收割的对象。

综合来看，我国完全可以扛得住，因而对房地产市场的政策基调就是“托、稳、熬”。最后的结局，要么美国自爆，要么欧日韩等第三方国家被美国收割。

顺境是多数人的狂欢，逆境是优胜者的天堂。

天佑中华，国运渐盛，百年变局，行稳致远。

莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行！回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。

二、城市：城运在汉，分化明显，超特大城，再迎红利

当前社会经济发展，整体上从增量时代步入存量时代，未来相当长一段时间内，快速城镇化阶段基本结束，城市之间的分化日益明显。

7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

7月24日，中央政治局会议部署下半年经济工作，会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，“更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和’平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”

从高层的定调，可以看出超大城市和特大城市（基本上都是国内一线和强二线城市）将迎来更多的发展机遇。因为代表国家核心竞争力的各类资源、产业等都主要集中在超大特大城市，大量优秀人才也都不断流入超大特大城市。

作为全国8座超大城市之一的武汉，总体上会有更大发展，但不再是摊大饼式的扩张。

就城市自身而言，武汉市也将会面临着区域板块分化、再中心化、地段价值重估等问题。

（补充：关于保障房建设、城中村改造旧城改造、老旧小区加装电梯或原址重建、新建商品房和房地产税等问题，晴空云鹤以后有机会再就此写文章专门谈谈其所面临的问题和应对办法建议。）

三、房价：61%的读者认为武汉小区房价已经跌回到2016-2018年

7月底，晴空云鹤专门面向读者做了一次网络问卷调查，请大家说说自己所熟悉的武汉某个楼盘小区的房价，当前房价已经跌回到哪一年了？

问卷有1万多人看过了，不过有点遗憾，只有五六百人填写了问卷，可能是大家担心是否会涉及个人隐私？其实根本不涉及个人具体信息的问题。

尽管样本量不够多，但问卷投票结果显示，认为“房价没有跌”的仅占16%；而认为武汉的小区房价下跌的，约占84%，其中，认为房价跌回到2020年、2019年、2018年、2017年、2016年的分别约占12%、11%、16%、21%、24%，也就是说，大多数人通过自己的切身感受，都认为武汉的房价是下降了的，但是降价幅度的感受却各不相同，至少有超过半数的人认为，目前武汉的房价已经跌回到2018年以前、甚至是2016年。

从自己对武汉各板块房价持续十年的观察以及跟别人的交流来看，晴空云鹤认为，武汉的二手房价格（说明：二手房价格才是真实的市场价格，新房价格有一定的限制因素）基本上跌回到了2017-2018年以前，2017年以后买房的人如果现在再卖房，很少有不亏的。不知读者朋友的感受，跟我对武汉房价的感知是否有差异？

通常来说，商品价格主要由三种制定方法：一是成本导向定价法，采用成本加成；二是市场导向定价法，直接参考市场或者对标对手；三是顾客导向定价法，主要基于客户心理预期。

房价比一般商品的价格更复杂一些，因为房子属于不动产、大宗商品，既有商品属性，又有金融属性。

影响房价的因素很多，既有不动产特性的地段价值，又有商品共性的供求关系，更有金融属性的投资预期。

长期的房价，重点看地段价值。短期的房价，主要受供求关系和市场预期（情绪）的共同影响，而且，某一时点的某一套的边际成交价格往往决定着整个小区的整体房价。

比如说，一个小区最近成交了一套价格很低或者很高的房子，这套房子的成交价格就是边际成交价格，这一边际成交价格会直接影响到整个小区的房价评估和人们的心理预期。所以，有一些人为的操作，就是通过这种策略来引导市场心理预期，进而影响局部房价。

晴空云鹤认为，结合前面两部分的宏观和中观分析，武汉中心城区核心地段（说明：主要三环内的大部分区域，重点是二环内）的房价已经达到底部，不再具有持续大跌的市场基础。（考虑到文章篇幅，晴空云鹤以后有机会再写专门的文章进行分析。）

四、心态：建议以自住为主、适当兼顾保值增值的心态来买房

高层说，房子是用来住的，不是用来炒的。尽管我比很多人更懂房地产，但晴空云鹤历来不主张投机炒房的行为，炒房确实让一部分人变得更富有，却也推高了社会的整体运行成本，容易让人心智迷惑，习惯了赚快钱的人，是不愿意下笨功夫、做个长期主义者的。

需要说明的是，以居住为目的房产投资（包括自住和出租），与以套利为目的的低买高卖、快进快出的炒房行为（不会考虑装修和出租），是有本质区别的。

晴空云鹤认为，去风险，减杠杆，降低金融属性，回归居住属性和商品属性，将是房地产市场未来三年甚至更长时间都会坚持的政策导向。

在这样的背景下，晴空云鹤建议，当前买房首先要量力而行，要根据家庭收入状况和家庭生命周期等实际情况来选择，应以自住为主、适当兼顾兼顾保值增值的心态买房，不应幻想再现2015-2018年房价快速大涨的行情。经历了这一波市场周期，炒房时代在现阶段已经终结了。

五、晴空云鹤关于买房的10条建议

1、如果你没有打算成家结婚生子，那真的不一定需要买房，租房或者住保障房，也是不错的选择。如果你有家庭、有小孩，建议还是买套房，但应量力而行，视家庭情况而定。

2、如果买房，建议新房、二手房都看看，多看多比较，“新房癌”是偏好，但真的没必要。如果你只买新房，建议优先买现房，优先买央企国企开发的房子，相对更有保障一些。买新房的主要风险，一是烂尾，二是房屋质量问题，前者所见即所得，后者不一定眼见为实。

3、不要相信“租住同权”、“租房也可以上重点学校”这样的话。如果租房和买房都享受同等的权益，那大家为什么还要买房呢？房子，本质上可以视为城市向购房者征的一种“税”，买（纳）房（“税”）者（人）自然应当享受一定的权益。如果没有这些，城市哪有那么多钱，可以用来建这么多学校、医院、公园、道路等公共基础设施呢？没有土地财政，没有房地产这个作为信用扩张的超级载体，我们这么多城市也就不可能出现日新月异的巨大变化。

4、国内只有超大城市、特大城市的房地产才有未来，优先买这些城市的核心地段（二环内或三环内）的商品房住宅。

5、学区房是买房中的刚需之王，也需要关注价值是否被过于透支、或者是否还有提升空间？各城区第二梯队学校（重点是公办初中）的学区房更值得关注。另外，新房宣传的所谓“学区房”，都可能存在变数。只有小区交房了、学校建好了、学区划片了的，才是铁板钉钉的。

6、陪读房是租房中的刚需之王，好自住、易出租、租金高的房子，往往更保值增值一些。与此同时，建议也要关注对口的小学和初中。如果在重点高中附近，租金高，对口学区又不差，这样的房子，大概率是支“潜力股”。

7、国外的房价收入比，并不太符合中国国情，因为有的家庭买房是用6个钱包一起算的，有的家庭是按2个人收入一起算的，得出来的房价收入比差距自然很大。

8、租售比更具有参考价值一些。一套房子的合理售价，应该是实际租金的50倍左右，一线城市很多要到60-70倍。晴空云鹤认为，在武汉，一套房的总价等于年租金的50倍，比较合理。

9、在存量时代买房，就要买配套完善、生活便利、成熟地段的房子，尽量避开还不知道规划什么时候落地的片区。在现有条件下，住在这里就很方便了，如果周边还有新的规划利好，就是锦上添花了，能落地自然更好，不能落地也并无明显的影响。

10、当前买房，需要用脚丈量、用心感受，学校在哪里？送小孩上学需要步行多少米？菜场、超市、地铁在哪里？需要步行多少米？医院在哪里？如果在半夜突发紧急情况下，是否可能步行或骑行前往医院？或者开车或打车去医院，距离有多远？（注：至于如何挑选房子、买房的一些具体细节建议，以后有机会晴空云鹤再写相关文章进一步分析）

以上是晴空云鹤的一些分析和建议，希望能对您有所启发或者参考借鉴之用。如果有相关问题或者观点，欢迎评论区留言或者私信交流。