文/地金君

随着我国公募REITs发放趋近成熟，公募REITs市场发展又迎来新突破。

为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》（以下简称《决定》），将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

这意味着房地产的非住宅开发类的，如商业地产项目、园区基础设施、仓储物流基础设施、消费型基础设施等固定资产迎来了更多的投资机会。

在《决定》落地后，包括中国金茂在内的4家企业进行了消费基础设施公募REITs的申报工作。

根据上交所英文版面信息，11月26日，包括华夏金茂购物中心REIT（以下简称“金茂REIT”）在内的三个REITs已获证监会批准，这意味着以上基金可在上海证券交易所或深圳证券交易所上市交易。

根据招募说明书，本次拟募集10.99亿元，2023-2024年可供分配金额为853.53万元、5271.22万元，年化分派率为4.65%、4.80%。

值得注意的是，虽然中国金茂是我国首批消费公募REITs获批企业之一，但其央企背书、优质的商业地产项目等，不仅大大降低了投资风险，同时也提高了投资者在整体投资组合管理上获得更好的收益体验。

01

央企股东资源+自身综合实力

助力金茂REIT长期稳定增长

众所周知，中国金茂是中国中化控股有限责任公司旗下八大主业之一，中国中化不仅是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，更是国务院国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企。

数据显示，截至2022年底，中国中化总资产超过1.5万亿元，全年营业收入超过1.1万亿元。

拥有央企背书的中国金茂也不负众望，从财报可以看到，无论是在中国房地产的黄金十年还是楼市筑底恢复期，中国金茂的主营业务情况一直表现稳健，总资产、营收等主要财务数据也均保持稳健增长，其中总资产、营收收入两数据的年复合增长率分别为24%、33%，上市之后的16年内分别增长了26倍、70倍。

值得注意的是，中国金茂2022年全年累计回款1616亿元，回款率104%。同时，其融资成本正在稳步下降，截至2022年末，该公司融资成本降至3.9%。

到了2023年上半年，中国金茂累计回款909亿元，回款率106%，创下历史新高。

同期内，该公司还取得了签约销售额860亿元，较上年同期增长23%，行业排名提升一位至TOP11，稳居第一梯队。

此外，于2023年上半年，中国金茂还发行了多笔低利率债券、票据等。截至6月30日，中国金茂约有840亿元的银行授信额度、30亿元中票额度以及35亿元的CMBS，融资空间非常充裕。

凭借企业稳定的收入以及丰富的融资渠道，中国金茂长期保持着“三道红线”全绿档和全投资国际信用评级。

不仅如此，在公司上市稳健发展过程中，金茂在16年间累计现金分红超200亿元，分红率达到34.13%，长期为投资人提供了丰厚的分红回报。

此次金茂REIT的底层资产，更是有着管理团队专业、运营前景明朗、投资回报长期稳定等特点。

02

优质商业项目览秀城入池

成熟的消费基础奠定高增长态势

上市16年来，中国金茂连续多年入选《财富》中国500强，不仅拥有丰富的商业不动产项目运作经验，同时也发行过多单类REITs和CMBS项目，包括全国最大碳中和CMBS项目、首单碳中和写字楼类REITs项目。

依靠丰富的资产储备和商业不动产资本运作经验，金茂商业板块在近年来开启了稳步发展模式。

截至目前，金茂商业旗下拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津等多个核心城市，其中青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇已于2022年底相继开业，而在武汉、杭州、天津等城市的览秀城项目也在筹备建设中。

经过层层考量，中国金茂最终敲定，本次入池的商业不动产项目为长沙金茂览秀城。

据悉，该项目是中国金茂旗下金茂商业重点打造核心品牌“览秀城”系列中，建立的首个览秀城产品。

自2016年11月开始运营至今，长沙览秀城成长为金茂商业览秀城系列中最为成熟的优质购物中心。据金茂REIT招募说明书数据，截至2023年6月末，长沙览秀城日均客流3.9万人次，年度客流量超过1000万人次，日均销售额年复合增长率为25.47%，日均客流量年复合增长率为15.57%。

从位置来看，长沙览秀城位于长沙市岳麓区环湖路1177号方茂苑（二期），是梅溪湖核心区域方圆3公里内的唯一中大型购物中心，而在方圆三公里内有约60万消费客群。

同时，长沙览秀城周边五公里内十余个地铁站点、4座博物馆、15所高校、23所图书馆等配套设施，社区整体配套较为完善，人口组成则是以26-40岁左右的青中年人及家庭客群为主。且周边高新科技书产业集中、优质教育资源集中，意味着未来高知高购买力客群将会稳步增长，同时也奠定了长沙览秀城将持续保持稳定增长的态势。

背靠庞大的消费群体、购买力，长沙览秀城的出租情况也十分乐观。

于2020年-2022年，长沙览秀城出租率分别为85.76%、92.95%、98.54%。截至2023年6月30日，长沙览秀城基础设施项目已出租面积60173.52平方米，租户数量157个，出租率达到98.36%。

此外，中国金茂在招募说明书中提到，目前长沙览秀城2024年到期的租约中，有约35%已确认到期续签意向，约65%的到期租约将新签调升租金，预计新签租约平均租金及物业费能够合计提升约30%。

从业绩来看，于2020年-2022年长沙览秀城营业收入分别为5709.90万元、8069.19万元、8.491.14万元（减免租金还原后为9.988.99万元），三年内复合增长率达31.27%。

2021年至2023年6月末，长沙览秀城近三年NOI（净营业收入）复合增长率达55.40%，其中仅2023年上半年长沙览秀城的销售额达4.29亿元。

不过，除了优质的底层资产，专业、综合实力强劲的运营机构，也是消费公募REITs长期、稳定、向好发展的重要因素。

03

发挥央企发放公募REITs优势

为广大投资者提供新的投资渠道

据了解，金茂REIT的原始权益人上海兴秀茂商业管理有限公司，是中国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。

同时，金茂REIT的ABS管理人中信证券是中国首家A+H股上市证券公司，布局REITs十余年，储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富的经验。

该REIT的基金管理人华夏基金，不仅拥有丰富的基础设施领域研究、投资及投后管理经验，目前还已成功发行6单公募REITs，在管公募REITs规模近170百亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场前列。

不过，中国金茂作为央企，其发放公募REITs仍有不可忽视的优势存在。比如现金流稳定，作为深耕房地产行业三十年的大型房企，中国金茂持续优化债务结构，截至2023年6月底，集团一年内到期债务占比仅14%，较去年底下降8个百分点；外币债务占比30%，较去年底下降7个百分点。

亦有业内人士指出，此次中国金茂旗下公募REITs成功发行，将有助于中国金茂在持有型精品商业板块扩大投资规模、提升造血能力，为其未来发展带来更多想象空间，而金茂丰富的商业资产，不仅有望为投资者创造良好回报收益，还能更好地为万千市民带来崭新的线下消费场景和消费体验，支持和赋能消费端；同时，发行消费基础设施公募REITs的净回笼资金用于消费基础设施的再投资也有助于进一步扩大内需、提振消费。

随着首批消费基础设施公募REITs项目的推进，也进一步表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。

总体来说，中国金茂发放公募REITs可以充分发挥其规模优势、管理经验优势和资金运作优势，提高房地产市场的运行效率，降低运行风险，同时为广大投资者提供一种新的投资渠道。

未来，随着众多高成长性优质商业资产的不断注入金茂REIT，中国金茂的商业资产会迎来更为喜人的增长数据，投资者亦能收获更为良好的回报收益。

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