壹

知名投资人、高毅资产的邱国鹭讲过一个小故事：

早年，他在华尔街打工的时候，遇到了大熊市，股价低的吓人，很多股票跌得只剩个零头，遍地都是5倍市盈率的股票。

他不解地问老板：所谓价值投资者呢？为啥在这么便宜的时候不买入？

老板笑了，回答说：“价值投资者在10倍市盈率的时候就满仓了”。

想到了这个小故事，是因为看到了香山樾的热销表现：

勇夺上周北京豪宅销售榜冠军，周度到访客户超1000+组。

众所周知，豪宅网签周期长，更多网签正在路上；这是香山樾的第一个销冠，但绝对不会是唯一的一个。

客观来说，当下市场寒意逼人，这些豪宅买家依然对香山樾趋之若鹜的原因是什么？

邱国鹭的这个故事，给出了价值投资者的逻辑：

你永远无法买在最低点，但你永远可以以合适的价格买入。

股价可能会超跌到5pe，但10pe已经非常合理，长线看依然能带来丰厚回报。

那么，一线城市的豪宅，是合理价格、且能带来长线回报的投资标的吗？

这个问题的答案，我们把目光投向常常被拿来比照的邻国日本。

90年代，日本楼市攀至高峰，东京23区以外的日本全国，1亿日元以上住宅数量，是东京23区的2倍多。

这很正常，毕竟那是一国 vs 一小片区域。

而现在的情况是怎样呢？

根据日经中文网的数据，当下，东京23区的“亿元住宅”，是全日本其他地区总和的近3倍，且已经超过了90年楼市高峰时的数字。

东京23区仅占日本人口的7%、总面积只有600多平方公里，和北京五环差不多。

核心城市、核心不动产的穿越周期能力，显露无疑。

这种趋势还在延续，日本不动产经济研究所今年6月19日公布数据显示：5月份，东京圈新建住宅的户均销售价格为8068万日元，同比上涨32.5％。

价值投资的理念，叠加穿越周期的标的，是类似香山樾这样具有不可复制性豪宅产品热销的深层原因。

贰‍

回到北京，香山樾的热销证明：海淀，依然是价值投资和穿越周期的首选。

从大趋势上看，大国博弈，经济转型，靠的是什么？

是科创。

这是毋庸置疑的国家战略。

而中国科创的核心，当然首推顶尖大学和科研机构最密集的海淀。

2022年，海淀GDP过万亿，稳占北京第一区鳌头，从未来的趋势看，它在北京、乃至中国的经济版图中的地位，势必越来越重要。

从供求关系看，海淀一直处于严重供不应求的局面中。

2020年，海淀仅有4宗商品房地块供应，2021年是9宗，2022年又回落至5宗。

连续10年，海淀的供地全市占比不足5%，每年都是个位数。

香山别墅区更不用说，这个板块近20年供应不足10宗，近3年半，在北京154宗供地中，香山别墅区仅有2宗入市。

香山樾就是其中之一。项目占地约7.38万㎡，是区域近年难得一见的大面积高端纯质地块。

香山别墅区贵不可言。

自明朝起，此地就是皇家龙脉所在，到了清朝，经康雍乾三朝，形成了以香山、玉泉山、万寿山为核心的“三山五园”皇家园林体系。

除此之外，90多处皇家离宫别苑散落其中，让这里成为皇家权贵首选的居住地。

到了近代，香山双清别墅、玉泉山国家领导人驻地等，又让这里成为吹响新时代号角的发源地。

所谓“西贵”，最有代表性的区域，无疑就是香山别墅区。

传承、文脉、景观、产业、教育、商业、交通等等，论综合资源，这个板块的厚度，放眼京城，无可比拟，不可复制。

叁‍

香山樾可以说是捍卫了香山别墅区豪宅光荣传统的一个项目。

作为北京传统豪宅区，香山别墅区诞生过多个经典项目，如今，接力棒传到了香山樾这个容积率仅1.05、有着区域内最低（在售）12米限高、唯一没有高低配的项目。

没有辜负这样的规划条件，香山樾联袂朱斌、刘骅、王少青等当代大师，拿出了惊艳作品。

建筑上，以宋式审美为参照，九脊歇山顶的屋檐、侧山墙悬鱼樾的图案、灰色龙鳞瓦、飞云脊、蓝眼睛石材、超白玻、绿色环保材料天青色仿汝窑陶板结合，石嵌金，金镶玉等多个标志性建筑符号，致敬传统宋风建筑，既符合当代审美、又深得传统精髓，地标感十足。

在规划上，尊重“君子居正宅”、“正南正北帝王居”的传统，香山樾所有楼栋均为正南北方向；

建筑排布上，依据山势特点，主动牺牲南北整体的楼栋排数，做到让主要视野与相邻楼栋错开，至少20米以上楼间距，最大楼间距甚至达到43米，中央轴线楼间距也有31.1米，尽可能地保障80%的户型日照时长在5小时以上。

再看园林。

整体借鉴明代著名造园家计成《园冶》中“园林巧于因借，精在体宜”“俗则屏之，嘉则收之”的理念。

依循三山五园等皇家园林的造园传统，打造出东西礼仪轴和南北自然轴两条入园礼遇，无论是景观面积还是景观节点的丰富度，在北京豪宅市场都难逢敌手。

序列的起承转合带来从公共到私密的情绪转换，步移景异，引人入胜。每一处细节都包含匠心，比如采用非遗大师定制的手打铜门牌。

土地的天然文脉也得到了保留，3棵树龄近300年的二级古槐树作为古树公园，以此福佑后代；文物保护建筑关帝庙作香山书院，紫气东来，寓意美好。

香山文化的底蕴，地块本身的文脉，这些宝贵的财富，都被融入到香山樾的社区中，赋予了它放眼北京豪宅市场独一份的文化色彩。

具体到户型方面，香山樾也代表了当下豪宅的进化方向。

“大有可为的无界阔厅、恰到好处的面宽进深、自得其所的家政空间”，三大豪宅创新空间理念，成为香山樾的杀手锏。

项目户型覆盖了185—275㎡这个当前豪宅市场最受欢迎的面积段，全部为舒适大四居，圈层非常纯粹。

首先，无界阔厅，是建立在大尺度面宽基础上。

比如建面约231㎡的四居，面宽达14米，约6.6米面宽客厅，餐客厅等宽，光是餐客空间就接近了70㎡，入户后，大平层独有的尺度感、豪华感瞬间映入眼帘。

所有家庭公区都采用LDK一体化设计，配合豪宅才配备的旭格门窗系统，最高达78%的开窗占比，形成“IMAX巨幕级”落地窗效果，让阳光和香山的美景，成为居室最美的装饰。

第二，恰到好处的面宽进深。

和很多项目追求极限面宽不同，香山樾让均衡、舒适成为设计的出发点。

适度、但不过度，面宽进深比要为居家生活的舒适度考虑，比如边户最大程度做出转角飘窗，建面约185㎡的四居户型，边户主卧就拥有270°转角飘窗。

而建面约231㎡四居，主卧套房也带270°转角大飘窗，香山的四季，仿佛能置身其中，静享生活的平静与美好。

第三，自得其所的家政空间。

独立带窗，不仅仪式感十足，功能性方面，也解决很多居家过日子的收纳痛点。

此外，如建面约231㎡的四居，入户处私家电梯厅+独立玄关，双重礼仪玄关带来了满分仪式感；

玄关北侧，就是超大收纳间，独立采光，位置靠近厨房或玄关，动线合理，最大化减少了对生活的干扰。

走进香山樾的精装室内，一种温润如玉的东方美学让人沉醉其中，客厅地面白玉般的石材、电视景墙的整块岩板……等等，给每一个到访客户深深“种草”。

在创新设计之外，项目的科技感也十分到位。

大金空调系统、霍尼韦尔新风系统、吉博力同层排水系统、滨特尔全屋用水系统、华为室内智能化系统等，让香山樾无死角站在豪宅产品力的第一梯队。

从价格上看，香山樾指导价为12.1万元/平米，与周边次新二手房形成了明显的倒挂，这也是促使豪宅买家蜂拥而至的重要显性因素。

胡Sir认为：

整体市场的“冷”，与豪宅市场部分极度稀缺项目的“热”，是可以并存、且非常正常的现象。‍

尤其那些集绝版土地资源、深厚城市配套和文脉资源于一体，且价格能够“倒挂”的项目，一定会受到长线眼光、价值投资者的青睐。‍‍‍‍‍‍

没有人能预判短期的市场涨跌，但所有人都能看到：真正的价值是无可取代的。‍‍

这，是我们对香山樾在接下来会持续登顶北京豪宅销售榜的信心所在。‍‍

胡 Sir 不 胡 说

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