自从1958年北京第一次城市规划以来，北京这座城市就经历了多次城市发展格局和功能定位的变化。

1958年北京第一次城市发展规划出台，在当时苏联的影响和大跃进的背景下，北京的城市功能被定位为“大工业中心”。

并确定发展格局是以“市区为行政中心”。

在这种城市功能定位和发展格局的驱动下，北京开始了大规模的“市区拆迁”工作，北京市区从而进入迅速的发展阶段。

这种发展格局和功能定位一直到1992年再一次发生重大变化。

1992年北京城市的发展格局和功能定位再一次变化，北京城市功能变成了“经济中心”，并开始了城市的“去工业化”进程。

城市发展开始从市区逐渐向外扩张“摊大饼”：城市发展从市区开始向城区边缘组团扩张。

北京从此要开始“野蛮生长时代了”。

到了2004年北京借助申奥成功的春风，开始了城市最猛的扩张时代，“11大新城时代”开始亮相。

北京从市区，再到城区边缘组团，再到11大新城，北京的城市扩张非常迅猛。

包括房山、大兴、亦庄、昌平等新城的崛起，都是在申奥成功以后，北京2004年新城市规划打造下的结果。

北京的城市功能定位也从“工业中心”，过渡到“经济中心”，然后再到“世界宜居城市”，大北京的崛起速度肉眼可见。

但是到了2017年，北京最新的城市总体规划再一次变了。

首先是城市发展功能定位变了，北京更加聚焦于“四大首都功能定位”：政治中心、文化中心、外交中心和科创中心。

这就意味着北京开始了“强化政治，弱化经济”的功能定位。

而在城市发展格局上，北京开始了“非首都功能疏解”，并在此基础上提出了“京津冀协同发展”，同时成立了第19个国家级新区雄安新区。

北京要开始“去大城市病了”。

2023年5月10日，一场“高标准高质量推进雄安新区建设座谈会”在雄安新区召开。

在这一次座谈会中，明确提出：

要扎实推动疏解北京非首都功能各项任务落实，接续谋划第二批启动疏解的在京央企总部及二、三级子公司或创新业务板块等，着手谋划金融机构、科研院所、事业单位的疏解转移。

这段话明确了未来几年，谁将从北京陆续疏解转移。

首先是“第二批在京央企总部”，央企总部的离京已经基本成为定局，

随着第二批央企疏解启动的消息传出，央企争夺有升温迹象。央企总部离京步伐提速，北京非首都功能疏解向纵深推进。

需要强调的是，上海、武汉等城市都是央企总部搬迁的热门目标，不排除在三峡集团之后，还会有央企总部会迁入武汉。

而按照目前趋势看，河北雄安新区还是央企离京的最大目的地，2023年雄安新区已经和18家央企签署了合作协议。

其次是“央企二三级公司或创新业务板块”。

这也就意味着央企的疏解是“一锅端模式”，包括二三级公司和创新业务模块，可能也不能留在北京。

2023年6月30日，北京第一个“央企产业集群”宣布整体落户雄安。

这个“央企产业集群”就是“中国中铁产业集群”，中国中铁将会在雄安新区建设“中铁雄安基地”，将产业集群整体迁入。

这或许是未来在京央企疏解雄安新区的“核心方式”：从总部到下属的二三级公司，整个产业集群整体离京。

根据官方的消息，2023年将争取疏解央企二三级子公司的数量达到30家之多，这些“央企子公司”将会首先入驻雄安。

这也就意味着央企“离京”已经不再是“总部级别”，而是“整体离京”，从总部到二三级子公司，实现了“一锅端式的疏解”。

最后是包括“金融机构、科研院所、事业单位”可能也就陆续离京。

根据《雄安新区启动区控规》的功能规划，我们可以发现雄安新区启动区除了规划了“总部区”之外。

同时还规划了“金融岛”，“大学园”和“科学园”等功能区。

这种功能规划其实背后的含义非常明确。

可见除了“央企总部”之外，北京的“金融机构”大概率将会搬入“金融岛”，在京部属大学大概率将会迁入“大学园”，而在京部分科研机构可能将会迁入“科学园”。

尤其是“总部区”和“金融岛”，是雄安起步区的“重中之重”。

所以在“央企离京潮”和“大学离京潮”后，紧接着估计就是金融机构“离京潮”了，北京的城市功能将会迎来“翻天覆地”的变化。

2023年7月3日，首规委还召开了全体会议，会议中还提到了“以钉钉子精神继续抓好实施，坚定有序疏解北京非首都功能”。

同时审议通过了《首都规划建设委员会2022年工作总结和2023年工作要点》、《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划（2023年－2025年）》等文件。

这一切的信号，都代表着北京的“非首都功能疏解”，已经进入了“攻坚阶段”和“规模化疏解阶段”。

五年后的北京和现在的北京，注定将会“完全不一样”了。

那么，这种变化对北京楼市会有哪些影响？

首先第一点，在整体“非首都功能疏解”的背景下，北京严控人口流入的趋势不会放松，北京常住人口规模在未来五年“只减不增”是大概率。

因此北京的住房限购政策取消的可能性就比较小了。

简单来说，在人口严控的背景下，北京限购政策取消估计难度是比较大的，以房控人依然是核心目标。

其次是北京的“落户规模”大概率不会扩大了，北京落户依然将是“地狱模式”，北京未来引进的新人口将以中高端群体为主。

只有全国最优秀的人才，才能被北京看中并引进，才能在北京这个城市真正“留下来”，才能拿到“北京户口”。

所以在疏解的背景下，北京落户政策大概率不会放松。

因此，在疏解非首都功能的背景下，期待北京住房限购放松或者落户政策放松，我们认为都是不太现实的。

户口和限购，是制约北京房价的最大两个因素。

所以北京楼市未来的“分化”会非常明显：

首先是刚需盘，将会越来越难卖。

由于新增人口不断减少，刚性需求会逐渐减少。

包括城区小户型老破小和远郊老破大，接盘的人会变得越来越少，将来有可能将不得不降价出手。

这部分产品本来的接盘对象就是刚需人群，随着这部分人的需求减少，会对以上两种产品形成房价压力。

对于这部分产品，建议尽快置换。

其次是学区房，可能将会进入温水煮青蛙的状态。

学区房需要户籍人口增加和出生人口增加来支持，但是由于北京落户政策过于严厉，户籍出生人口下降必将成为趋势。

因此学区房可能也会逐渐进入温水煮青蛙的状态。

最后是所有的远郊区产品，包括密云、怀柔、延庆、门头沟等片区，除非自己要居住，作为投资升值来说，未来的希望也不大了。

这些都属于北京的“生态涵养区”，未来连养老的价值都不高。

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