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法律支持：江苏法德东恒（苏州）律师事务所
买房安家是人生大事，千万不可马虎。
一般房产买卖金额涉及到大几百万甚至几千万，很多人不懂买房过程中的“弯弯绕绕”，合同里的上百个条款，多少人看不懂就签字了。
客户交了定金想退，却被告知退不回来；遇到了不平等的条款，也不知道该到何处去维权；买了房之后，开发商转头打折降价了怎么办？
这几年房企暴雷众多，无数买房人连房子都交付不了；还有不少购房者好不容易等到交房，却遇到货不对板、质量降标等问题。
二手房交易更是复杂，中介资格、买卖标的权属，签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记等等，每一个过程不注意，就会吃亏。
买房路上，很多风险是防不胜防；遇到了其中法律问题，很多人不知道怎么解决。
今天，房观联合专业律师团队——江苏法德东恒（苏州）律师事务所，帮大家整理一些关于购房过程中经常遇到的一些法律常识问题，以免后续有更多的扯皮和纠纷等麻烦。
关于江苏法德东恒（苏州）律师事务所
房地产方面业务
江苏法德东恒（苏州）律师事务所房地产部门一直为国内外多家大型房地产企业提供房地产开发全流程法律服务，内容涵盖土地获取、项目并购、合作开发、项目融资、建设工程全过程管理、销售及招商租赁流程制订、项目交付、商业地产运营管理、物业管理等。
江苏法德东恒（苏州）律师事务所目前拥有百余家房地产开发企业客户，同类客户数量名列全国律所前茅。服务业务涵盖住宅地产、商业地产、产业地产、文旅地产、长租公寓、养老地产等全类型地产领域。
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买房过程中，一般都有什么法律问题？我们分了几个阶段跟大家说明一下。
购房前期阶段
1，遇到虚假宣传怎么办？置业顾问的承诺录音、开发商的宣传广告是否具备法律效应？
置业顾问的承诺，其说话表态是代表开发商的一种承诺，其录音如果能证明其来源真实，通过合法渠道取得，是具有法律效应的。
开发商的宣传广告是否具有法律效力？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，主要看该内容是否属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，若有，则具有法律效力。
2，开发商收取“订金”/“定金”后，若开发商违约，是否应当双倍返还？
“订金”与“定金”有异，我国合同法中规定的“定金”是作为一种债权担保，具有保证金的性质。而“订金”并非法律概念，属于一种预付款的性质，相当于一种支付方式，不具备担保性质，不能请求双倍返还。
3，买了新房但不想要了，能退吗？
能退，但要看条件：
（1）需要和当地房屋管理部门确定开发商五证是否齐全，如果五证不全可以协商或起诉合同无效并退房。
（2）如果五证齐全，再看开发商合同是否有违约情况，比如逾期没有办理房屋产权登记等，如有违约可以协商或起诉解除合同并退房，同时主张违约金。
（3）如果亦没有违约情况，一般只能协商退房。
购房合同签订阶段
1，购房合同重点条款必看哪些？容易出现哪些类型的陷阱？
购房合同一般为格式合同，如果是购买新房，在签订时需注意是否具有购房资格，开发商是否取得了相关证件，其中最重要的两证是《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。另对房屋面积、房屋质量、付款方式、违约责任、交房条件、产权登记或过户的时间与条件也需仔细阅读。
以上任一项目在购房合同签订过程中都需注意，否则都易出现陷阱。例如应由购房者承诺所购房屋未被查封或设置抵押，若是购买了房屋，预付了购房款，却发现房屋已被法院查封，则无法办理不动产权证，将带来诸多不必要的麻烦。
此外，购房合同上许多会有留白之处，建议若无补充则划掉，否则难以避免开发商在空白处添加别的内容。最后对于交房时间与条件应明确约定，若约定不清（比如只约定竣工时间未约定交付时间，抑或仅约定质量验收合格、小区配套完成等模糊字眼），也易导致购房者难以向开发商主张逾期交房的责任。
2，购房前发现合同有问题，但又不想放弃这套房子，要如何维权？
如果合同还未签订，可与开发商协商对合同内容做调整后再签订，如果合同已经签订，需看合同具体出现了什么问题，可通过与开发商协商以签订补充协议的方式变更合同内容，若属于民法典第146-151条规定重大误解、显失公平、欺诈胁迫等情形，购房者也可向法院或者仲裁机构请求变更合同内容。
3，已经付了首付，但贷款受阻，能解除合同吗？
一般的房屋买卖合同中均会约定如贷款受阻的解决方式，最常见的解决方式是买方支付全款。如果因为卖方或开发商的原因不能贷款，一般可以主张解除合同并退还首付款。如果因为房屋属性或买房人个人征信原因，一般属于违约，可能面临违约赔偿。买房人签订合同时要注意约定的解决方式。
交房验收阶段
1，遇到开发商不能按时交房，怎么办？
如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。
如果因开发商未办理预售许可证等手续导致不能按时交房，购房者也可以要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2，新房交付时和当初承诺不一致怎么办？
房屋买卖合同属于要式合同，一切均以房屋买卖合同文本及相关补充协议为准，买房过程中销售人员的口头承诺均不能代表公司，一般属于无效承诺。重要内容需要体现在合同文本中。对于购房现场涉及的宣传资料、照片、沙盘、配套数据等建议拍照保存。如果有证据证明交付的房屋与合同约定的条件不一致可以起诉要求赔偿或解除合同。
提醒，房屋有问题千万不要先收房再主张权利！
3，新房交付时出现房屋质量问题怎么办？
如果是常见问题比如墙皮开裂、漏水、空鼓、漏电等，可以拒绝收房并要求开发商进行修理，延迟交付属于开发商违约可以主张违约金。如果遇到严重的质量问题比如塌陷、建材质量问题或其他严重的建筑安全隐患一般要委托专业的房屋质量鉴定机构进行鉴定，如果鉴定属实可以要求更换房屋或起诉解除合同并主张违约金。
4，房屋存在质量问题，要如何取证维权？
房屋出现质量问题，应做好取证工作，可以采用拍照、视频、录音等方式留存质量问题的证据，这是维权的基本依据。之后，应当积极的与物业或者开发商联系，就房屋质量问题的修复与损失补偿问题进行协商谈判。若无法达成一致意见，购房者可通过向法院起诉或者向仲裁机构提起仲裁的法律手段进行维权。
5、精装房用材与合同不一致，后期产生整改时间及成本，是否可以让开发商赔偿？
房屋用材与合同约定的不一致，属于开发商违约，购房者可依据合同的约定要求开发商承担违约责任。对于后期产生的整改时间及相关成本系因开发商的违约行为导致，根据民法典第584条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，因开发商违约行为导致购房者损失的应由开发商承担赔偿损失的责任。
产证&其他问题
1，房产证迟迟办不下来怎么办？
如果购房合同中有关于交付房产证时间的约定，则从其约定。若无约定，则根据最高法《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。
如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准要求开发商支付违约金。
2，二手房买卖，卖方或买方违约怎么办？
首先，建议买卖双方签订合同之前，登录中国执行信息公开网确认对方是否有失信问题，若属于失信人员建议不要进行交易。在交易中出现一方违约问题，若不影响合同实际履行可以双方协商解决。如出现履行不能的问题应当及时向法院提起诉讼并查封房屋，以免房屋因各方的原因灭失或导致无法进行交易。
3，装修公司没有按照我的要求施工怎么办？
签订装修合同要确认装修公司是否具备室内装饰装修的行政许可资质，未获得许可不能从事装修承揽业务，特别是不要贪图便宜委托个人进行装修工程，违反法律规定的同时还存在因人身损害等原因承担高额赔偿的风险。业主与不具备资质的企业或个人签订的装修合同均属于无效合同。装修的各个阶段一定关注需要确认签字的具体内容，工程验收一旦签署就视为工程合格，如果对工程内容或质量有异议应当及时提出并要求改正，不能签署验收确认。
4，购买房屋上有其他人户口或没有学位怎么办？
购房合同中需要让卖方对迁出户口及违约责任作出承诺，逾期不执行还可以在属地派出所办理迁出至公共户手续。如果购买房屋有学位要求建议向属地派出所查询六年/九年内房屋落户情况，向属地社区居委会查询六年/九年内开具租房上学证明的情况，并让卖方对此作出承诺且约定违约责任。学位情况与承诺不符可以起诉主张退房并要求赔偿违约金。
上述只是我们总结的部分房屋买卖过程的法律问题，可能有所遗漏。
如果你在购房过程中，有任何法律相关的问题，都可以联系我们，房观&江苏法德东恒（苏州）律师事务所合作专业律师团队，为各位在买房路上，保驾护航。
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