城中村改造怎么搞？--以一线城市为例|一线城市|商品房|城中村改造项目|房地产|房票

一、城中村改造基本情况分析
今年以来，中央层面多次提及城中村改造问题，对其重视程度明显增加，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。改造范围为21个超大特大城市，改造模式按照实施主体分为政府主导、市场化主导、混合主导三种模式，按照实施方式分为拆除新建、整治提升和拆整结合三种方式等。
二、城中村改造影响规模测算
拉动房地产投资：根据不同情景假设，我们假设拆除新建比例范围为40%-80%，经测算城中村改造总投资规模为5.5-8.4万亿元，假设50%未纳入房地产投资规模统计，故拉动房地产投资规模为2.8-4.2万亿元，考虑到一个城中村改造项目从规划到完成基本以10年为周期，假设改造周期为10年，年均投资额约为2762-4187亿元，相当于2023年全国房地产投资额的2.5%-3.7%；
拉动房地产销售：根据不同情景假设，我们假设拆除新建比例范围为40%-80%，货币化及房票安置比例范围为10%-50%，经测算城中村改造拆除总面积约为3.6-7.1亿平方米，能够拉动房地产销售面积0.4-3.6亿平方米，假设改造周期为10年，中性情况下，拆除比例为60%、货币化及房票安置比例为30%时，年均拉动房地产销售面积相当于2023年全国商品房销售面积的1.4%，年均拉动房地产销售额相当于2023年全国商品房销售额的3.7%。
三、一线城市城中村改造相关情况
3.1广州城中村改造基本情况
3.2深圳城中村改造基本情况
3.3上海城中村改造基本情况
3.4北京城中村改造基本情况
四、受益企业分析
考虑到“城中村“改造体量大、周期较长、占用资金量大，对改造主体自身能力提出较高要求，目前民营房企现金流紧张局面有待缓解，我们认为本轮城中村改造利好资金较为充裕、项目经验丰富、具备更多资源优势的国企开发商，尤其是前期已经介入当地城市更新的地方国企。
从产业链的角度来看，“城中村”改造包括前期规划-勘察设计-开发施工/工程建设-装饰装修环节，其中贯穿监理检测环节，本轮 “城中村”改造有望带动产业链下游需求回暖。
风险提示：
城中村改造政策落地进度不及预期；
房地产行业下行风险；
地产政策不及预期风险。