麓湖伊藤效果图中海观园底商实拍现场实拍（销售给到的相关资料）


“最低200w买进天府新区核心板块，享受天新C学区待遇。”

最近麓湖公园区突然冒出个硬核位置+超香价格组合的楼盘，但看过楼盘的朋友说他还是不敢买。

啥原因？那小编实地踩盘一探究竟。

麓湖上境

产品类型：小高层

楼栋总数：2栋住宅

装修情况：清水

总套数：169套

户型建面：约101-123㎡

梯户比：2T5

价格：1.97w/元

项目地址：天府新区-隆祥路518号

这个项目就是麓湖上境，也是换了个马甲名的天府雅苑，是个要素有点多的楼盘：地段王者，产品亲民，但开发商和产权又有点emmm。

天花板地段，配套还得等

首先它位于梓州大道以西，茂成路与隆祥街交汇的西北角，一侧紧邻建发·观唐映月。属于麓湖板块里的麓湖公园区。

麓湖整个大板块以天府大道为界西侧为麓湖湖区，可享2100亩的生态湖泊，东侧为麓湖公园区，有占地200亩红石公园，房子的卖点是丰富的“公园”资源。

板块划分图（图源乐居）

麓湖上境所在的麓湖公园区高端盘众多，万科公园都会、中海观园已建成，西派臻境、天健麓湖天境和它隔壁的建发观塘印月都处于在建。板块历经了十多年的发展，圈层属性已定调，后续供应已见底，麓湖席位自然臻贵。

麓湖公园区作为天府新区的核心板块之一，所能享受到的配套自然也具有一定优势。

在交通方面，天府雅苑东面直线约300米是梓州大道，南侧直线约650米是武汉路东段，均是主干道，交通通达度较高。

项目周边有1号线，6号线，两条铁路线交驳。距离最近的是6号线昌公堰站直线距离约750米处，目前因为路网未通步行十五分钟左右。

自驾完全没问题，如果是以公共交通出行为主还是很具体。

教育资源是配套里面最亮眼的。

和周边大佬共享天府新区热门的“C学区”，从2023年最新划分来看，元音小学、元音中学、天府七小、天府八小、天府七中等都在这一学区。

另外，在麓湖公园区内，还规划了4所幼儿园、3所小学和2所中学，今后板块教育资源还会更加充裕。

项目四周的生态资源非常丰富，大量口袋公园分布在板块内部，包括武汉路旁的口袋公园、天健麓湖天境旁的市政公园，以及南面的天府公园，平时散步比较方便。

红石公园实景

前途是美好的，板块规划商业众多，除了年底会投入使用的天府大悦城，像昌公堰TOD麓湖伊藤天府GMS店都还需要再等等。

当下生活氛围是最薄弱的，目前项目周边新建项目较多，社区底商还不够成熟，板块内的居住氛围也不算浓厚，项目步行可达的中海观园底商目前人气也很弱。

相比天花板级的配套和高端的邻居，项目本身就朴实无华多了。

地块袖珍，产品紧凑

麓湖上境占地仅9亩，仅规划有2栋18F的住宅，共169套。容积率3.0。

建面约101-123㎡均为套三双卫户型，2T5户，清水交付。

项目布局图

A为123㎡户型，B为104㎡户型，C为101㎡户型。

具体来看产品。

建面约101㎡户型为竖厅设计，客厅开间约3.6米，视觉上会比较宽敞。与阳台相邻的次卧，实得约6.5㎡，略显局促。

优点是长约6.6米的大阳台，进深约达1.8米，采光还不错。

建面约107㎡带入户玄关，客厅开间约3.9m，外连等开间的景观阳台。最小的次卧开间面积开间都很小，不与旁边储物室连通非常狭小。

建面约123㎡客餐厅外同样配置有景观阳台，阳台进深做到了约1.8米，保证有足够的功能性可扩展。

主卧为套房设计，进深约3.55米，使用空间比较充足合理。

开发商？产权问题？劝你谨慎

关于开发商

天府雅苑的开发商为四川省双玻实业集团有限公司，公开信息显示，双玻实业成立于1986年，总部位于双流区。其主营业务为中央空调、通风防排烟，房地产开发等。在房地产领域，双玻实业曾开发过天府新区的“南湖半岛”以及“天府滨江中心”等项目。

开发商的实力需要打个问号，但好在两栋的进度已经封顶后期工程不多，加上是清水交付到也不涉及装修水平的扯皮。

需要注意两点隐形成本问题：

1.户型方面来看还过得去，大体端正，交付的时候形态会有些浪费空间，如果要达到更合理的户型免不得改造，会增加一定的成本。

2.麓湖上境的物业是自行运作，收费不低每平米3块，比得上一些改善型小区，但别人配置的是比较有名气的物业，相对较贵。

他最大的缺点是目前只剩二十九年的产权。

为什么这么少？

这块地是因为拆迁，政府置换给开发商的用地，原本的产权年限就只有50年，蹉跎了20多年就少上加上了。（销售的说法是双流当年有不少住宅地块的原始使用年限就是50年，而且这也是他们房价比较低的原因所在）这也是朋友看房后最望而却步的原因。

虽然销售人员表示的是50年产权的贷款政策、交易政策、水电气的使用价格上与70年产权住宅无异。

但目前能查到到期会自动续上的情况，都是很明确的70年产权的住宅，如同项目比较复杂的情况并没有相关文件和案例。

交房时间较晚，会在25年中旬。

如果是马上有学区需求就要pass掉，担心不稳定的可以考虑位于中央商务区的万达华府，最近二手房的挂牌价能到2.2-2.3w，小面积段的砍砍价也能在200w出头拿下。

购买建议

虽然它所在的麓湖公园区板块价值能级高，以及C学区的光环和低于2w的价格，但还是不建议购买。

产权问题会影响后续交易买卖，开发商并非知名品牌，前期项目口碑一般，物业是肯定不值3元/㎡的，后期交付和物业维护水平有疑虑。

有些购房者会看在价格层面冒险一冲，板块内虽然不会有更便宜的新房了，但前期的项目中，是可以买到接近价格的二手房。（万达华府、融创玖棠府的挂牌价已经到2.2w）

该楼盘隐形的问题不少，以刚需客户承担风险能力更要谨慎。