一纸征收提示，将深圳一场长达十三年的旧改大幕重新拉开。
2023年的最后一个月，12月15日，南山区城市更新和土地整备局发布了“南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示”。因公共利益需要，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）规定，现拟对南山区南头街道南苑新村城市更新单元范围内房屋实施征收。
同日，南苑新村项目行政征收办公室正式挂牌，这也意味着，南苑新村旧改迎来了久违的突破，成为南山区首个城市更新行政征收项目，征收工作正式启动。
深圳，苦城市更新久矣。
自身光阴不过40余载，可“城市更新”就已讨论了十多年，更确切地说，是博弈了十多年。过去，只要一户不同意，旧改项目就意味着难产，这道难题一直困扰着深圳，也困扰着许许多多的深圳人。
站在城市和人的角度，“城市更新”，不只是为了更新，更是为了更好，可当盼了一年又一年，开发商十年拉锯战终究有心无力，已签约老业主无家可归望穿秋水，奔着更新更好的城市更新，活生生变成披上了悲剧色彩的人间马拉松。
南苑新村项目亦是如此，处在深圳寸土寸金的南山中心区，已经签约的1400多户业主，一字字地端详着那张《征收提示》，重新怀揣起对旧改启动的期待，也时不时仍感慨几句“沧海桑田咯，几时才能回家”。
如今，项目仅剩余10余户未签约，居住在周边的其他南山居民也对此也有不少抱怨：“就因为那几个钉子户，多好的地段就浪费了，那么多老业主真的不容易，并且荒废了十几年，也很影响我们周围整个片区。”
是的，深圳的旧改，并不总是以一种暴富、或者是皆大欢喜的一面示人，正如外界对深圳这座城市所谓“效率 ”的定义和标签，在包括南苑新村在内的深圳首批旧改项目面前，“效率 ”二字却显得有些无力。
时间回到2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，是深圳城市更新首批八个旧住宅小区改造项目之一。
建于1983年的南苑新村，占地13万平方米，共49栋楼房1400余住户，体量大且地段好，按理说，只要改造顺利，这里将是高楼大厦平地起，享受着深圳特区经济发展伴随而来的各项红利。
可是，首批八个旧改小区，十年过去却七个搁浅，时至2023年，还有三个项目未拆除重建，其中便有南苑新村。
归根结底，由于少数“钉子户 ”的存在，拆迁进度十多年来迟滞不前，即使后来官方出面调解旧改，并在多个老小区成立调解办公室，却依旧等不来一个圆满的结局。据报道，自立项以来，海涛花园有62户业主带着遗憾离世，木头龙旧改据悉是49位，而南苑新村也同样有如此情况存在。
时间无情地流过，他们的人已经不在，可时间又像是凝固了，他们的“家 ”还立在那里。
2023年的南苑新村，早已是个破败不堪的小区和废楼，是千疮百孔的城市伤疤，摇摇欲坠地立在深圳的大地上，与其他片区十年来的发展形成了鲜明、强烈且刺痛人心的对比。
2010年，南苑新村1400多户签约业主未启动改造搬离家园，谁也没想到，这一离开就是十三年。
试问：人活一生，能有多少个13年？
01，有法可依有章可循，深圳更新进程如今势在必行
一座城市的城市更新政策很难跟上时代发展的步伐，即使深圳官方每年都在改进，但在一场没有确定规则的游戏里，众口难调，无人妥协便无法剧终。
比如南苑新村，一场旧改大戏一演就是13年，幸运的是，南苑新村2023年末迎来了 这样的转折点，向着胜利的方向重新出发，而于深圳，“钉子户 ”问题也正在走向城市治理和法律解决之路。
一切的城市更新，首先是有法可依，深圳的“个别征收+行政诉讼”，为城市更新做出了积极探索。
从2021年3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，该条例针对目前深圳旧改的难题提出了针对性解决方案。
《深圳经济特区城市更新条例》最引人注目的条款，即“双100%”变“双95%”，即：签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。
后续，深圳又发布了《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，尤其是明确了未签约部分房屋实施征收的具体办法。《意见稿》认为，在签约率达到“双95%”可以申请强制征收的情况下，让政府掌握旧改进程非常有必要。
过去，一方面是执行的“双100%”标准实际操作过于严苛，二来为了避嫌，政府几乎不主动插手由开发商主导的旧改项目，于是，深圳的城市更新进程就在两者这样的合成谬论之下，发生了“钉子户”、“无名户”等情况的困扰存在。
所以，深圳需要这样的政策更新与探索，才有望解决旧改最后的那“5%”，为更新项目按下快捷键，避免一再地陷入“多输”困局。
彼时，政策出来后，得到了深圳各方的支持与叫好。大家普遍认为，从100%到95%，调整的背后是公平和效率的平衡，保证了整体的公平，且没有让效率僵死，至少目前从多个搁浅项目来看，这是解决问题的“唯一解”。
有专家指出，这百分之五非常重要，意味着拒不签字的是少数，保护了大多数人的利益，以及城市居民的整体利益，这推动了深圳旧改和房地产健康发展。
而地块启动行政征收，专家表示，对未签约部分房屋实施征收符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神，因为城市更新改造是城市规划实施的组成部分，是对城市整体空间与土地价值的重构。开展城市更新的目的是落实城市规划，提升城市基础设施建设和管理水平，完善公共服务配套设施，改善人居环境质量，实现对周围片区的良性辐射，带动整个城市的可持续发展，我们应该把“公共利益”视为正当性基础。
正是因此，有章可循、有法可依的情况下，过去十年以“钉子户 ”闻名的罗湖木头龙项 目，终在2019年10月破局，成为深圳第一例启动行政征收手段的城市更新项目，拆建后的益田御龙天地新房项目，也已于2021年12月顺利入市。
在木头龙、海涛花园相继得到行政力量介入并有所突破后，2023年3月30日，深圳市南山区人民政府发布了关于南苑新村城市更新单元行政调解事项的公告，这也是南山区的首例启动城市更新行政调解项目，其法律依据就是2020年12月30日发布的《深圳经济特区城市更新条例》。
再到12月15日，行政调解程序告一段落，根据《深圳经济特区城市更新条例》，南山区针对该项目正式发布了征收提示，正式启动了征收工作，这是南苑新村重大意义的一天，也是深圳城市更新历史上的重要一天，因为这意味着南苑新村接下来的改造工作已经势在必行，深圳的城市更新进程也迈出关键一步，回归正轨。
02，一出闹剧十余年，大梦一场钉子户
旧改项目十年搁浅，成为了这座城市的“心病”，而那些十年来拒绝签约的钉子户，则是一千多户已签约业主们的“共同心病”。
其实，早在2019年，南苑新村的签约率已经达到95%，截至2021年12月，签约率已突破98%，今年3月，项目正式启动行政调解工作，南山区更新局、司法局参与指导，南头街道办为具体实施机关，期间完成9户权利人签约，签约率目前已超99%。
那么，剩下的这10余户“钉子户”，为何就成为了项目的肉中刺，成了已签约业主们的心病，甚至成了周边居民口中议论纷纷的“害人害己”？
归根结底，是极少数坐地起价、破坏市场的钉子户，使得深圳本意公平公开的旧改进程，竟成为了劣币驱除良币的荒诞戏码，不仅严重违背的政策初衷，更极大损害了公众利益，滋生了大量安全隐患及社会不稳定因素。
更甚者，如木头龙有“71平要求1700万赔偿款”的钉子户案例，如海涛花园有提出“这栋楼整条腿都要赔给我”的案例，如南苑新村，网易新闻也从项目行政征收办公室工作人员了解到，确实也有一直以来态度较为恶劣的钉子户，提出的要求同样是狮子大开口，让调解工作无奈陷入僵局。
实际上，南苑新村的赔偿标准并不算低，据早前已签约业主爆料，小区补偿比例为1:1.33，这在同期八大旧改项目中是最高的。
当然，即使是在同一个小区里，业主们即使就是一条绳上的蚂蚱，但可能也有不同的利益诉求，所以我们必须正视这一点。
然而，人性的贪婪却在旧改的灯光下，越放越大，远没有尽头。
2022年1月，南苑新村的老业主们发现，东区有十余钉子户竟然组成了所谓“东区居民自治小组”，占用停车场，私自设立门岗收费，粗略估算，该停车场一年利润不低于30万，从这样的角度出发，“钉子户 ”们已经属于滥用权力。
所以，累累事实告诉我们，那极少数的钉子户里，并不都是弱者。
尊重少数人的权利，更不能罔顾多数人的权益，至于那绝大多数签了约的业主们所遭受的伤害，很多却已经是无法弥补的，是让人倍感唏嘘的。13年里，有人四处搬家尝尽苦辣，有当年带头签约的几十位老人们，在人生的最后一刻都没能回家，没能住进新楼。
都说正义不会迟到，可对很多老业主来说，确实迟到了。
那么，作为“坚守 ”十余年的钉子户，他们最终又能得到什么？
从木头龙十年旧改最后的4户钉子户的结局我们可以看到，根据深圳及罗湖区的相关政策法规，他们最终其实并没有能够“心想事成”，哪怕是多一分钱的补偿，或者多一平米的赔偿，全部落空，他们或许只是耗费了十年的时光。
在深圳旧改政策的进步之下，所谓“钉子户”，到头来只是演了一出闹剧，人间一场大梦。
03，征收启动，南苑新村
征收正式启动，是南苑新村的实质性突破，是老业主们回家之路的新起点。
依照12月15日南头街道办发布的征收提示，接下来，南苑新村主要将依次进入以下几个程序步骤，首先，征收启动后，会先公布房屋征收补偿方案并征求公众意见（不少于30日），紧接着，在房屋征收补偿方案得到确定后，南山区政府将正式批准实施房屋征收，并发布房屋征收决定预告（10个工作日），这就意味着项目进入到了征收决定阶段，预告期过后，房屋征收决定将正式公告，由政府相关部门取得物业权利并与市场主体签署搬补协议、确认实施主体资格后，项目进入到征收补偿决定阶段，将做出补偿决定并公告，并申请强制执行，在法院作出准予执行裁定后，组织相关部门实施强制搬迁和拆除。
环环相扣，马不停蹄，更新，是这座城市永恒的主题。
四十年来在多方共同努力下，深圳用一个又一个的样本型城市更新告诉我们：城市更新不仅是对旧的城市面貌和建筑形态等硬件进行改造，也是对生态环境、文化观念、产业结构、功能业态、社会心理等软件进行更新，这是城市自我的新陈代谢，影响的自然不只是开发商和业主，而是与每一位深圳人息息相关。
公开资料显示，2012年起，作为项目改造主体的万科就已全面介入南苑新村旧改工作，此次征收提示发布后，网易新闻也从万科方面了解到，2006年就开始参与全国范围城市更新、曾成功打造出广州永庆坊、深圳南头古城等经典更新项目的万科，在结合对南苑新村区域发展趋势、周边地区发展情况和更新单元自身条件的认识与分析后，对南苑新村未来的更新目标，将涵盖“协同各类公共配套资源，补齐城市服务职能关键短板”、“构建开放式街区空间，重塑高品质生活情境”、“提升产品价值，铸就桃园路景观轴线上的新经典”三大内涵。
未来，万科将通过城市更新激活片区发展，助力南苑新生；
未来，南苑新村将跟上这座城市的步伐与面貌，摇身一变为城市的新名片，不仅会是一个契合片区城市发展要求和区位价值的现代品质生活住区，这里还会有精致、开放、多元的体验式商业街区，还会兼具商务办公功能服务、休闲娱乐需求；
未来，南苑新村的业主们不再需要寄人篱下，不用再去羡慕其他旧改旭业主的喜迁新居，他们可以在一个崭新的南苑新村安居乐业、落叶归根。
无论是南苑业主，还是每一个深圳人，相信我们都一样，都期待更好的“深活”。
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