近日，陕西省镇安县纪委监委开展住房领域突出问题专项整治，在如此紧张的态势之下，当地一棚户区改造项目中却疑似被有关部门暗箱操作，存在未批先建、内定开发商、未建先售等违法操作。
土地尚未挂牌出让，工程已有人开工
“我们街道的改造项目肯定是被暗箱操作了，不然怎么会那么早就开工。”近期，来自陕西商洛镇安的刘明（化名）向我们爆料称，他们当地的“镇安县虹化街片区棚户区改造项目”存在内定开发商的问题，且“未建先售”的违法操作也让当地部分居民担心该项目会不会变成下一个“烂尾楼”。
相关文件显示，该棚改项目是当地的一个重点项目，由镇安县棚户区改造办公室实施。镇安县自然资源局一份5月11日的项目用地预审复函显示：项目全称为“镇安县虹化街片区棚户区改造(德佑家园)项目”，按照公开信息来看，是由陕西德佑万家房地产开发有限公司（简称德佑公司）建设。刘明质疑这是“暗箱操作”的结果，因为德佑家园项目审批手续远远不到位。
附近居民回忆，该项目早在2023年3月就已开工建设了。镇安县政府官网2023年5月16日发布的一则讯息显示：5月16日，副县长马博带领住建、资源、环境等部门检查城区建筑工地大气污染防治情况，先后来到德佑家园、锦鸿首座等在建工地进行实地查看。
5月16日就已作为在建工地接受检查了，可是施工前的手续是否齐全呢？
根据中国土地市场网公布的土地市场信息，德佑家园项目“土地宗号为2023-1-5”，总面积5131平方米，该土地的出让公告于2023年9月18日发布。其挂牌信息显示挂牌开始时间为2023年10月8日，结束时间为2023年10月17日，竞拍起始价为1246.833万元，加价幅度为1万元。
2023年10月24日，该宗土地被德佑公司加价1万元，以1247.833万元竞拍成功，取得受让权。
按照法律规定，挂牌出让的土地是各企业公开竞拍，竞拍成功的企业获得土地使用权后才能开始建设。“德佑家园”项目明显不是这个流程，明明10月才开始挂牌，但德佑公司早已开工。“就像是抛绣球招婿，还不知哪个小伙能接住绣球，但招婿的闺女其实已经怀孕，连孩子姓名都取好了。不知镇安县自然资源局是如何将国有土地使用权先于挂牌前内定了受让人呢”，刘明颇为不解。
刘明说：“原本有实力的企业或者个人都可以参与竞拍，但这土地似乎是为德佑公司量身定做一样，只有该公司一家竞拍，正好以1万元的加价幅度、加价一次就成功竞拍，这样的暗箱操作吃相未免太难看了！”
手续不全忙建设，房子未建先出售
2023年9月20日，抖音用户“德佑家园石林镇安房产解说”发布视频称：庆祝西关好房德佑公司开发德佑家园纯住宅，小区两栋楼，2025年交房，户型…付款方式：一次性付款、银行按揭贷款、支持公积金贷款！该用户主页背景图为“陕西锦上嘉园房产中介服务有限公司”，他发布的作品中还有拍摄于“德佑家园展示中心”的视频，视频文字说这是德佑家园售楼部。甚至早在8月已有多人发视频宣传“德佑家园”即将面世。
12月25日，笔者拨打德佑家园展示中心门牌上的“销售热线”，接电话的男子自称是锦上嘉园中介公司的石林，他告诉笔者德佑家园小区房屋定价平均7300元每平，目前处于前期预定阶段，可先交定金预定楼层和户型，预售证还没办好所以售楼部挂的牌子是展示中心。关于此棚改项目是否属于保障性住房，石林回答棚改项目只是报建手续，该项目是正常商品房。
网络上流传的多段视频资料显示，9月9日，德佑家园项目正在紧张实施打桩作业，直至12月建设进度从视频来看还是基坑。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件： (2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(3) 持有建设工程规划许可证。(4)开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。(5) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；……
反观德佑家园项目，9月实施打桩作业，10月获得土地使用权，但8月就有人在为售卖造势了，不知监管部门是否发现这样的现象。
镇安县人民政府官网公开文件显示，10月15日镇安县行政审批局才计划联合镇安县发改局、自然资源局、住建局、交通局等部门，召开镇安县虹化街片区棚户区改造（德佑家园）项目可行性研究报告评审会。
刘明出示的《镇安县虹化街片区棚户区改造（德佑家园）项目可行性研究报告的批复》显示，10月30日，镇安县棚户区改造办公室报批的该项目总投资变成了14200万元，所需的资金也变成了企业自筹和争取中省市相关配套资金，不足部分由镇安县棚户区改造办公室自筹解决。同时，需抓紧编制初步设计，然后报批。
刘明说：“早在2021年，镇安县就在全县开展房地产领域专项整治，其中重点整治问题就包括在取得商品房预售许可前，违规向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。时隔两年，镇安县的房地产领域问题应该得到遏制和警示，为何德佑家园项目手续不全就能开工建设？房子还没有开始盖，就让房介公司开始售卖？监管部门是真的不知情？还是装聋作哑？”
开发商资质存疑，保障房还是商品房界限模糊
“爱企查”网站公开信息显示，陕西德佑万家房地产开发有限公司成立于2022年1月7日，已取得了房地产开发二级资质，资质证号为“陕建房[2023]550号”。
2019年8月21日，陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省房地产开发企业资质管理办法的通知》第五条明确规定：“取得二级资质必须从事房地产开发经营3年以上和其他多项硬性规定。”
一个成立于2022年的房地产开发公司为何成立不到1年就取得了房地产开发二级资质。刘明对该资质的真实性表示怀疑。笔者在陕西省住房和城乡建设厅的官网上也并未查询到该资质，至于是上传不及时还是其他原因就不知道了。
德佑家园前期取得不多的几项审批手续显示，该项目建设单位为镇安县棚户区改造办公室，并且多次提到争取省市相关配套资金。然而，该棚改项目起初是保障房，以此争取到省市相关配套资金后又将如何分配呢？
种种迹象表明，德佑家园到底是保障房小区还是商品房小区，目前还是“待孕中”。
在房屋预售制度中，开发商依靠购房者的购房款以支持房屋建设资金，但现在在中国大量的三四线城市中，开发商收了预售款最后却难以将楼盘建设完工甚至基坑都没有见到。 刘明表示，德佑家园项目中存在的一系列问题不免让当地部分居民担心以后该项目能否顺利建成。
如今，镇安县纪委监委正如火如荼地开展住房领域突出问题专项整治，德佑家园项目中存在的未批先建、内定开发商、未建先售等问题又将如何处理？它不应该成为当地纪检部门的“灯下黑”。
德佑公司2022年成立，2023年获得房地产开发二级资质
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