“产业地产是以产业为依托，地产为载体，构建产业价值链一体化的平台，实现土地的整体开发与运营的新兴商业模式”，是在传统地产的基础上，融合产业运营和升级的新业态。对于深谙城市发展之道的各地城投公司来说，参与产业地产是由地产行业下行和自身转型发展双重因素所决定的。而如何将地产开发与产业、城市发展战略深度融合，构建产业生态圈、打造产业发展能力是城投企业布局产业地产需要重点研究的课题。方达咨询从服务于全国城投的300余个项目经验中总结了做好产业地产的六个思维，以助力城投公司在新一轮国企改革深化提升行动中增强核心功能，提升核心竞争力，服务于城市与产业发展战略。

01

规划引领，明确产业招引方向

明确园区产业定位、实现精准招商是产业地产的关键一步，也是产业地产运营的压舱石。一是坚持区域产业规划引领，结合城市产业发展规划和现有产业布局，保证园区产业布局能够衔接上位、支撑上位；二是明确园区产业定位，根据产业园区自身条件，锚定产业细分领域，选定产业赛道，充分注重培育和突出主导产业、特色产业，做大产业集群，避免相互竞争；三是坚持产业链式招商，聚焦“延链补链强链”，在产业链的“长度”和“宽度”上协同发力，缺什么招什么，打造完备的产业链条；四是坚持产业链“链主”以商带商作用，通过吸引产业链主带动上下游企业落户，形成“招来一个、引进一批”的效应，推动产业集聚发展，促进区域产业转型升级。

案例：深投控——明确园区产业定位，围绕重点产业链上下游进行业务布局和资源整合，发挥龙头企业带动作用，打造产业生态

以深圳湾科技园区为例，2017年，深圳市国资委、深投控正式确定“圈层梯度”模式和“一区多园”战略后，深圳湾科技园区成为深圳国有科技园区的核心代表和创新品牌。深投控二级子公司深圳湾科技发展有限公司（以下简称“深圳湾科技”）发布了科技园区产业创新生态系统——即1个重点产业子系统+3个配套资源系统，开创了中国科技园区产业运营全新模式。

其中，重点产业子系统是园区生态的核心产业资源。一方面，明确产业定位，深圳湾科技锚定深圳湾科技园区内电子信息、人工智能、智能制造等重点产业，将同一产业链上的大中小企业及上下游环节进行合理布局，整合产业资源、强化协同运作、构建链式发展格局；另一方面，坚持以产招商，通过行业龙头企业以市场和资源优势带动中小企业入驻，中小企业反之依托龙头企业拓展业务发展机会，再配合孵化器、加速器等资源为园区远远不断培育具有创新活力的小微企业。截至当前，园区引入创新型企业超1300家。其中，世界500强旗下企业14家，上市公司55家，入驻了华为、腾讯、空客等世界顶级企业的重要机构，高端产业资源集聚为园区生态打造奠定了坚实的产业基础。

02

合理设计，做好园区产品策划

无论是对住宅地产、商业产业还是产业地产来说，产品竞争力永远是企业打动客户的关键。城投公司在园区产品的打造上要同时具备地产和产业的思维，地产思维是指产品要紧扣园区定位、客户需求痛点；产业思维是要抓住产业特点，符合企业生产和研发需求。一是结合园区定位，高端、中端及低端产业园区的产品需求差异较大，要做到产品和产业定位适配；二是要结合园区规模，大园区和中小园区对产业的承载能力不同，大的园区可以集聚产业链的全生命周期，打造集“商务办公+技术研发+生产展销”为一体的综合型园区，企业包含初创型、中小型及龙头企业，产品业态涉及商业、办公、住宅、会展、厂房等，可根据产业链不同环节的需求打造产品，调整业态配比。中小园区一般聚焦于产业链上的某些环节，产品要更加定制化、精细化；三是要结合产业和企业需求特点，不同产业和企业对产品的空间、外观、功能等要求不一，城投公司在前期一定要做好充分调研，减少后期整改成本。

案例：新加坡·南京生态科技岛江岛智立方

江岛智立方由美国NBBJ建筑师事务所设计，颠覆了传统的高楼办公的形态，独创了“全景围廊”“内外双庭院”等理念，由八栋五角形的低密度独栋办公楼组成，荣获MIPM ASIA亚洲最佳中国未来建筑奖。 园区设计以人为本，在业态方面引入咖啡馆、便利店等商业配套，具备特制的垂直遮阳系统，既高效遮阳，又减少建筑能源消耗。 园区采用开放式办公新体验，融入美好环境共享理念，室外连廊相接，楼与楼之间有花园相连。 园区目前积聚了中海油气电集团江苏分公司、新加坡中华总商会、扬子江生态文明创新中心、中科齐信、容诚会计师事务所、海飞科等企业及产业平台，以花园式办公环境创新引领绿色生态潮流。

03

资源整合，发挥平台聚能优势

资源整合能力是城投公司发展产业地产的重要优势。产业园区的发展汇聚了政策、产业、人力、科研、资金等核心要素，从产业链、人才链、技术链、资金链角度出发，城投公司需坚持“政产学研资”五位一体融合发展思路，依托地方国资背景优势，一是做好政府资源的整合，在园区拿地、规划审批、产业招商、人才招引等方面，争取政府政策范围内的大力支持；二是做好产业资源整合，在明确园区定位的前提下，梳理区域产业发展链条，从有利于产业链发展、深化产业链关键环节等角度，通过政府协调、合作、投资等手段，整合产业资源；三是做好人力和科研资源整合，积极与大学院校、科研机构、行业协会等建立合作，搭建产学研服务平台，为园区企业发展、产业研究及科技孵化等提供人才、技术支持；四是做好资金资源整合，谋划多元资金筹措渠道，通过主动争取政府专项基金、合作设立产业引导基金、搭建金融投资服务平台等方式为园区建设和企业发展提供资金保障。

案例：中关村发展集团——坚持整合国内外产业创新要素资源，探索服务创新发展新路径

中关村发展集团充分发挥创新生态集成服务商优势，一是寻求政企合作，与相关属地政府探索形成优势互补、利益共享、共同发展的政企互利共赢合作机制，当好创新生态集成服务“合伙人”； 二是整合要素资源，结合属地政府发展定位，引进资源、汇聚要素、吸引人才，服务创新创业企业落地，共同打造各具特色的区域创新生态，助力建设世界领先科技园区。 依托中关村新兴产业前沿技术研究院，中关村发展集团与房山区在创新驱动引领区域新经济发展方面走出了一条中关村与属地创新牵引、资源嫁接、优势互补的专业特色之路。 比如，双方通过建立国内外头部企业、隐形冠军和独角兽项目导入机制，打通国际创新资源链接通道，为房山区集聚了一大批自动驾驶、人工智能、无人机等领域的优质企业，已成为房山区构建“高精尖”产业结构的重要载体和策源地。

04

模式重构，业务布局轻重并举

所谓轻重并举是指由城投公司以产业地产的开发、建设为基础，进一步拓展至园区专业化运营、服务领域，即“地产开发+运营服务”思维。实现传统的地产模式向园区运营模式转变，是很多园区类平台公司的转型目标。一方面，城投公司作为园区开发、建设主力军，意味着抛弃“重”的部分完全走专业化园区运营的模式难以落地，注定要轻重结合发展；另一方面，地产行业下行阶段，早期通过拿地-建设-销售模式实现快周转和盈利的模式难以为继，需要通过轻资产运作拓展业务，改善现金流。围绕“产城人”融合发展，轻资产运营需要深耕细作，在完善城市配套服务、提升产业园区服务、优化人才发展服务方面持续发力，不仅能够加快国有存量资产盘活处理，同时，还可以实现业务发展的可持续性。

案例：苏州工业园园投——产业园区开发、运营并举，带动区域繁荣和土地增值

苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司（以下简称“公司”）作为苏州工业园区重要的开发建设投资主体，明确了以园区服务和园区开发为主的业务结构。 2022年，园区服务、园区开发业务营业收入分别为 29.00、24.53亿元，在主营业务收入中的占比分别为 47.76%、40.39%，合计占比接近 90%。 园区产业的发展繁荣促进了当地财税收入的增长，财政对基建项目的回款能力较强； 人口引入和配套的完善，又有助于土地出让价格增长，形成良性循环。 公司将工业厂房和人才公寓的出租主要作为招商引资的手段，并提供工程代建、物业出租、物业管理、公用事业等园区全方位的综合解决方案，促进苏州工业园区经济、财政收入持续保持快速增长； 区域配套的完善又带动土地出让价格的增长，使得土地开发业务保持很高的毛利率。

05

运营为王，营建产业赋能优势

产业赋能是产业园区未来经营的新课题，也是产业园可持续盈利的核心。围绕着“生活、生产和生态”三个方面的需求，一方面，要做好园区的基础服务。如围绕产业园区企业开展物业服务、政策及产业咨询服务、项目申报服务、园区空间配套服务等，基础服务能力对于专业的产业地产商已是“标配”，但是对于大多数城投公司来说，尚在摸索、学习的道路上，需要先做好基础的部分；另一方面，要探索创新服务能力，这才是打造产业服务核心竞争力的关键，基于企业的全生命周期构建成熟的服务体系，在创业孵化、金融支持、人才服务、平台服务、信息服务，甚至于文化引领等方面集聚产业资源要素、搭建产业生态，做真正的能为企业提供创新增值服务的产业园区综合服务商。

案例：张江高科——创新产业园区运营模式，打造产业生态链，为企业提供全方面服务和赋能

上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称“张江高科”，600895.SH），成立于1992年，1996年4月在上交所上市。作为浦东新区直属国有控股上市公司，张江高科是张江科学城的重要开发主体，主要负责张江高科技园区开发、产业投资和服务业务。

创新求变，构建“房东+股东”的双轮驱动模式。2014年，张江高科提出打造科技地产商、产业投资商和创新服务商的“新三商”战略，提出做产业客户的“时间合伙人”，打造创新创业生态圈。将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东+股东”的双轮驱动模式。

科技地产商——打造满足区域内产业聚集效应的科技产业载体空间，搭配完善的人才公寓、商业配套设施为各类科技企业提供从孵化到研发办公多种类的空间产品及优质的园区生活环境。打造了一批具有区域影响力的产品，形成了科创区、集电港、张江中区等多个特色产品区域集聚地

产业投资商——构建“投资+股改+上市+退出+储备”良性滚动格局，以浦东新区“六大硬核产业”部署为引导，打造“2+2+X”产业体系。布局全产业链的投资基金，以“直投+基金”的方式，带动市场资源助推产业生态打造。

创新服务商——向园区内企业提供物业管理、物流仓储、人才培育、金融、咨询、孵化、技术等全生命周期的配套服务。如对孵化企业设计“服务+资本”的孵化-加速体系，构建包括895训练营等产业服务（已累计孵化企业约1400家，其中包含3家上市企业和9家拟上市企业），引导资本参与，加速企业成长。

06

数智升级，提升园区管理效率

二十大报告明确提出建设“数字中国”，因此，产业园区的转型升级与数字经济深度融合是必然趋势。朝着精细化、数字化、智能化的方向发展，构建园区自身的“产业大脑”是产业园区创新迭代、集聚产业价值的必经之路。以工业互联网为支撑，贯穿融合企业端、政府端，生产端、销售端，资金端、产业端等，打造数据资源汇聚与共享平台，为园区产业规划、产业招商、产业服务及产业生态建设提供数字化赋能服务。当然，产业园区的数智化转型，一定是理念转型先行，充分结合园区自身所处的发展阶段，以切实帮助园区运营管理提质增效为导向，以资产的可视化、物业的智慧化、招商的精准化等小的模块为切入点，向着园区全面数字化、智能化建设迈进！

案例：珠海高新发展——通过对产业园区智慧化升级改造，实现园区数据可视化、管理智慧化和服务生态化

珠海高新发展有限公司成立于2015年，系珠海高新区区属国企，公司以实现国有资产保值增值为目标，以公共资源建设管理及产业园建设运营为核心，致力于打造成为具有一定影响力的多元化综合型企业。

以珠海智慧产业园为例，公司通过对园区基础设施智慧化升级改造，致力于构建三大平台：运营管理平台、智能化综合管理平台和数字孪生可视化平台（园区大屏）。园区运营管理平台包含运营管理平台本身及配套园区APP、园区服务号、招商小程序，同时与集团物联网平台、物业管理系统、统一支付平台、税务系统、公寓管理系统等进行业务和数据对接。智能化综合管理平台打通园区的智能化系统，实现对园区设备资产的数据采集、运行监测、预警管理、工单管理、自动巡检等基础管理功能。园区数字孪生可视化平台致力于打造集团产业园区数字孪生底板，通过与智能硬件感知、互联及软件应用的无缝对接，融合场景与数据，实现集团多园区数据一屏统管，实现集团产业“一张图”的精细化管理运营。

通过智慧园区改造，珠海智慧产业园实现了数据可视化、管理智慧化和服务生态化。数据可视化将园区核心运行系统的各项关键数据进行综合展现，以更直观的可视化效果，支撑管理决策，形成园区画像，促进招商。管理智慧化帮助园区提升管理质量与效率，降低运营成本。服务生态化面向企业和产业发展全周期，提供全方位产业生态服务。

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