刚过去的2023年，被许多人称为是“政策大年”。这一年，房地产市场缓慢走出疫情影响，从中央到地方相关支持政策频出，深圳年内更迎来“双证合一”“认房不认贷”“降低二套首付”“取消750万豪宅税”等政策出台，为楼市缓慢复苏奠定了基础。
从数据表现来看，过去一年，深圳二手房成交量实现了超五成的增长。业内认为，楼市已经筑底，年末的翘尾行情更为2024年楼市带来信心。
去年二手房录得成交量超4万套
大增近六成
根据深房中协统计到的二手房录得量数据分析，2023年全年，深圳二手房录得（含自助）42574套，对比2022年26853套的录得量，大幅增长58.5%，不过相对于疫情前年均7万至8万套的水平，依然相差较大。（录得量，系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。）
另外在网签量方面，乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，终于走出了“2022历史最低点的阴霾”。但同样拉长时间周期来看，这一成交量也还不够理想，比2008年还少1万套。
分片区来看，各区二手住宅过户量排名第一的是龙岗，过户成交7441套，同比上涨32.7%。第二是福田，过户成交6491套，同比上涨48.6%。南山排名第三，过户成交5570套，同比上涨57.6%。乐有家研究中心数据显示，除宝安成交量同比下跌外，其余行政区均呈现上涨。
月均成交还未破5000套“荣枯线”
部分小区成交价回到2018
尽管二手成交量全年稳中有涨，但从全年的成交走势来看，依然没有月份突破行业普遍认可的5000套交易“荣枯线”标准。
数据显示，深圳全年二手房录得量有两个“小高峰”，即3月与12月。深房中协认为，作为疫情放开后的首个“金三”月份，承载了太多市场预期，加之叠加疫情期间积压的需求，集中在3月释放。但宏观经济的修复是一个漫长的过程，其表现在楼市成交方面主要体现在交易量回升缺乏持续动力，因此，从4月开始，一直延续到9月，交易量开始再次呈现筑底的特征，其间随着货币与信贷政策以及调控政策持续性“松绑”，才在四季度止住“颓势”。
成交量缓慢“向上修复”的同时，过去一年二手房价却依然没止住下跌趋势。乐有家门店成交数据显示，2023年四季度深圳二手房价为6.5万元/㎡，对比2022年下跌12%，比2021年一季度的历史最高点下跌22%。而部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，与最高点比跌幅30%~40%。
具体来看，深圳中原研究中心数据显示，2023年各区二手价格继续深度调整，至年底，南山区二手均价跌破10万，福田二手均价跌破8万。
二手房成交量超过新房
业内：“中介最难的日子过去了”
值得关注的是，从2023年深圳一二手住宅成交占比来看，二手住宅成交重新占据主导位置。
事实上，深圳是存量市场，在过去很长一段时间，二手住宅成交占据主导位置。自2021年开始，情况发生了变化，一手住宅持续两年占据深圳楼市主导地位。随着2023年多项调控政策的发布，参考价政策的调整，二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12个百分点，重回主导地位。
“今年的二手房市场非常的突出，中介行业最难的日子去年已经过去了。今年重点30城二手房成交同比上升了33%，涨幅超过50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，购房者选择二手房的原因很简单，首先是交付问题一直在困扰新房市场，所以很多购房者，尤其是刚需购房者选择购买二手房；第二，二手房相对单价和总价都比一手房略微便宜一些；第三，二手房市场上次新房的挂牌量增加，今天很多的二手房不是“旧房”，实际上还是新房。
挂牌量升至4.6万套，增长超81%
过去的一年二手房市场的供应依然在缓慢攀升，去库存压力仍在。深圳中原研究中心数据显示，年内深圳二手挂盘量持续创新高，截至12月底，挂牌量超4.6万套，自年初开始挂盘量增长超81%。
全年的放盘变化来看，深房中协指出，尽管进入二季度和三季度后，市场再次“遇冷”，但业主的持续出售放盘意愿却不减，其中不排除有部分业主急于“出货”的心态，但也有置换群体遇到市场消化变慢，累计积压放盘量持续升高的情况，而随着年末“翘尾”行情的出现，持续高涨的放量有所下滑，市场在此期间集中消化掉了不少“笋盘”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，热点城市二手房交易年底翘尾回升，背后的驱动因素就是“以价换量”。当价格跌倒一定程度，单价和总价都可控、居住氛围好的二手房，是购房者的选择。从区域上来看，中心区交易量最大。
也有业内人士认为，年末二手成交出现了翘尾行情，一定程度上意味着深圳的成交量已经筑底，随着政策调控效果的显现，2024年楼市或迎来喜势。
文|孙阳
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