赋能厦门国际消费中心城市建设第一太平戴维斯前瞻2024福建房地产市场趋势|写字楼|厦门市|城市建设|戴维斯|房地产市场|房地产行业|物业|福建省|第一太平

1月5日，第一太平戴维斯举办2023年福建媒体见面会，权威发布《2023年福建商用物业市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯福建地区总经理吴珺、华南区市场研究部负责人谢靖宇、厦门策略顾问部业务负责人江佳颖等出席了此次活动，与众多福建主流媒体深度探讨2023年福建房地产市场的发展动向，并展望行业未来发展趋势。

第一太平戴维斯福建地区总经理吴珺在致辞中表示：“多项利好政策和战略布局为福建经济复苏注入了源源不断的活力和巨大潜能。面对市场的新需求和新挑战，房地产行业应当持续进行战略性调整和创新，充分把握每一个发展机遇。作为360°未来城市运营合伙人，第一太平戴维斯深耕福建市场超过15年，凭借专业实力和本地洞察，持续为政府和客户提供更优质的一站式房地产解决方案，助力东南片区高质量发展迈向新征程。”

前沿洞察，助推国际消费中心城市建设

近年来，为推动国际消费中心城市培育与创建，厦门出台《厦门市培育创建国际消费中心城市行动方案》，围绕打造区域特色国际消费新地标、构建多元融合消费资源聚集地等六个方面提出30项具体任务，全面提升厦门消费中心城市龙头地位。第一太平戴维斯积极发挥智囊库作用，献智献策，先后开展了《厦门市培育创建国际消费中心城市推进消费提质扩容实施策略研究》和《提升集美中央活力区(CAZ)消费能级策划暨商业专项规划》课题研究。

活动上，第一太平戴维斯厦门策略顾问部业务负责人江佳颖就“建设国际消费中心城市探索”开展主题演讲，她指出：“相较于首批五个国际消费中心城市，厦门在培育国际消费中心城市中难以依托规模和数量突围，应积极探索一条差异化、特色化的培育创建路径。未来，第一太平戴维斯将紧随宏观政策导向及市场发展新趋势，持续为厦门的国际消费中心城市培育建设提供智力支撑，强势赋能行业转型升级和城市高质量发展。”

专业剖析，解读福建商用物业市场动态

2023年，福建坚持稳中求进基调，通过“巩固拓展经济向好势头一揽子政策”展现了长期高质量发展的信心与定力，经济运行呈现恢复向好态势，城市更新、促进消费等利好政策也为市场参与者信心的恢复提供一定支撑。活动上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对2023年福建商用物业市场的动态与发展趋势进行了深入剖析，并展望未来发展前景。

福州商用物业市场2023年回顾与2024年展望

甲级写字楼 —— 需求表现较疲软，年度净吸纳量降至十年新低，租金指数同比下降2.8%

·2023年前三季度，福州经济回稳向上，地区生产总值同比增长4.5%，至人民币8,841.0亿元。其中，第三产业增加值达人民币4,812.6亿元，同比增长4.5%，占GDP比重为54.4%。

· 2023年，市场迎两个新项目入市，合计带来6.3万平方米新增供应，推动总存量上升至162.7万平方米，同比扩张4.0%。

·年内，写字楼租赁需求表现整体较为疲软，租赁活动仍维持在较低水平，且退租及缩减面积等情况较为普遍。因此，全市半年度净吸纳量仅录得5,928平方米，环比下降约四成，全年净吸纳量亦随之降至1.6万平方米，系近十年最低值。鉴于上述原因，加之新项目预租率较低，全市空置率环比上升2.5个百分点、同比上升1.9个百分点，至27.6%。

·在全年所达成交易中，银行、投资及证券公司的租赁需求相对积极，另有部分律所在福州增设办公室。此外，信息技术、零售及贸易企业的租赁需求亦相对稳定。

·年内，因经济环境挑战犹存，项目去化压力持续增大，业主普遍维持降租吸客的租赁策略，全市租金指数环比下降0.3%、同比下降2.8%，平均租金降至人民币每平方米每月92.5元。

展望

· 2024年，全市预计有一个新项目入市，将为市场带来6.3万平方米供应面积，市场总存量将扩容3.9%，至169.0万平方米。

· 短期内，宏观环境或继续承压，多数租户仍将对新设或扩张办公空间保持谨慎，租赁市场活跃度或继续维持在较低水平。

· 2024年，尽管新增供应规模有限，但考虑到短期租赁需求或难显著回升，市场竞争料保持激烈，全市写字楼入驻率及租金水平预计保持小幅下降趋势。

零售 —— 市场分化现象继续加剧，多数商圈空置率再上升

· 2023年前三季度，福州消费市场持续复苏，全市社会消费品零售总额累计达人民币4,560.4亿元，同比增长6.2%。

· 2023年，共有两个新项目开业，共带来11.7万平方米新增供应，市场总存量因此上升至233.0万平方米。

·全年，福州零售物业市场中项目资产表现分化现象继续加剧，加之部分品牌因经营不善陆续撤店，全市年度净吸纳量近十年首录负值。受此影响，多数子市场空置率再上升，全市平均空置率随之环比上升1.9个百分点、同比上升4.8个百分点，至13.5%。

·年内，尽管全市平均空置率有所上升，但优质标杆项目仍表现积极，并吸引诸多品牌进驻。其中，餐饮及配饰业态表现较为活跃，多个品牌首入福州，如好利来、梵克雅宝等。

·愈趋激烈的市场竞争格局下，部分项目业主为吸引目标品牌入驻而适度下调租金，全市平均租金下降至人民币每平方米每月416.7元，租金指数环比下降1.1%、同比下降2.9%。

展望

· 2024年，预计有三个新项目开业，为市场带来28.4万平方米新增供应，市场总存量将扩容12.2%，至261.3万平方米。

·本地政府积极配合各类市场主体开展促消费活动，同时标杆项目业主为迎合市场升级需求不断加大招商及首店引进力度，在此背景下，消费市场预计迎来持续性复苏，零售商市场信心亦将逐步恢复，全市空置率有望下降。

·尽管如此，考虑到除标杆项目外的多数项目业主为聚客引流仍需要积极拓展品牌资源，因此短期而言，优质零售品牌在租约谈判中仍将具有较大的议价空间，全市整体租金水平预计维稳。

厦门商用物业市场2023年回顾与2024年展望

甲级写字楼 —— 供过于求延续，空置率升至29.5%，租金继续下行

·2023年前三季度，厦门经济总体回升，全市实现地区生产总值5,784.3亿元，同比增长2.0%。其中，第三产业增加值同比增长6.2%，至3,698.5亿元。

· 2023年，厦门岛内共录得四个新项目交付，合计带来19.6万平方米供应面积。截至年末，全市总存量同比上升4.4%，至466.7万平方米。

·尽管部分金融及专业服务企业的租赁需求在下半年有所释放，加之业主持续降租以吸纳成本敏感型企业的需求，全市半年度净吸纳量录得3.4万平方米，年度净吸纳量亦升至5.7万平方米，但结合市场存量水平及既有空置率，以及全年近20万平方米的新增供应规模来看，市场新增需求仍显不足，去化压力犹存，全市空置率环比上升0.8个百分点、同比上升1.8个百分点，至29.5%。

· 年内，金融及专业服务业为租赁成交主力，尤以投资机构、律所租赁需求较活跃。

·外部宏观环境承压，叠加市场需求有限，业主预期继续下调并多选择降租以促成交，全市平均租金降至人民币每平方米每月74.3元。以租金指数计算，环比下降0.7%、同比下降1.5%。

展望

· 2024年，全市预计迎五个新项目入市，供应面积合计47.0万平方米。至2024年末，总存量将至513.7万平方米。

· 面对外部环境及自身经营状况恢复程度的不确定性，多数本地企业的扩张计划仍按捺不表，加之新增供应入市将持续加剧市场竞争，全市空置率预计上升。

· 鉴于持续疲弱的市场需求，业主预计仍将采取多种租金优惠策略以应对需求收缩压力，全市平均租金或将维持下降趋势。

零售 —— 零售品牌信心持续改善，空置率连续两期回落

·2023年1-11月，厦门消费市场稳步复苏，全市社会消费品零售总额累计达人民币2,544.0亿元，同比增长2.3%。同期，居民消费价格指数同比温和上涨0.5%。

·2023年，厦门零售物业市场共录得两个购物中心开业，合计带来22.3万平方米供应面积，推动全市总存量同比上升8.5%，至284.0万平方米。

·年内，旅客数量及多数商圈客流量的持续回升提振了零售商市场情绪，部分新项目录得良好招商表现，标杆项目需求稳健。受上述积极因素影响，全市半年度与年度净吸纳量分别录得11.8万平方米与21.4万平方米，年度净吸纳量同比增长26.1%，空置率随之同比下降0.3 个百分点，至7.4%。

· 同期，餐饮、时尚和配饰等业态租赁需求活跃，标杆项目持续录得品牌拓店及首店开业，LOUISVUITTON厦门万象城店由单层门店升级为双层精品店，韩国眼镜品牌GentleMonster福建首店、达美乐厦门首店则分别落位于厦门万象城及SM厦门三期。

·标杆项目资产表现长期稳定向好，业主方议价能力维持高位，但部分存量项目业主为应对更趋激烈的市场竞争而降低其租金，全市租金指数因此环比下降0.7%、同比下降1.8%，至人民币每平方米每月383.8元。