近日，我市多个楼盘
均出现保价函“无法”兑现的情况
或因开发商对此予以否认
或因第三方销售人员的个人行为
或因“保价规则”苛刻……
就目前徐州房地产出现的保价函
种种“无法”兑现的事件
本报记者采访了
江苏苏大律师事务所 刘梦林律师
具体情况分析，一起看看看吧
A楼盘：开发商不承认售楼处放置过保价函
刘梦林律师：需遵实事求是、循公序良俗
业主赵先生反映，自己在2022年1月和2月分别在售楼处拍摄公示的保价函，“保价函承诺价高返还”随即放心以单价1.8万元/㎡的价格购买房产。2023年11月楼盘降价至1.4万元/㎡，自己凭拍摄的保价函照片索赔被拒。开发商回复：不知道是谁放置的，放置的目的是什么，放置了多长时间。涉及经济纠纷，建议业主走司法程序。
开发商不承认此事？对此，刘梦林律师认为这种情况需遵循实事求是、公序良俗的原则，而不是开发商或者购房人说是就是、说不是就不是，说否定就否定。售楼处是开发商设置的，在当时的情景下按照一般的原则，其他人不会在售楼处放置保价函等类似的公示，开发商或者售楼人员也是不允许。“如果售楼处的房价是1万元/㎡，有其他人在售楼处放置1000元/㎡的价格公示，开发商会让放置吗？这是一个基本的常识”。
刘梦林律师补充道，开发商否认了当初的保价行为，这对业主反而有利。“开发商否认该行为，也就无法提供该保价函公示撤销的凭证，用他们自己的话来讲，两件事不是一个‘主体’，也就意味着拿不出撤销的凭证，该保价函公示至今一直有效，和现在是否在不在售楼处公示无关。”
B楼盘：开发商“未批不发”，销售人员的个人行为
刘梦林律师：内部管理问题，仍需承担责任
业主胡女士反映，自己在2022年4月买房时，销售人员通过微信向自己发送了保价函，于是她以单价1.8万元/㎡购买了房产。2023年12月楼盘降价至1.3万元/㎡，自己凭保价函索赔被拒绝。开发商回复：内部未审批宣发，不知道是谁擅自宣发的。将配合业主通过司法程序共同追究该销售人员/代理公司的责任。
开发商认为是个人行为/代理公司的行为？对此，刘梦林律师认为这属于开发商内部管理不当造成的，和第三方（业主）无关。不论开发商内部是否审批，一旦该保价函对外宣传，都可以视作开发商的行为。
刘梦林律师补充道，相较之公示，这种电子海报的传播度更广。但只要查到第一个宣发的源头，并对第一个人的行为进行“作废的告知”，就可以认为该“电子保价函”已经失效。“如果开发商无法提供第一个宣发的人作废的凭证，该公示在网络传播，也是一直有效。什么时候第一个人进行了撤销，才形成公示撤销的闭环。在此之后才视为原公示无效”。
C楼盘：保价函公示期间成交的客户保价
刘梦林律师：合理合法，但要注意闭环的时间
业主王女士反映，自己在2022年1月在售楼处拍摄了公示的保价函，随即以单价1.8万元/㎡的价格购买了房产。2023年12月楼盘降价至1万元/㎡，自己凭保价函索赔被拒绝。开发商回复：我们仅公示了30天，在这30天内成交的客户会单独签署保价协议。在公示之前和之后成交的客户不予保价。
开发商仅保“保价函公示期间”价格？对此，刘梦林律师认为这种回复符合规定。开发商进行公示，也就意味着具备法律效力，但如果公示撤销了，也就不再具备法律效力，但公示开始和结束的时间要有相应的证据，尤其是撤销的时间，不能是开发商说几天就几天，需要形成一个保价公示的时间闭环。
“如果开发商可以提供公示开始和撤销的时间，业主更要留好自己在该公示期间购买的凭证。”刘律师补充道。
D楼盘：业主在购房时看到了保价函，但未留凭证
刘梦林律师：谁主张，谁举证。无证据，无法支持
业主纵先生反映，自己在2022年1月买房时，在售楼处看到了公示的保价函，但未拍照，随即以单价1.6万元/㎡的价格购买了房产。2023年12月楼盘降价至9000元/㎡，自己称当初有保价函，经纪人也称确实看到过保价函，因没证据，索赔被拒绝。开发商回复：若业主拿住相关保价凭证，可配合商议解决方案。
业主无凭证的保价索赔行为，对此，刘梦林律师认为法律上遵循“谁主张，谁举证”基本原则，没有证据，无法支持。建议业主可通过其他合法的途径，尽可能搜集到保价材料，递交给相关部门。
若认定为虚假宣传成立
开发商或将面临相应的罚款
“法律是一种相对直接、简单、准确、公平的处置纠纷的方式。”刘律师认为，《民法典》第四百七十一条【订立合同的方式】规定“当事人订立合同，可以采纳要约、承诺方式或者其他方式”；第四百七十三条【要约邀请及其主要类型】中也提到“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”；第一百三十九条【公告的意思表示的生效时间】也明确指出“以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。”这些相应的法律法规，对我们处理这些案件具有指导性作用。
由于部分业主已经向相关部门进行了投诉，“市场监督管理部门的办案的稽查人员，会进行详实地证据佐证工作，一旦认定为虚假宣传成立，对于业主是一个十分有利的证据。”刘律师介绍，若认定为虚假宣传，开发商或将面临相应的罚款。业主可以以此作为起诉证据，进行起诉。
对于后续维权的周期问题，刘律师认为，如果起诉按照正常司法程序进行，大约需要半年的时间，业主可自行和开发商进行协商，也可委托专业律师全程负责。“开发商和谁签署的购房合同，就需要谁来进行起诉”，刘律师补充道，一个业主、一份购房合同就是一个民事主体，若想通过法律途径维护权利，需每一个业主单独进行司法诉讼。
就面对现今的房地产市场，面对降价风险，若想买房该如何提前规避风险问题，刘律师认为，买卖房屋是一种商品的交易行为，若无事先的保价约束，房价的涨跌受市场、大环境和价值的影响，均属于一种市场行为，并不受相关的制约。市民在选择房产时，要看清大势、紧跟政策，更要找准自己的买房需求。
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