我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下杭州购房答疑内容，来自微信公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：
提问：杭叔，你好，我在杭州有一套房子自住，现在手里还有一些资金闲置，想要购房投资，但是我对楼市了解不多，请分析一下杭州楼市未来会怎么发展？
杭叔：你好，杭州楼市未来将会出现分化，需要采取积极谨慎的策略，当下杭州楼市新房成交量居高不下，投机比例较大，预计2023年将迎来集中出货高峰，这将对市场造成供应冲击。而政策和土地供应是决定市场走向的主要因素，前者影响短期趋势，后者则决定中长期趋势，要知道杭州土地供应比较充足，在未来5年内不会出现紧缩情况，这是因为需要资金用于基础设施建设和产业补贴，批量卖地在短中期不会停止，所以市场仍将呈现分化状态。而核心、优质区域宅地相对较少，存量优质新房项目也不足，需求逐步修复首先会让这些地区更为紧俏，摇号难度也将上升，房价也有上涨趋势。
提问：杭叔，你好，您好，坐标杭州，毕业后留在杭州工作三年了，眼见着房价一步步上涨，感觉刚需上车越来越难了，不知道该不该买房，入场太晚是不是买不到好房子了？
杭叔：你好，杭州楼市板块分化严重，新房限价持续上涨，优质区域都在向大户型发展，小户型几乎全面退出。因此，优质板块的上车门槛大幅上升，预算两三百万、甚至四百万的刚需、刚改上车尤为艰难。刚需正被打断上升通道，只有“房住”一种选择，改善的难度加大。选择面狭窄，易受市场波动影响，真正能够获得正向收益的刚需很少。杭州楼市越来越封闭，在打新场，限价越高、价值越高，杭州楼市对有钱人的友好程度远大于普通刚需，刚需买到好板块、有潜质好房子的可能性大减。
提问：杭叔，您好，我去年就打算在杭州买房，但是一直是陪跑状态，摇不到号，心好累啊，我都想随便买个房子算了，不想再去看楼盘了，所以哪里的房子中签率高一点？或者有哪些是流摇楼盘啊？
杭叔：你好，其中就有这几类楼盘是流摇的：
1.偏远位置，交通不便的板块，只能依赖地缘性客户，热度自然不高。
2.高总价的低密产品，这类产品的客户群是改善以及终极改善，和普通高层的购买逻辑不同，基本也会流摇，但是会在线下销售。
3.在同期选择太多的时候，就容易被比较，其中位置、产品、品牌更好的项目就会有热度，最低热度的楼盘就容易流摇。
4.板块内看不到明显倒挂或者调整了限价的楼盘，都容易导致流摇出现。所以市场上还是有很多流摇楼盘的，但我们只看见了红盘，所以眼里也只有红盘，自然而然地受关注度本就低的楼盘，在市场上的话题度就更低了。而且开发商在这种情况下，宁可自己掌握主动权，使房源在线下销售。那么市场中的流摇楼盘是否能捡漏，我认为没有无缘无故的流摇，应该弄清楚流摇的真正原因为何，是否真的卖不动。对于楼盘本身存在硬伤、位置偏远、性价比低的流摇楼盘，千万不要买。
总的来说，杭州楼市并不是没有房子了，还是有购房机会的，就是需要冷静，耐心等待机会的到来。详见知识星球内部分享。
提问：杭叔，你好，住在城西，新房摇号了一年多都没有中签，400万以内的二手房有没有推荐，小孩要上幼儿园了，所以买一套，但是二手房和新房还是比较纠结，有什么建议做杭叔：你好，如果对新房还有执念，去试试知识星球内分享的项目，拱墅区运河新城核心板块，是你预算当中很不错的，中签率至少比未科核心区高，如果还不中，踏踏实实选择二手房。二手房一来可以选择祥符板块，距离城西不远，属于拱墅，房龄不老，总价符合，二还可以选择三墩金地自在城附近西湖区，三是可以瞅瞅良渚杜甫商圈和闲林次新房，距离你上班近，不然以后可能还有换房的想法。另外还有个地方就是留下和家园，这个片区距离城西很近，码农的话上班方便，小区属于西湖，房子品质也很高，凡是看过的人除了吐槽商业有点少，别的都不错，门口的地铁就要通车了，预算家里差不多450万都能买到不错的房子 。杭州买新房和二手房区别详见知识星球。
提问：杭叔，你好，名下在杭州有套房子自住无贷，现在手上有一笔预算，想买文晖板块投资，合适吗?
杭叔：你好，文晖板块位于杭州市中心，交通便利，周边设施完善，居住环境优美，是一个非常宜居的区域。目前，文晖板块的各个方面都表现良好，交通上，距离武林广场3公里，拥有两条地铁线路，地段上靠近钱江新城，比城东新城和艮北新城的位置更为优越。商业臻于成熟，嘉里城和和平广场地块的开发，只能形成新的商圈，增加生活的便利性，不能给板块带来较大的提升价值。文晖板块开发早，现在基本已经较为成熟了，板块优势暂时不会更新，板块价值也不会有太大的波动和变化，适合自住而不太适合投资。
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