北京海淀新地指导价涨3万，背后的逻辑是什么？|新地指导价|翠湖

你有没有发现一个现象，不少价格并不便宜的楼盘其实热销得很，反观那些声称远低于市场的往往很少人去看。

这种现象，在市场不好的时候尤其明显。

其实，这最能说明一个问题，那就是真正有买房需求的人，是接受在价格一定程度内有涨幅的。因为，这往往最能说明自己买的房是有价值的。

价值这个东西，就算是刚需人群也是很在意的，毕竟直接关乎于未来置换成本。

你要是用这个长远价值去看，你便能理解很多事，比如涨价的海淀翠湖地块。

1月12日，北京市规划和自然资源委员会新挂牌3宗预申请住宅用地，分别位于海淀区、大兴区以及昌平区。其中，这块海淀区北部的中关村翠湖地块最是惹人非议。

非议的点在于价格：销售指导价8.5万/㎡。而在地块附近，2020年的三个限价盘售价却为每平方米5.3万。

一来一回，差了3万/平。很多业内外人就惊了：“它怎么敢”？

瞭望君却想说：“为什么不敢”？

之所以涨价，是因为它的价值就在那儿摆着的！

首先，这可是北京海淀。

作为中国的政治、文化和国际交往中心，北京的地位决定了其房价在全国必然是数一数二的，且也是稳中有升的。海淀作为北京重要城区，随涨也是自然现象。

有相关数据显示，从2015年到2023年，海淀房均价一路从53000多元每平涨到105000多元每平，完全是翻倍增长。就算是在较为低谷的前三年，海淀也平均涨了1个多W，部分地方更高，涨幅甚至高过东西城。

能支撑海淀这般长期而稳定涨价的，一是稀缺。不像朝阳、昌平、丰台，海淀近年来的土地供应实在太少了，连续10年供地全市占比不足5%，最低时仅占2%。

用于住宅建设的土地供应少，所以项目也就少了，也就进入买一套就少一套的阶段。常言物以稀为贵，所以价格自然也就有涨幅。

那么地都去哪了？答案是都用来作研发用地了！

据统计2023年海淀区的研发用地有30公顷，占比达33%。自2016年北京把研发用地从工业用地细分出来至今，北京研发供地共有1079公顷，其中海淀区的研发用地达到了292公顷，占比27%，遥遥领先于北京其他城区。

大面积强力度搞研发，这就带来海淀的第二个涨价原因--产业聚集，有发展潜力。

近五年来，海淀以抓实千亿产业、百亿企业、十亿项目，形成“大产业集群、大企业集聚、大项目集成”的发展格局，实现高能级创新和高质量发展。2022年海淀实现经济总量破万亿，达到10206.9亿元，成为继上海浦东之后的第二个经济总量破万亿元的市辖区。

按照《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，到2025年，海淀区高精尖产业占地区生产总值的比重将超过60%，高新技术企业总收入将突破4万亿元。

产业带来经济增量，也就相应的带来了人口和投资，带来了优质的生活配套。最大的利好就是教育资源。

海淀是北京市教育资源最丰富、最优质、最顶级的地区之一，北京大学、清华大学、北京师范大学、北京航天航空大学、北京理工大学等双一流大学全部聚集于此。与此同时，近年来海淀在资源统筹利用、加强教育教学共研等方面也在提速。比如前不久，海淀区密集推动石油实验小学、石油第二实验小学加盟二十中教育集团，北医附小、枫丹实验小学、前进小学加盟北大附中教育集团，这对学校质量提升，培育更多优质院校意义重大。

惊喜的是，海淀的自然资源也一点不差。

历史上，海淀以自然风光为胜。封建帝王和达官显贵在这里修建了行宫、宅府、园林以及坛庙，形成了香山、玉泉山、万寿山和静宜园、静明园、颐和园、畅春园、圆明园等“三山五园”为代表的皇家园林和卧佛寺、大觉寺、碧云寺等风景名胜。空气质量8年蝉联城六区第一。

要产业有产业，要资源有资源，要生态有生态......因此，在《北京城市总体规划(2016年—2035年)》中，对海淀区功能定位是“建设成为具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。”

按照现有发展、片区定位以及潜在价值，现在挂牌土地的指导价在五年时间涨了3万，还觉得奇怪吗？

海淀是值得，那么本次挂牌的海淀翠湖地块值不值？

瞭望君认为，当然是值的，片区优质产业、配套资源、发展潜力一样都不少！

此次挂出的海淀HD00-0305-0024地块位于海淀北部地区，处在西北旺往西的翠湖科技园。

地块周边产业是不错的。东南侧紧挨着中关村温泉科技园，西边一公里多的位置有华为北研所，东北侧不到4公里能到永丰产业基地，东南距西北旺产业区直线距离也不到5公里；距离百度、腾讯所在的中关村软件园也并不远，驱车也就20分钟左右的路程。

可以说，海淀翠湖地块是被产业区“包围”着的。产业聚集，购买力就不会缺。除产业外，海淀翠湖地块周边的配套也不错。

在教育资源方面，周边有中关村第一小学(科学城分校)、北部新区实验幼儿园、北京中法实验学校、翠微小学温泉校区、北京101中学温泉校区、清华附中永丰学校等；商业资源有中关村壹号、中粮大悦城（建设中）、约10公里车程可抵达永旺商圈、约15公里车程可到达中关村、万柳商圈等。

医疗方面，有北大国际医院、解放军309医院、西苑中医院等；交通方面，周边2公里左右有16号线稻香湖路站、屯佃站，可直接抵达丽泽商务区、丰台站等地，贯通北京南北。生态环境也不错，周边有“海淀小江南”之称的齐物潭公园，稍远一点有翠湖湿地公园等。

回到地块本身，地块用地面积约2.5万平米，建筑规模约4.5万平米，规模并不是很大。同时其容积率很低，仅有1.8，再结合地块周边产业、配套等，是完全具备打造品质住区的条件。