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年前最后一次更新，说说这两天楼市白名单的事。

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从1月下旬开始，全国各地就像商量好似的陆续开始发布地产项目的“白名单”。

所谓白名单，就是一个类似于融资筛选表的东西，哪个暴雷或者有债务违约风险的房企项目上了这个名单，哪个项目就有优先获得融资的“插队权”。

这玩意不新鲜，去年5月份的时候就搞过，当时白名单政策刚出台的时候，楼市一片欢呼雀跃，被债务紧逼的房企一致认为到了“翻身农奴把歌唱”的高光时刻。

脏了一年多的债务屁股，终于等来人送纸擦了。

后续的事实证明，金融机构的确是送“纸”来了，但并是所有房企的屁股都能得到照顾，那些能进白名单的房企，都是少数的所谓的优质房企。

负债轻，无违约，资金足，只有这些财务健康的房企才有资格进入白名单拿到融资，而那些出险房企，那些资金链紧绷，债务在违约的边缘疯狂试探的房企，反而是和白名单基本无缘。

好不容易盼来的卫生纸，却给了屁股最干净的那群房企。

资源的错位，只会让市场的情况继续恶化，这种救市政策上“偏袒”导致了最该用钱的房企一分钱也拿不到，于是暴雷毫无悬念的继续。

好在我们的救市政策还算与时俱进，在眼看着白名单没能力挽狂澜之后，很快2.0升级版就出现了。

名字还是一样但内容却已经不同，1月下旬的这个升级版的白名单，虽然依然执行着给房企债务擦屁股的功能，但范围却做了大幅度缩减。

老版白名单，是给房企融资解决债务问题，而新版白名单是给项目融资解决烂尾隐患。

从救房企到救项目，说好听点叫做精准救助，说难听点就是认清现实。

之前央行三番五次喊下面的商业银行给房企融资，每次都是雷声巨大雨点巨小，原因不复杂，就是两个字。

担责。

上面有上面的要求，下面有下面的担忧，上面只管喊着让下面救房企一把，而下面想的是我给了房企的钱，是不是会成了一去不回的肉包子。

钱借给那些出险房企后要不回来怎么办？房企的债务需要的可不是一笔小数目。

所以只要不把责任承担的事情不说清楚，下面的银行就只能磨洋工。

事实证明下面银行的担忧并没有错，根据统计局的数据显示2023年商品房销售额11.7万亿，同比去年下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

断崖式的下跌，2021年的时候商品房的销售额还在18万亿，两年时间7万亿的销售额就这么无影无踪了。

7万亿的销售额消失，还有2024年即将到来的房企偿债高峰，这就好像一个人年收入被猛砍掉6成，然后在来年还有大量到期债务的情况下，还问你开口借钱一样。

银行，能给借钱才怪了。

但就这么僵着也不行，房地产这玩意一时半会还是离不开，虽然未来是标准的存量市场，但一年10万亿的销售额还是能做出来的，而这背后还牵扯着地方财政离不开卖地钱。

2023年地方仅再融资债券，也就是所谓的借新还旧债券就发行了4.68万亿，同比大幅上涨了79%，再加上从2022年就已经突破的每年一万亿的债务利息，地方的真就缺不了土地财政“这一口”。

所以楼市还是得救，怎么办？缩量吧。

2

虽然房企的债务黑洞填不满，但不让具体项目烂尾还是没太大问题，于是上面让步下面配合，新版白名单就这么出炉了。

这也是为什么前面说，新的白名单是认清现实后的退一步选择。

出政策的和执行政策的上下两边都清楚一个现实问题，那就是房企的债务黑洞扔进去再多怕是连个响都听不到。

民企龙头的龙湖前几天早早的放出消息，已经准备好了3月境内债到期的偿还资金，为的就是给市场资方秀秀肌肉，彰显一下自己的偿债能力，好提前杜绝可能出现的断贷隐患。

已经出险的碧桂园1月份就在忙着卖资产，酒店、文旅、写字楼，能卖的都卖，就是为了回笼点资金准备迎接下一个偿债高峰，不至于把窟窿漏的更大。

除了那些“养尊处优”的绝大部分国资房企之外，其余的大多数房企可以说都在为接下来的偿债和融资而拼命挣扎。

银行，实在不太敢借。

所以既然这样，干脆房企的屁股先不擦，只保证项目不烂尾就成。

单纯的房企债务违约，个体的感知其实并不强，只要让在建的项目能顺利交付，让个体掏干净6个钱包和未来20年收入换取的水泥壳子能按时交到手里，市场的信心就多少还能稳住点。

而信心这东西又直接关乎到2024年还有多少人愿意进场博一把的关键。

所以“抓小放大”花小钱办大事，救项目放房企成了上下难得的共识，至于房企怎么融资自救，那就是另外一个口子，经营性贷款那边的事了。

根据最新的统计，白名单第一批项目中有84%为民营房企和混合制房企，这也从侧面证明，国资房企们资金链依然稳健，而这也是为什么去年国资房企销售遥遥领先的关键。

不怕烂尾，成了最好的促销手段。

目前的情况是重庆、成都、哈尔滨、青岛、云南、西安、湖北、天津、大连、长春等11个省市一共3200多个项目已经划入白名单内，超过3700亿的资金需求正在嗷嗷待哺。

那些体量大债务重的民营房企们，诸如融创、碧桂园、奥园、世茂等等出险房企的部分项目目前已经是白名单上的重点关注对象。

以买房形式为这几个房企“背债”的小伙伴们可以先小松一口气了。

不过吃奶也得解开怀，房企的项目进了白名单也不是马上就能得到资金，进名单只是过了“海选”这一关。

接下来的面试，房企有没有好资产和是否销售正在回暖，才是决定银行能否给钱的关键。

3

不管怎么说，对于已经深陷烂尾的个体来说，这次的新政怎么看都是个好事，起码交房子这事有盼头了。

至于未来楼市会怎么样，总体来看不会有大变化，去库存的同时减销量，楼市总量收缩是板上钉钉的事情。

统计局的数据显示2023年商品房待售面积6.73亿平方米，同比去年增长19%，其中住宅待售面积增长22.2%。

上次把库存压到这么高的时候还是2015年，15年末全国待售面积7.19亿平米。

但今时不同往日，2015年全国城镇化56%，而2023年城镇化率已经到了66.1%；15年人口出生1655万人，去年只有902万。

再算上已经没有条件再来一次的全国范围内的棚改货币化安置，还有高血压一样的居民部门杠杆率，8年时间楼市转了一圈，又回到了15年的窘境。

不同的是，当下已经没有当年“得天独厚”的客观条件，能把库存清的那么快那么彻底了。

人口出生率，个体负债上限，养老这边的社保压力再一上来，能分给楼市的票子，实在不多。

楼市去化的考验，接下来才刚刚开始。

就这样。

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