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有一次马斯克接受专访。
主持人问他，如果对年轻人提个建议，你会建议学物理还是别的学科？马斯克回答说，除了物理，还应该学学历史。
没错，这个标准的工科男强调要学习历史。
学历史最大的用处，是总计经验教训，并从中找到规律。当历史再次重复（更可能是相似）时，不至于茫然无措。
事实上，美国许多企业家都热衷于研究历史，比如查理·芒格、瑞·达里欧、以及比尔·盖茨。
大概从去年开始，国内研究日本泡沫破灭的书开始畅销起来，也包括研究美国历次大危机的书。
也是从去年开始，国内的投资人开始关注到东京的房价创出了新高，失去30年的日本，又回来了。
这无疑的最值得研究的一段历史。
日本的大衰退是全方位的，不仅有房地产，还包括股市，甚至可以说是整个经济（停滞），这其中最受关注的，还是房地产的走势。
从最高峰算起，日本的房价最多下跌超过80%，局部甚至超过90%，其中跌幅最大的，是房价炒作最疯狂的核心城市。
这与我们想象的可能不大一样。
正常情况下，我们都会认为小城市跌得多，大城市跌得少，东京应该是最坚挺的，但实际情况却并不是这样。
东京的跌幅一点不比小城市小，甚至一段时间内下跌更为剧烈。
类似的情况其实国内也有，如炒作最为疯狂的深圳，跌幅就比很多小城市要大；宁波的跌幅也大于象山、宁海；另一个非常疯狂的城市——杭州，估计跌幅最终也不会小。
所以，决定下跌烈度的，不是城市规模，而是泡沫程度，炒作越厉害的城市，跌幅会越大。
相比之下，前几年北京、上海由于执行了严格的限购，炒房并不疯狂，因此在下跌时也表现得相对稳健。
那是不是反而小城市的房产更安全呢？完全不是，小城市虽然跌得慢，但跌得更久，更要命的是反弹更弱，小城市的房产其实更难解套。
东京虽然跌得猛，但也最先反弹，而且最终超过了历史峰值。相比之下，小城市离回到历史高点还非常遥远。
也有可能回不去了。
中国和日本当初有没有不同？有！我们在大城市实施了限购，限制了炒作，这些措施其实降低了下跌的烈度。同时，也为将来的资产布局提供了机会。
举个例子，同样在下跌3年之后，买入上海比买入东京会更安全。
第二个值得关注的是什么产品更抗跌。
国内本轮下跌首先是从刚需产品开始的，随后蔓延到改善型产品，到目前为，止豪宅的跌幅相对最小。
是不是产品越高端就越抗跌呢？日本的经验看并不是，哪怕是东京核心区的独立住宅，最终跌幅也不比普通住宅小。
表明产品类型并不是抗跌的主要因素。
但中国的情况又有些不同，比如我们执行了20年的限墅令，使得市区别墅的供应明显偏少，人为制造的稀缺性，成了抗跌的重要砝码。
此外，中、高考严重内卷也支撑了学区房，即便楼价下跌，学区房价格仍然显著高于普通住宅。
学区房的背后，是优质教育资源的稀缺。
所以，要谈论抗跌，稀缺因素比产品因素更加有效，无论是大面积还是小面积，占据了稀缺资源，价值就有了一定的保障。
与抗跌相对应的，是什么房子最容易反弹。
上文提到，东京的反弹远高于小城市，但东京反弹最快的是什么产品？
公寓。
其实东京的房价见底回升差不多已经10年，这10年反弹路上，公寓的涨幅远超其他产品。
原因有两点，第一是日本家庭规模小型化，2人家庭和1人家庭占比越来越高，对于公寓的需求也越来越多。
第二是公寓的租金回报率最高，普遍能够超过3%，很多还能超过4%，在0利率的背景下，颇高的回报率吸引到各路资金，很多还是境外资金。
这就要说到国内住宅的一个普遍问题：租金回报率偏低。
国内大多数城市的租金回报率都在2%以下(宁波1.5%)，而存款利率在2%以上，相比存款，住宅普遍缺乏投资吸引力（赌涨价的投资客除外）。
这是国内住宅的长期隐忧，如果价格不下来，就必须要等待租金涨上去，住宅才具备可靠的投资价值。
而在城市人口增速放缓、老龄化加剧、保障房增加的情况下，租金上涨将是个长期难题。
即便东京的房租回报率普遍高于3%，但日本人仍然不愿意投资买房，他们宁愿存款，哪怕利率是0。
有机构统计，日本人的家庭资产结构中，房产只占不到三分之一，而存款则高达45%。
许多家庭的存款完全买得起一套房子，但他们不买，可能是被之前的暴跌吓坏了。
这种情况会不会在国内出现？目前看有这个迹象：国内的存款也在大幅增长，而且国内的租金回报还不如存款，现在愿意买房投资的人，只会比以前的日本更少。
也有专家认为，人口老龄化必然带来储蓄率的上升，因为老人更保守。
所以，近期不要问老司机哪个楼盘值得投资，问就是没有。如果一线城市放开限购（今年有可能），或许可以观察一下那边的机会。
前提也得是租金算得过来，至少不低于存款利息吧。
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