2018、2019、2020年，业绩还在增长，但是增速已经变得缓慢，2020年利润增速降至个位数，利润空间急速收缩；

最近万科传闻很多，众说纷纭，让人捕风捉影、凭空猜测，我把5年的财报梳理一下，咱们用数据来看万科的真实情况。

先来省流版，观点有三：

1、都说债务，其实债务不是大问题，对万科来讲，真正忧心的是这个数据——经营活动现金流净额，最近两年经营活动现金流净额仅是往年的十分之一，说明买房的人越来越少，这是万科未来几年的关键问题；

2、万科数据差吗？差。但是万科在同行业里还是很好的，其他公司更差；

3、在形势很难、财务数据不好的情况下，万科的资金流却在逐年进步——这真是优等生的行事作为，因为大部分公司在下行——万科在努力寻找房地产行业新的方向，他们保持了行业巨头的气度和敏锐。

很多人在唱衰万科，必要吗？尽管现实的数据差，我不想唱衰万科，也不忍心唱衰万科，哪个行业不会遇到困难的时候？何况是一直清醒走路的万科。

1

营收、利润持续6年下降

下图是万科在2018—2022年间的经营情况，平平无奇的数据，也只有身在行业中的人，才能感受到数据背后的惨烈：

2021年、2022年颓势加剧，利润不再增长：2021年净利润225亿，仅是2020年415亿净利润的一半，说明房地产业务盈利能力腰斩。

2023年更差。

根据前三季度报告，2023年1—9月，万科营业收入同比下降14.03%、净利润同比下降20.31%、扣非后净利润同比下降27.70%，三个关键指标同时下降，说明万科在2023年延续了颓势。

以上是万科2018年至今的经营情况，公司处于行业寒冬之中。

不仅仅是寒冬，是苦寒凛冬。

2

毛利率逐年下降，但在行业中不算差

毛利润和净利润具有一致性，最近5年，万科的毛利率也在逐年下降，每一年都能创出新低：

但是，从行业整体来看，万科的毛利率，在同业中算是很好的。

一般行业巨头的毛利率相对低，以规模取胜。万科在房地产行业市值第一，同时毛利率又处在中游水平，这就比较牛了，这也说明万科在成本控制方面做的不错。

下图，我列举了42家房地产企业，从市值第1的万科列举到第42位的中南建设，万科毛利率排名第24位，就真的强。

（之所以列举到中南建设，是因为中南建设的掌舵者是年轻的女性接班人，很努力很聪慧，作为旁观者，会想关注她的成绩。目前从数据看，中南建设比万科更难，毛利率是—0.09%。）

3

关键：现金流仅为往年的十分之一

现金流是房地产的血液，在“三道红线”方面，万科是绿档，看不出来问题，我们再看其他数据，可以看出三点：

第一，万科的现金流，非常不足，2021年以后的经营活动现金流净额，仅仅是往年的十分之一；

第二，在这样的艰难时世下，万科的资金流在逐年进步，这很难得，因为大部分房企在往下走；

第三，尽管再怎么难，万科的资金情况，和同行业相比却是好的，是优等生。

我们先看第一点，万科最近两年的现金流，差得很直观：

“经营活动现金流净额”这一项，下降太多。2021年仅有41.13亿，是过去的十分之一，过去三年是300多亿、400多亿、500多亿。就好比有个超市，原来每年能挣100万，现在一年只能挣10万。

这个数据下降得很离谱，说明没人买房了。

我还怀疑我看错了，又回去核对了一遍数据，没错，经营活动现金流净额真的是从531亿（2020年）下降到41亿（2021年），见下图。

相比到期的债务，我觉得这个才是万科要面对的大问题，因为对万科这样信誉好、有国企背景的优等生来讲，债务问题好解决。但是人们不买房了、后续现金流跟不上了，这才是大问题，看不到前景。

这个表还能看出一件事，就是万科现在资金运用捉襟见肘：经营活动现金流净额远远小于“投资活动现金流净额+筹资活动现金流净额”，也就是万科挣的钱不够花，资金链存在风险。

第二，为什么说万科资金流逐年进步？

因为万科的流动比率在逐年提高。

流动比率，是流动资产对流动负债的比率，比例越高，说明公司资产的变现能力越强。

万科的流动比率逐年提高，这在业内几乎是独一份的好现象——因为行业市值前十的房地产公司，流动比率几乎都在逐年下降，而万科是逆流而上的。

下图是市值第一的万科，连续5年的流动比率，上升：

市值第三的绿地，连续5年的流动比率，下降：

市值第四的滨江集团，连续5年的流动比率，下降：

市值第六、总部位于珠海的华发股份，市值第七、总部在上海的中华企业，流动比率也有逐年提高，保利发展没有找到，除此之外，前十家的其他，都是逐年下降。

第三，尽管很难，万科的财务情况在房地产行业是好的（说明其他公司更差）。

还是这个图，流动比率和速动比率。

在行业中，万科这两个数据是好的。比如绿地，2022年流动比率1.08，速动比率0.45，都小于万科。

万科贷款偿还率和利息偿还率均是100%，不容易。绿地2022年的贷款偿还率是98.27%；中南建设2022年贷款偿还率80%，利息偿还率88%，都没有还够。行业凛冬下，这两项平常的数据，工作人员应该为之付出了很多。

4

混沌中寻找新机会

万科的经营，是坚守了初心的。

万科有营业利润高达60%以上的业务，不是房地产。

财报显示，万科的“其他业务”，营业利润最高，年均在60%以上。不过，“其他业务”的收入占比并不高，仅为1%左右——可见万科并没有因为“其他业务”营业利润高而调整业务重心，坚守了初心。

比如市值排名第十的万业企业，目前就在向制造业转型中，房地产业务缩减至31.86%。

万科很能“守”，在房地产利润腰斩时，他们没有盲目扩张利润更高的其他业务，尽力在一片“混沌”中寻找生机。郁亮将现在的行业情况比作“混沌”，“混沌”，是盘古开天以前，宇宙模糊一片的状态，这个词就说明了他的态度和方向。

但是，以万科目前的现金流，能坚持多久，这是一个大问题。

5

“接受和学会赚小钱、长钱、辛苦钱”

综合来看，万科挺难的，现金流缩减至原来的十分之一、利润下滑、短期偿债有压力，但是，在巨大压力下，万科还是保持了行业巨头的气度和敏锐，他们尽量让财务数据更好，尽量维持较高毛利率，尽量保持房地产的主业，愿意把行业困境比作混沌，寻找旧行业的突破口。

有使命感的行业带领者值得尊敬，除了万科，我们还写过一些令人尊敬的行业巨头，比如潍柴动力、三一重工、京东方等。

潍柴动力、三一重工，和万科一样，基本面都非常稳健，令人尊敬。而京东方背负国家使命，则是另一种故事了。

万科在2022年财报上有一句话，给股东打预防针，降低预期，我们贴在这里，大家共勉：“和客户共同成长，接受和学会赚小钱、长钱、辛苦钱， 都尤为关键。”

路难走的时候，从大企业身上，我们也能学到面对难题的方法。

尊敬的读者：

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祝您健康快乐、财源广进！