楼市，正处于一种撕裂的状态。
你说现在成交好吗？房企凋敝，土拍冷淡，新房市场成交数据依然低迷。
但在另一面，却是香港“撤辣”后的疯狂，各大城市看房人数暴增的火热。
哪一面才是真实的楼市？
今年才过了两个多月，楼市却出现了三大低迷信号。
第一个信号：
房企的销售规模，大幅缩水。
据克而瑞统计，今年2月，百强房企销售业绩规模创下近年新低。
TOP100的房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%。
考虑到今年2月是春节月，数据还将1月份的销售规模也给累计了进来，结果今年前两个月加起来，百强房企实现销售操盘金额也才4209.1亿元。
同比跌幅达48.8%，近乎腰斩。
而且今年前两个月，百强房企中销售金额超过百亿的，只剩下12家房企了。
而去年同期，达到百亿销售额的房企还有20家，2022年的时候有25家。
能赚钱的房企正在越来越少。
第二个信号：
一些头部房企，也开始割肉求存了。
比如一直被誉为房企优等生的万科，又一次被推上了风口浪尖。
近期有消息称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期。
这让市场很是震惊，万科这样的房企，居然也撑不住了？
万科从1月末以来，就开始加快处置自己旗下的优质资产，先是将深圳高新投6.16%股权出售给深投控，紧接着，万科又将旗下最为优质的商业项目之一，上海七宝万科广场50%股权，以7折转让给领展……
曾经民营房企的标杆碧桂园，更是站在悬崖边上了。
2月28日，碧桂园因一笔本金约16亿港元的逾期债务，被债权人提出清盘呈请，使得碧桂园股价大跌，盘中一度跌逾13%。
为了偿债，碧桂园最近也在疯狂打包出售旗下的资产。
虽然碧桂园是大概率不会被真的清盘的，但是这一次碧桂园也算是被逼到墙角了。
第三个信号：
今年核心城市的首轮土拍，成色不高。
一般来说，开年第一场土拍都会搞得热热闹闹的，地方会拿出一些优质地块，房企也会捧捧场，再不济也会有城投兜底。
可这一次的剧本却不太一样了。
据克而瑞数据显示，截至今年2月25日，全国300城经营性土地成交2194万平方米，同比降幅超过50%，处于历史低位水平。
就拿2月北京土拍的5宗地块来说，只有2宗地块触及15%封顶线，其余地块均零溢价或低溢价成交。
广州1月的首轮土拍更尴尬，天河和白云两宗地块，居然惨遭流拍。
今年楼市的地狱难度开局，怕是很多人没有想到的。
这一切的根源，都在于新房市场的低迷。
我将今年前两个月一线城市的新房成交数据同去年做了一个对比，结果很明显，今年的新房成交量全面下滑。
一线城市新房成交整体下跌35.69%。其中上海跌幅最大，前两个月新房成交量同比去年下跌61.3%。
为什么新房市场会惨成这样？
不是开年以来，很多开发商都发喜报，说去化很不错吗？不是很多数据都显示中介的带看量几倍十几倍的增长吗？
首先，虽然新房市场整体低迷，但是也会有一些局部性的行情。
就拿深圳来说，像南山的超高层住宅绿景白石洲，节后首个新开盘的项目卓越九珑，沙井的珈誉府……
这些项目都迎来了开门红，只不过这些热销的新盘无一例外，都存在着极大的让利。
比如绿景白石洲，周边新盘均价15万，它直接打出了一口价8字头的优惠。
沙井的新盘打完折直接降到4字头，要知道，周边二手房价格都还在5.4万/㎡。
还有郊区坪山的楼盘，把价格直接从4万降到了2.5万，甚至引发了老业主维权。
再说带看量的增长，也很容易理解，都被二手房分流了。这已经是一个全国性的趋势了。
据克而瑞统计，2023年全国30个重点城市的二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创下了近年来的新高。
而在整体成交占比中，二手房的成交量占比已经达到53%，首次超过一手房。
一线城市中，新房和二手房的分化还要更加严重。
从今年前两个月，四个一线城市的一二手成交数据可以明显看出，二手房成交量往往超出新房好几倍。
比如上海，2020年的时候，上海新房成交量能去到19万，二手房成交量仅仅6.6万，中间差了近3倍。
而到了去年，上海二手房成交量已经达到18万，新房成交却仅有7.5万，主次瞬间颠倒。
今年前两个月，上海二手房成交量和新房的差距，已经达到了4倍之多。
相比今年前两个月新房成交的同比跌幅来看，二手房成交量相比去年同期整体跌幅不大，甚至像深圳还出现了明显的上涨。
所以分流了新房市场的二手房，其实已经默默挑起了楼市复苏的大梁。
二手房为何可以夺了新房的江山？
最主要的原因有两点。
一是新房供应量大幅减少，而其中改善型住房的占比却在增多，导致刚需向二手房转移。
据诸葛找房数据显示，今年1月全国重点15城批准上市面积为546.57万㎡，环比下降38.8%，同比上升5.4%。
其中一线城市批准上市新房面积环比减少52.3%，同比减少8.1%。
整体数量减少也就算了，偏偏这两年开发商全都把核心区和改善项目当做主战场。
据中指数据显示，今年1月全国30城成交面积段中，有21个城市120-144平面积段产品的成交套数出现明显提升。
比如北京，今年1月90平以下的刚需产品成交量同比下降2.6%，占比为29.4%；而90-200平的改善住房，成交量同比增长了8.2%，占比达到61.1%。
不是刚需不想买新房，而是新房留给刚需的余地太少了，而失去了刚需的新房，成交量自然就少了依仗。
另一点则是，二手房的性价比，正在全面碾压新房。
当下新房价格“破发”的现象实在是太常见了。
前不久，北京西三环的豪宅产品中海甲叁号院，新房价格12.5万/㎡，但是隔壁刚收房不久的次新挂牌价11.5万/㎡……
你要是购房者你怎么选？不是新房买不起，实在是次新更有性价比啊。
即便是新盘能够做好价格管控，可还是无法抵挡周边二手房业主卖房的决心。
就拿北京通州来说，在售的新盘基本都在6万左右，但是周边单价3-4万的二手房比比皆是。
没办法，过去两年各地二手房价格回调的实在是太充分了，打起价格战新房完全没法比啊。
更别说新房根本也不敢大规模打价格战，前不久住建部在开会的时候才提到，要防止房地产大起大落。
毕竟新房市场可是关系到房企、土地、地方钱袋子等一系列要素的。
比市占率比不赢，拼价格也拼不过，更别说二手房还能保证现房交付，即买即住。
新房市场表示，真的好难……
可正因为新房市场牵扯的要素过多，所以才必须要救。
怎么救呢？
今天两会的报告中，对于房地产的最新表述是：
加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
这里的重点在于“多样化改善性住房需求”。
去年11月，住建部部长倪虹在答记者问时，就提出过：
过去的房地产市场是在解决‘有没有’的时期，追求速度和数量的发展模式，而现在应该解决的是‘好不好’的问题
这两种说法其实本质是一样的，就是在为商品房找准定位，
未来保障房解决住的问题，二手房则主打刚改市场，而新房则会面向改善和豪宅。
也只有全面进军高端市场，新房才有可能脱离当下的价格泥潭，真正做到拉升区域价值，实现板块轮动。
而对于如何解决眼下的问题，则只能通过政策引导，让新房市场缓慢出清，逐渐复苏。
说白了就是，在稳住房价的情况下，去库存，给房企融资。
最近住建部连续发声：
- 加速地产白名单落地；
- 以人定房，以房定地、以房定钱，防止房地产市场大起大落；
- 以需定建，有力有效有序推进保障性住房建设。
这其中就直接关系到接下来新房市场的走向。
房地产白名单是为了给房企融资，让出险的优质房企甩开包袱。
“以人定房，以房定地、以房定钱”的提出，则是为了控制新房库存，稳住新房价格。
而保障房的加速建设，则是为了让房地产双轨制更快形成，让有价值的房子可以涨价。
可以预见，后续在政策端的支援上，会越来越倾向于新房市场，给到房企更多的金融支持，给优质的核心区项目更大的定价权。
但是整个新房市场的拉升是一个较为缓慢的过程。
在这个过程中，很多郊区的刚需盘，甚至是核心区一些品质感不强的产品，还是会陷入价格战的泥潭，甚至直接变成保障房。
不过核心城市靠近核心区的部分优质新盘，有很大概率会有淘笋打新的机会。
热门跟贴