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最近，国家发展改革委、教育部等七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》。其中指出，引导高校通过新建、改扩建、修缮、装配化改造提升等方式，补齐高校学生宿舍短板；探索灵活多样的高校学生宿舍运营管理体制机制，提高建设效率和运营活力。一时间，学生公寓开始吸引了行业目光。

ICCRA从2019年开始研究学生公寓，特别是对美国、英国、中国香港地区的学生公寓深入调研后，发觉了学生公寓这一赛道的独特性。

本期运营点睛将带大家聊一聊，学生公寓的运营逻辑。

Part.01

学生公寓，下一个长租蓝海？

在美国，大约有2000万名在校大学生，目前的学生公寓能提供大约300万张床位，每年的租金收入超过了250亿美元。相较之下，中国人口是美国的四倍多，大学在校生数量近4000万，研究生总数已超过200万，并且这两个数字还在持续稳步上升。

此外，据不完全统计，在综合性大学中，有近10%的学生选择校外租住，显示出住宿条件已成为学生选择学校的一个重要考虑因素。目前，高校周边的公寓市场发展不均，满足学生需求的步伐缓慢，情况类似于20年前的美国市场，迫切需要创新的解决方案来满足新一代学生的住宿需求。中国的学生公寓市场仍处于初期阶段，预计未来每年的租金收入或将超过500万亿元。

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数据来源、制图：教育部、ICCRA

学生公寓与学生宿舍一样，面向的群体是学生，住的一般都是学生且在学校周围，大家可根据自己学校的位置，选择离自己学校较近的公寓。此外，学生公寓还能够破解学生宿舍的六大痛点。

■空间限制问题：人均可用面积仅略超3平方米，导致居住空间狭窄且缺乏足够的存储空间。共享寝室的模式不仅减少了个人空间，还可能影响到同室学生的学习和休息，难以保证一个良好的居住和学习环境。

■隐私问题：在密集的居住环境下，学生几乎没有私人空间。尤其是00后学生，他们个性化需求明显，对个人隐私和空间的需求更加迫切，缺乏私密空间已经成为他们的一大不满。

■作息时间安排缺乏灵活性：固定的熄灯和断电时间限制了学生的学习和生活自由，尤其是在期末复习期间，这种限制更是成为了学习效率的障碍。

■供暖和制冷系统的效能不足问题：许多宿舍建筑较旧，无法有效调节室内温度，这在室友来自不同地区时尤其成问题，因为对舒适温度的需求各不相同。

■公共浴室和厕所的条件欠佳：浴室的开放时间有限，厕所通常需整层楼共用，既不方便也不卫生。特别是在早晚高峰时段，长时间的等待和拥挤情况使得学生的生活质量受到影响。

■洗衣和晾衣的不便：也是学生生活中的一大困扰，特别是在冬季，不仅洗衣困难，晾衣也成问题，许多学生不得不积累衣物带回家中清洗，这不仅费时费力，也增加了他们的生活负担。

Part.02

学生公寓与青年公寓有何不同？

都是独立建筑、统一化运营管理、安全性有保障，且公寓内配备丰富的公共活动空间，那学生公寓与青年公寓之间的区别何在？ICCRA归纳出几个明显特点：

■“学生证”增强了安全屏：学生公寓集团统一管理，拥有专业的物业和管理团队，有24小时摄像头，有前台，有门禁，以上这些与青年公寓武艺。但不同的是，学生公寓只有学生身份的人才能入住，避免了人员混杂，访客也需要更为严格的登记申请，所以安全性更高。

■租期固定：针对大学学期设置固定租期，学生入住方便，比如在美国，本科生租期通常为43-44周，研究生租期通常为50-52周。

■突出学生党特点的配套设施：学生公寓普遍都会按照学生的日常生活和学习情况进行配套设施的规划，自习室、洗衣房、健身房、台球桌、游戏室、影音室基本都是学生党会高频使用的功能空间，有些中国留学生聚集的公寓甚至还配麻将室。

■服务省心：学生公寓一般都是“一价全包”——水电暖和高速网络全包，不用自己进行生活缴费，入住和退房都省时省力。

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制图：ICCRA

Part.03

享受生活型 vs 学习成长型

学生公寓如何实现高溢价？

此外，与青年公寓相比，学生公寓价格往往会实现更高的溢价水平。这主要得益于学生公寓的“功能性”。

目前，中国香港的学生公寓基本停留在1.0阶段，即基础住宿。1.0阶段：基础住宿——良好的住宿条件解决学生现有痛点

✦独立的住宿环境给予学生安静私密的生活学习氛围

✦拎包入住解决学生购置家具的困扰

✦齐全的家电方便学生生活

✦统一管理保证学生安全

但美国、英国的学生公寓，基本步入了2.0阶段，即功能性住宿。在满足基本住宿的基础上，更易实现高溢价。这里的功能分为两大方向，一是享受生活型、另一个是学习成长型。以下来看看这两种类型的学生公寓的不同运营逻辑：

（1）享受生活型——依靠丰富的社交活动充实学生生活

✦定期组织娱乐，社交活动，丰富学生课余生活。学生属于强社交需求人群，社交活动能有效的在学生租客群体中形成小团体，同时增加续租概率，降低拓客成本。

✦与学生会等学生组织紧密互动，免费为学生团体提供活动场地，提高公寓在学生中的曝光率，实现双赢。

✦通过记录学生所报名课程给学生分组，定期组织学习小组活动，取长补短，提高学习成绩。

（2）学习成长型——为学生提供更加便利与长期的实习工作场所

✦学习辅导是首要功能：定期组织同课程学生复习，期末聘请助教现场答疑，提升学生成绩，并在必要时聘请教授或助教现场为学生答疑解惑。

✦公寓同时设立办公区域，为即将毕业的高年级学生提供稳定且长期的实习机会，提前适应工作环境，提高学生竞争力，增加学生收入，为毕业求职做好准备。同时也提升高校毕业就业率与就业水平。

✦根据学校的学科特点和过往学生就业去向，寻找匹配的企业，并为这些企业在学生公寓中设置办公地点，贴近学生提供稳定优质的实习人员，降低企业用工成本，提前锁定未来员工。并为后续校招打下良好基础。