碧桂园山河郡已建设、未建设部分示意图贝壳网碧桂园山河郡双拼挂牌价格

2016年前后，郑州房价飞速上涨，把大批刚需逼到了郊区。

部分开发商看到了机会，迅速以百亩千亩大盘、先上车再换房的营销噱头，打开了市场，一度销售火爆。

几年过去，这些项目如何了？当初买房的人，换房成功了吗？

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低价也很少人来看房

二手房价格腰斩，大户型价格略高于小户型

隔壁租房的邻居，在我家旁边住的这几年，每每提到他在荥阳买的房子，就只剩无奈。

那天，他和我说起了他的故事。

2016年房价还没涨起来之前，他算着手里的钱，按当时西三环的房价，年底就能在郑州有个家了。但计划赶不上变化，挣钱的速度赶不上房价上涨的速度，买房成了遥不可及的事情。

2017年，偶然的机会，他去朋友黄河湿地公园附近的家，周边优美的生态环境，让他很心动，也产生了在附近买房的想法。

反复去了几趟之后，加上媳妇家里催得急，要结婚得有房，他就决定在江山路与沿黄快速路附近，购买碧桂园思念翡翠城的房子，当时的想法比较简单，大不了以后把这套卖了置换，反正房价比较便宜，而且项目还有后续地块。

开盘的时候，邻居以单价8500元/㎡，总价81万，买了一套96㎡的三房。

但谁曾想：“买房一时爽，降价火葬场”。

别说置换了，现在这套房想卖出去都难。

根据贝壳网的信息，邻居房子所在的小区，这个户型的成交价只有5000元/㎡左右。

贝壳网碧桂园思念翡翠城小区成交记录

相比之下，二期碧桂园山河郡的大户型更好出手一点，但销售周期长，小区最近成交的房源是2023年9月面积为190㎡的四室两厅。

碧桂园山河郡小区成交记录

按照目前的市场行情，如果按5000元/㎡卖出去，这套房子，不算这几年还的利息，净赔近35万。

然后现在他不想挣扎了：房子太远，不想去住，租着房子，还着房贷，不知道何时是个头。而且个项目说二期后续不建了，有几栋楼只盖了框架停工了，还有一半的地没有动工，不知道什么情况。

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碧桂园思念合伙

二期一半未建成，双拼新房二手房价格倒挂

详细了解了一下，碧桂园思念联手打造的这个项目前期是思念拿地，后期碧桂园开发销售的，开发商是郑州思念果岭置业有限公司。根据公开信息，河南碧桂园置业有限公司占股51%，郑州黄河大观有限公司占股49%。

天眼查郑州思念果岭置业有限公司股权结构

项目分二期开发共拿地435亩，一期碧桂园思念翡翠城于2016年11月分3块拿地，共计161亩，总价11530万，楼面价约430元/㎡，已售罄交付。

二期碧桂园山河郡于2017年2月分5块拿地，共计276亩，总价17970万，约合65万/亩，楼面价约610元/㎡。

碧桂园山河郡规划建造双拼、多层、小高层等，2019年开始对外销售。

目前，双拼328㎡，剩余6套在售，单套总价350万元，约合1万元/㎡（毛坯），地上4层，地下1层，规划建设80栋，已建设72栋，可销售房源约144户，已销售 138户。

多层、小高层共有在售房源42套， 190-260㎡均价6500元/㎡，120-140㎡均价7300-7500元/㎡，已建设6栋高层，3栋多层，共计282户，已销售 240户，剩余规划项目处于停工状态。

根据贝壳网信息，二期双拼新房二手房价格倒挂，售楼部在售价格约合1万元/㎡，二手毛坯价格最高能挂到1.2万元/㎡，据置业顾问介绍，最高时期，山河郡的双拼均价能卖到1.3万元/㎡，降价了25%左右。

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经济大潮已退，未来可期？

销量支撑不起高周转，郊区项目困难重重

两年前，郑州郊区项目销售火爆，很多人听信了概念盲目上车，其中有一大批人都是刚需。

时隔几年，这批人都处于一个很尴尬的境地，像我隔壁租房的邻居一样，想在市区买钱不够，想卖房割肉卖不掉，当初置业顾问的承诺，沦落成了一地鸡毛。

房地产行情好的时候，郊区项目能承接住刚需的外溢，支撑起开发商的高周转。像碧桂园一样，通过高周转在郑州走“农村包围城市”的道路，是行得通的。

一旦行情遇冷，购房者回归现实，销量上不去，支撑不起开发商的高周转，尤其郊区项目就会变得困难重重，恒大、融创等高周转开发商的暴雷，更是证明了高周转的模式是行不通的。

近几年，尤其是摊子铺很大的郊区项目，由于缺少规划，周边配套不完善，开发商销售困难，回不了款，后续会引发一系列的连锁反应。

就拿碧桂园山河郡来说，剩余未建楼栋多为高层多层改善户型，在目前房地产市场低迷的情况下，剩余规划落地难度大，但整体也是周边开发商当中表现不错的，旁边有项目只盖了个大门，有项目房子只盖了个框架，售楼部早已人去楼空。

目前行情之下，房地产发展前景未知，购房尤其是涉及到郊区大盘，要慎重，这些地方未来或许会有美好的前景，但是需要多久呢？可能5年或是20年，谁也说不清。

买房TIPS：郊区房注意事项

1、选择郊区房需要着重关注周边配套以及基础设施的问题，这些决定了房子尤其是郊区房的价值以及之后的生活质量。

2、郊区房房价抗跌能力普遍较弱，因为距离主城区较远等诸多原因，一旦遭遇不可抗力因素，房价下跌趋势较主城区更为显著，如是自住可以考虑，如为投资则需慎重。

3、需考虑水、电、暖气问题，郊区房如使用集中供暖会因输暖距离过长而导致热力损耗过大，暖气不足；如使用锅炉供暖虽暖气充足但是价格昂贵。

4、郊区房学区问题，因为郊区距离主城区较远，因此在主城区上学对于学生和家长来说都不是很方便，安全性也不能保证，因此小区配套里面有没有学校，也是选择郊区房之前需要考虑的问题。