TOP级房企中，央企开发商招商蛇口的财务报表是个独特的存在。
万科超前地高喊“活下去”之后的第二年，主流房企仍能维持普通的净利正增长，万科的扣非后归母净利润增长14%，保利增长50%，华润置地增长19%，龙湖增长14.95%。
除了招商蛇口。
2019年，招商蛇口扣非归母净利润大跌15%，“一马当先”率先显出颓势。之后的三年里招商蛇口年年下跌，最高跌幅在2022年，达62%。
房地产一般结转周期是2-3年，如果按照2018年销售开始出现疲软、融资开始收紧，其影响传到报表上至少也要到2021年后。所以到了2022年，房地产行业整体的盈利难题才真正出现。
但招商蛇口的下跌则比同行们提前了整整三年。
在过去多年的对外表示中，招商蛇口管理层均将利润大幅度下跌的主因归结于“计提”。例如其2022年由于大规模计提了64亿元，直接影响净利润大减6成。当时外界猜测，这样的操作不排除有“业绩洗澡”的可能性，2023年这家温吞多年的国企很可能会实现利润“起飞”。
果不其然，招商蛇口披露的最新的2023年年度报告显示，其归母净利润同比增长48.2%，扣非后归属母公司股东的净利润大涨69.23%。
这是招商蛇口新任董事长蒋铁峰上任后的第一份年报。
“原因是本年计提资产减值损失及信用减值损失同比大幅减少，以及本年结转项目权益比例同比提升。”3月20日的招商蛇口2023年度业绩发布会上，管理层再次将原因甩给了计提处理。
但这样的会计处理，与当前招商蛇口的业务表现以及对市场的判断出现了矛盾之处。
“过山车”式计提
从2019年开始，招商蛇口对存货进行开始大手笔计提。过往财报显示，2019年资产减值准备为20.9亿，加上8000万的信用损失，共减少公司2019年度归母净利润14.34亿元。之后2020年-2023年分别计提减值损失25.7亿元、33.9亿元、50.5亿元、22.8亿元。
正如招商蛇口所说，造成2023年净利润“起飞”的最直接原因就是计提的减值减少，而减值计提通常也是调节会计利润的手段。
为何2023年的计提会减少？
招商蛇口管理层在业绩会上并没有明确，其财务总监黄均隆仅表示：“关于公司存货减值方面，2023年的减值是基于当前市场情况，我们已经稳健考虑了。”
理论上，当发生市场价格下跌、存货过剩等情况时，就会出现存货减值的会计处理。当资产质量有所改善，资产减值就会出现同比减少。
但招商蛇口似乎恰恰相反。
从资产质量来看，2019年招商蛇口大额计提存货跌价准备的项目有7个，集中在厦门、福州、珠海及佛山四个城市。2022年计提最高的时候，计提了存货跌价准备的项目高达30个，总金额高达36.4亿。
和2022年相比，2023年计提了存货跌价准备的存货瞬间减少到只有10个项目，仅比2019年多了3个。
具体来看，有多个项目在2022年计提了跌价准备，但在2023年没有继续减值，例如天津公园1872、张家港依云兰庭、成都大魔方、武汉江湾国际、武汉招商愉樾
、武汉一江璟城、重庆雍璟城等，其中最多的在武汉。而武汉、重庆、天津这几个二线城市的房地产在2023年并没有出现特别明显的复苏。
“2023年的资产价格跌幅收窄，说明大部分的减值集中在2022年计提了。”某港资券商机构的分析师对《凤凰WEEK LY地产》称，“为什么要计提损失？因为一开始把存货的价值估算太高，2022年估值下跌和当时的市场是有关联的。”
回看2022年，当年招商蛇口的营业收入同比增长13.92%，销售均价为2.45万元/平方米，同比上涨了9.8%。但招商蛇口还是选择在这一年集中释放风险。到了2023年，风险被大幅释放后，招商蛇口的销售均价出现同比下降，减少2.09%至24001元/平方米，全年营业收入同比下降4.37%。
招商蛇口自身的毛利率水平也在接受挑战。2023年招商蛇口整体税前毛利率15.9%，同比下降3.4个点；其中开发业务收入占比88%，税前毛利率17.1%，同比下降4个点，并较上半年降低0.72个点；资产运营、城市服务毛利率则分别为3.4%、8.6%，同比分别提高15.1个点、2.2个点。
“过去几年房地产市场下行，所有房企都面临销售量价层面的压力，公司的毛利率水平表现与行业表现差不多……去年公司存货减值，也都是因为销售价格和销量下降造成的。”黄均隆称。
“目前形势还是很严峻，销售市场并没有明显回升。”招商蛇口副总经理伍斌称。
蒋铁峰的新方向
外界在观察上市公司时，相比归母净利润，更偏向考察扣非净利润这个数据。之所以这么说，是由于扣非净利润才更能反映实际的主营业务利润。
“扣非，扣的是非经常性损益，指的是通过并购重组、投资、减值和转回来调整报表。不扣非的话，有粉饰报表的嫌疑。”某国资券商机构的从业人员对《凤凰WEEKLY地产》介绍。
事实上，在2019年，招商蛇口的归母净利润还是正增长的，颓势是在扣除非经常性损益之后。2019年其非经常性损益高达35.6亿元，是2018年6.43亿元的5.54倍。
在此之前，招商蛇口多年都在通过出售资产来为财报争取净利润。到了2020年下半年，招商蛇口在公开市场上，通过增资和股权转让方式在长沙懿德、苏州招融致新、太仓商盛、徐州宁盛置业、深圳乐艺置业等13家项目公司引入合作方，涉及转让/募资金额就超过115亿元。
这种情况在2023年几乎没有再现了。
2023年，招商蛇口唯一一个资产出售是深圳市招光物业租赁有限公司100%股权，这是一个REITs项目正常的“通融管退”流程，最终为上市公司实现投资收益8亿元。
蒋铁峰执掌的招商蛇口正在改变，并追上同行的战略路线。
蒋铁峰于2023年度业绩发布会现场 图/招商蛇口官微
1年前，招商蛇口给2023年的年度销售目标是3300亿元，最终销售额止步2936.35亿元。
对于2024年，招商蛇口没有给出明确的销售目标，模糊的目标也仅是“中长期稳居前五”。从财报透露的数据来看，2024年招商蛇口的可售货值（不含年内新拿地项目）约为4500亿元，低于去年6000亿元的水平；其中6城、10城分别占38%、31%；按推货时间分，第一、二季度货值分别占19%、38%。如果去化水平与去年齐平，大概率无法超过去年的销售额。
“去年整个市场的表现被称为小阳春。今年同期，我相信市场上的表现弱于去年。这也提醒我们对2024年的销售情况是否能达到去年的产量，仍然保持观望态度。”招商蛇口总经理朱文凯称。
不仅是住宅市场，招商蛇口副总经理聂黎明在谈及其他业务板块时，提到：“写字楼的形势非常严峻，无论是出租率还是租金都面临着压力。今年首要任务是稳中求进，写字楼经营的首要任务是提升出租率。”
到具体的投资策略，招商蛇口介绍是：“以销定产、以销定投”，投资趋于谨慎。
“从去年年底下半年开始，我们推行了以销定产方案，会根据每周、每月、每季度的现金流进行调整，推算下一个季度的开工。对于未达预期的项目，公司将调整后期开发节奏。除此之外，我们会确保项目入伙，希望通过以销定投整合优势资源。只有达到一定的现金流，我们才能决定投资。”招商蛇口总经理朱文凯介绍。
蒋铁峰主动对“2024年销售目标”这个话题进行了补充：“关于今年的销售目标，我们更多地追求质量和效益，今年我们会进行相应调整，我们需要加大弹性运营。如果某些项目销售良好，我们就会加快进度和上市。如果某些项目不行，我们就会采取其他措施，减少资金支出，并动态调整。”
一名招商蛇口的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“公司现在做的都是现金流考核，唯一的考核标准就是回了多少钱，而不是做规模了。”
此外，招商蛇口的辐射范围将进一步缩窄。
招商蛇口副总经理伍斌介绍土地策略时称，9成的布局依然投在10个城市。
2022年，招商蛇口在内部提出聚焦“强心30城”、深耕其中“6+10城”的战略，被业内称之为“换仓”。在伍斌的表述中，今年，“6+10城”被减到了10城。
在此背景下，招商蛇口在今年2月进行了一系列架构调整，7个区域公司或合并为5个，深圳公司归入华南区域公司，华中区域被撤。裁减后，架构变为华北区域、华东区域、江南区域、华南区域、华西区域。
对于后市的判断，招商蛇口董事长蒋铁峰认为：“今年的市场可能会前低后高。随着政策持续的发力，累积的需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。一季度太低我觉得也不要过多地担忧，到上半年结束的时候再看看。”
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