文/十一弟
在港股市场上，绿城的市值，已经跌到了163亿港元。
若换算成人民币，还不到150亿。
十一弟查了下，到去年底，绿城的净资产超过了361亿。
这与市值存在着严重倒挂——
绿城每一块钱的净资产，二级市场的投资者，只愿意出价四毛钱，直接打了四折。
这两天，绿城刚刚发布了2023年的财务业绩。
无论是销售额，还是营收规模，绿城依然是一家巨无霸房企。
去年，绿城卖了三千亿出头，在百强房企榜单上，跻身前五。
尽管营收规模不再增长，但也维持在了1300亿以上。
绿城是空有其表，大而不强，徒有一身大块头。
它最拉胯的财务指标，还是利润。
过去一整年，卖了三千亿的房子，结转了1300亿的营收，毛利只有170多亿。
这样算下来，绿城的毛利率，已经跌到了13%。
还能盈利的开发商里，它的毛利率水平，几乎处于垫底了。
最后，绿城在去年赚到手的净利润，不到67亿，又下滑了四分之一。
这其中，有一半以上的利润，归属于少数股东权益，即开发项目上的小股东。
绿城帮上市公司股东们赚到的净利润，只有31亿。
折算下来，绿城每一块钱的收入里，最终落到股东们手上的，还不到三分钱。
为了帮股东们赚到这区区31亿净利润，绿城支起了一个大摊子。
到去年底，绿城仍然背负了1461亿有息债务。
2021年，绿城的销售规模创下历史新高，达到了3500多亿。
那一年，它背负的有息债务，大约是1275亿。
跟两年前相比，绿城的销售规模萎缩了五百亿，但债务规模反而增加了两百亿。
这意味着，它仍然在依靠高杠杆，维持着经营运转。
背负着庞大的有息债务，绿城为此付出了巨额的融资成本，大幅削弱了它的盈利能力。
去年，绿城的利息开支，将近84亿，比全年的净利润还高出了17亿。
它拿地开发的一些项目，还出现了减值亏损。
由于市场不景气、房价下跌，绿城在去年的项目减值，又让它损失了14亿利润。
2022年，项目减值已经使其亏损了逾15亿。
这两年，高价拿地、房价下跌导致的项目减值，让绿城白白丢掉了差不多三十亿利润。
毛利率下滑、巨额的融资成本、项目减值损失，最后还能留在手上的利润，当然就寥寥无几了。
2015年，宋卫平把绿城的控股权转让给中交集团以后，绿城从此有了央企股东背景。
但在二级市场上，绿城的估值与其他几家大央企开发商相比，天壤之别。
同在港股上市的华润置地，市值有1700多亿港元；中海地产的港股市值，也超过了1100亿港元。
A股上市的保利地产，市值大约1100亿；招商蛇口的A股市值，也有800多亿。
上市房企里，市值排在绿城前面的三家开发商，滨江集团、华发股份、越秀地产，市值都在一两百亿左右。
其中，滨江集团在去年的销售额为1500多亿，越秀地产大约1400亿，华发股份还不到1300亿。
这三家开发商，靠着还不到绿城一半的销售规模，就在二级市场上获得了更高的估值。
而绿城，把规模做得很大，背负了庞大债务，却并不受投资者待见。
十一弟算了下，按照绿城在去年的31亿净利润、当前150亿市值，它的市盈率大约5倍左右。
相当于绿城帮股东们每赚到一块钱的利润，二级市场的投资者就会给到五块钱的估值。
这两年的楼市行情下，这一市盈率水平，相对公允。
华润置地、中海地产、滨江集团、龙湖集团的市盈率，也都在5倍左右。
这就意味着，在二级市场上，投资者们并没有低估绿城，压低它的估值。
绿城的估值偏低，根本上是由于盈利能力过于拉胯。
尽管它的销售规模与其他几家大央企开发商不相上下，市盈率也能跟它们站在同一档位，但利润却不可相提并论。
2022年，华润置地凭借2071亿营收，帮股东们赚到了281亿净利润，净利润率接近14%。
中海地产在2022年依靠1803亿营收，帮股东们赚到了233亿净利润，净利润率也接近13%。
同在2022年，绿城营收大约1272亿，最后帮股东们赚到的净利润，还不到28亿，净利润率为2%。
跟华润置地、中海地产两家大央企开发商相比，绿城的盈利能力，甚至够不着它们的零头。
绿城背后最大的股东是中交集团，它有了大央企的融资信用、股东资源。
但它的底色，还是从前那个高杠杆、低利润的绿城。
它徒有央企的影子，却并没有央企的底子。
年初，国资委已经作过表态，今年将全面推开央企上市公司的市值管理考核。
其中，还会将市值管理纳入到央企负责人的业绩考核。
对绿城来说，市值问题赤裸裸地摆在了桌面上——
利润一直拉胯，就不可能换来高估值。
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