导语：年初公布的《广州面向2049的城市发展战略》提出了“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”的空间发展方针，明确广州“三核”：老城区“历史文化核”、东部中心“现代活力核”、南沙“未来发展核”。
其中，根据《广州东部中心总体规划》，东部中心包括黄埔308平方公里、增城588平方公里。作为广州向东融入国家沿海大通道的必经要地，以及湾区两岸科技创新走廊的交汇点，东部中心将链接全国、融通湾区、协同莞惠，承担起广州更高的期许。
未来广州东部将进行四个跨越，实现从“大广州”向“强广州”“新广州”的演进。
而黄埔将作为广州向东发展的第一站，再一次站在了历史的舞台上。
根据广州市发改委公布的2024年广州市重点项目计划（以下简称《2024重点项目》），黄埔以116个项目，占今年全市计划安排重点建设项目约1/7，成为全市11区中唯一项目数量达到三位数的区域。
在这样的大背景下，作为广州东进战略的重要发展轴，作为东部中心的重要组成部分，黄埔接下来的发展有哪些亮点？
政策“组合拳”+供应减少，
黄埔加速去化
在放松限购、降低利率等系列政策“组合拳”的利好下，广州楼市正持续回暖！
据世联东—研究院数据，3月首周（3.4-3.10）广州11区共卖出了1038套新房；到了3.11-3.17甚至实现了成交环比上升33%，达到了去年“十一”以来的最高位。
其中，克而瑞数据监测显示，3.4-3.10黄埔区商品住宅网签面积1.1万㎡，环比第九周上涨83.3%。
作为广州东进的第一站，备受瞩目的黄埔对购房者有一定的吸引力。
然而早前发布的《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》中，96宗住宅地块仅越秀、黄埔为0供应。
虽然在广州解除120平以上住宅限购后，《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》进行了调整，宅地由96宗增加至103宗地，其中黄埔新增了1宗地块。
《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》调整前后对比
然而这依旧无法改变黄埔住宅用地供应减少的趋势。
作为广州的“旧改大户”，并且珠江村、新溪村、双沙村等旧改项目将有集中入市的可能性的情况来看，黄埔近年有可能会减少土拍供应。加上旧改项目入市需时，黄埔仍将处于供求关系不对等的情况。
去年黄埔整体供应量整体回落。根据中指院数据，2023年黄埔一手楼盘供应仅7864套，而成交破万套，达到10297套，供应比0.76，是全广州各区中最低的一手楼盘供应比。
毫无疑问这加速了黄埔楼市的去化速度。根据中指院的数据，2023年黄埔去化周期是13.2个月，对比广州去化周期是19.2个月。去化加速的背后，显示黄埔楼市库存的供求关系趋向不对等，整体价格也将趋稳。
超乎想象！
“东部中心”落地，黄埔利好持续加码！
东部中心，从东部交通枢纽中心，到“一廊一带、双核五极”中的一极——东部枢纽，再到被钦点为与中心城区、南沙新区平起平坐的广州“三核”之一，随着定位升级，未来会有更多的利好政策和资源注入，东部中心未来的建设和规划注定是高规格的。
作为现代活力核，东部中心承担起的是广州的“新未来”，规划了“一带四轴，双城三片”的总体空间结构。
“一带”：延续“两江东进”发展动能的珠江—东江高质量发展带；
“四轴”：承接广州活力创新轴形成的科城创新轴、海丝智造轴、香山智造轴、增江创新轴；
“双城”：是指海丝城、东江城，共同作为东部中心的核心城；
“三片”：是指科学城片区、南香山片区、荔湖新城片区三大新兴产城融合片区。
总体规划中“双城”中的海丝城效果图
东部中心广阔的连片土地资源优势，为其加速构建形成现代化产业体系提供充足的条件。
其中，根据此前广州市发改委发布的《广州市2024年重点建设项目计划》，黄埔区的旧改共有26个项目上榜，即20个续建项目、6个新开工项目，也是本次广州各区中最多旧改项目的一个区。
而东部中心涵盖了黄埔的广州海丝城、广州科学城（未包括黄陂广汕路以北区域），以及新龙镇大部分区域（主要为广汕路以南区域），单单是老黄埔（即海丝城）片区就有16个旧改项目启动。
众多改造项目的规划和启动就意味着，黄埔将实现腾笼换鸟，为其未来的发展释放出新的空间，为东部中心的未来“添砖加瓦”，成为建设“新广州”的主要承载地。
2024年黄埔政府工作报告（以下简称《黄埔工作报告》）又为黄埔的发展蓝图定下了清晰的基调，形成了知识城、科学城、海丝城、生物岛——“三城一岛”战略平台。
广州市委常委、常务副市长、黄埔区委书记陈杰表示，要全力提升中新广州知识城、广州科学城、广州海丝城、广州国际生物岛联动能级，加快把“三城一岛”建设成为广州产业发展的增长极。
力争实现180个项目开工、120个项目竣工投试产，完成工业投资620亿元，全年知识城完成投资1000亿元，科学城完成投资700亿元，海丝城和生物岛完成投资500亿元。
值得一提的是，海丝城、广州科学城以及中新广州知识城在“一带四轴，双城三片”的总体空间结构以及“三城一岛”战略平台规划都备受瞩目。
毫无疑问的是，这“三城”未来将是推动黄埔以及东部中心乃至整个广州的新兴经济增长的重要引擎。
首先，海丝城即包括广州科学城以南的黄埔行政辖区范围，北至广园快速路，东至广深沿江高速，西连天河区，南接番禺区，也就是人们通常所谓的“老黄埔”（含西区）的范围。
海丝城重点片区“科技长滩”立面风貌效果图（图源：黄埔融媒）
作为东部中心重要的核心城区，活力创新轴动能转换的关键节点，广州高质量东进的必经之地，海丝城将锚定高质量发展首要任务，以“海丝国际合作先行区、东部中心创新活力承载区、高质量宜居生活城区”为目标，从新产业、新技术、新业态、新空间、新模式五个维度构建现代化城市发展潜力，并根据海丝城规划设计国际大师邀请赛胜出方案，建设“世界一流滨水城区”，打造人文之城、创新之城、宜居之城。
其次，科学城、知识城更是广州产业布局的重要板块。
中新广州知识城（图源：中新广州知识城）
仔细查看黄埔的产业地图可以发现，像南方电网总部、广州农商行总部、日立IT、视源电子、金发科技总部等，黄埔区80%以上的上市公司、60%以上的科技公司都集中在科学城区域(数据来源：广州黄埔发布）；而中新广州知识城更是立足中新合作，在国家、部委、省级建立三级双边会议机制，并建成六大研发平台，启动产业化项目60多个，合作打造腾飞科技园、中新智慧园等创新载体，吸引新加坡商务服务中心等400多家企业和机构入驻……
处于广州东部中心“现代活力核”以及活力创新轴上，黄埔把握新机遇，统筹传统产业转型升级、新兴产业发展壮大和未来产业前瞻布局，激活片区活力，成为广州“二次创业”“再造新广州”最强有力的支撑。
黄埔的未来远超想象。
旧改进程加速，打造宜居之城
在东部中心的高规格规划之下，黄埔不断完善城市面貌的建设，其楼市也将迎来全新的局面。
供地减少+优质的规划，黄埔的未来价值不言而喻。
特别是，随着老黄埔的“三剑客”万科城市之光、富力南驰富颐华庭和中鼎君和名城·珺合府的逐渐清盘，黄埔的后续项目供应并不多。
其中，少有的不涉及旧改的纯住宅小区保利黄埔图书馆项目始终受到购房者的关注。落子炙手可热的东部中心“双城三片”的重要组成部分的海丝城片区的区府板块，可想而知的是将享受高质量建设的巨额红利。
例如，根据规划，未来项目旁边就是定位“高铁科技创新商务新城”的黄埔高铁新城，一座集人工智能、数字创意、新材料与先进智造、体育运动、文化展示、休闲娱乐、人才服务、生态居住功能为一体的综合交通枢纽新城，将成为黄埔区最大的换乘枢纽，带动片区经济要素的快速流动，彻底激活片区的“生命力”以及活力。
保利黄埔图书馆项目是黄埔难得的纯住宅项目，与5号线和7号线二期交汇之上的大沙东地铁站直线距离仅约500米，周边配套醇熟完善。目前，项目规划建设了6栋住宅，47层楼高，呈围合式布局，面积段约79-142㎡，其中100㎡以下的产品占8成，使用率约100%，预计3月开售楼部及样板间。
与之相对的，黄埔未来还将迎来珠江村的旧改项目。
珠江村旧改项目效果图
在《2024年重点项目》中，珠江村旧改赫然在列，这就意味着，项目有望在今年内面世。
项目位于黄埔临港经济区核心起步区，南向望开阔江景，属于广州官方钦定的第二CBD范围，北至中山大道，南接港前路，西至蟹山西路，东至荔香路。
项目由央企中交四航局操刀，目前改造已正式动工，并预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。
目前规划建设建面为90-140㎡的户型，主力为110-140㎡的刚改或改善型。
另一个旧改项目——双沙村旧改项目则规划建设雅致宜居住宅，打造TOD智航中央商务区，提供多维优质服务，构建充满温度的宜居宜商美好生活圈。
双沙村旧改项目效果图
根据实施方案，双沙旧改项目建新范围内总建筑面积达到了惊人的约240万m²，规划居住人口5.13万，是临港片区少有的“巨无霸”旧改项目，定位为“海丝国际创新城”，产业上，计划形成科创产业总部集聚区及研发孵化基地，构建大湾区智创总部基地及智创扬帆基地两大科创单元。
双沙很有可能会成为今年老黄埔第一个有商品房入市的旧改。
未来，项目将打造优质教育综合体，规划15处教育设施：包括1所54班完全中学、1所42班九年制学校、1所48班小学、1所24班小学、7所幼儿园和4所托儿所。
目前，向东发展依旧是广州城市发展规划的前进趋势。东部中心成为“现代活力核”，肩负起打造活力澎湃的“新广州”，承担“再造新广州”的使命。
而随着改造项目的规划和启动，作为东部中心的重要组成部分，黄埔被赋予更高的期许、更多的利好、更大的机遇，加速产业转型升级，并推进城市面貌更新，成为“新广州”建设规划的主要承接地，为高质量发展塑造新动源，进而促进广州新活力的生生不息。
--THE END--
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