规划有变，苏州这里定位已明确|住宅用地|洋房|苏州|路南

文/乐居新媒体苏州任时建

近日，吴江区人民政府网站上发布了《吴江松陵城区苏州河以西、顾家荡路以北控制单元(7号单元)控制性详细规划调整》规划公示。

调整规划范围北至牛腰泾河，西至东太湖，南至体育路（顾家荡路），东至苏州河，总用地面积5.26平方公里。

主要调整内容如下：

1、秋枫街东、江兴西路南7#-01-14、7#-01-16的2个地块由体育用地（A4）、弹性用地（T）调整为小学用地（A33a），夏蓉街西、油车西路北7#-01-05地块由商务用地（B2）调整为体育用地（A4），秋枫街东、油车西路南7#-01-18地块由小学用地（A33a）调整为居住用地（R2）。

2、秋枫街东、规二路南7#-02-25地块由商业用地（B1）调整为幼托用地（Rax）与街旁绿地（G1c），秋枫街东、规二路北幼托用地7#-02-24与相邻地块整体调整为居住用地（R2）。

3、秋枫街西、规五路南7#-03-16地块由商业办公混合用地（B1B2）调整为商住混合用地（RB），原规划社区服务功能调整至至秋枫街西、规五路北7#-03-11地块。

4、夏蓉街东、笠泽西路南7#-03-28、7#-03-29地块由中学用地(A33b)、幼托用地（Rax）调整为九年一贯制学校用地（A33d），规七路北、秋枫街西7#-04-15地块由小学用地调整为居住用地（R2）及幼托用地(Rax)。

体育路北住宅集中区将新增1所9年制学校

体育路北、笠泽路南、苏州河西区域作为吴江太湖新城的新兴高端居住区，已经形成了非常浓厚的居住氛围。区域内已有新交付小区10个，待售楼盘1个。

区域内交付小区包括建发悦江南、吴越熙华雅苑、中旅名门府、熙和湾华庭、琥珀半岛、绿地枫荟雅苑、中交和风春岸、天健和景、天健清枫和苑、绿地樾丽云庭。目前仅有3个小区有二手房挂牌，吴越熙华雅苑挂牌均价4.5万/㎡（12套）、中旅名门府挂牌均价3.3万/㎡（39套），中交和风春岸挂牌均价2.9万/㎡（2套）。

吴越熙华雅苑今年1月有一套复式洋房成交，单价37855元/㎡。与其最后一批新房在2020年的备案均价28201元/㎡（加上装修包超3万/㎡）相比，有所上涨，但不多。该小区容积率仅1.2，由亨通地产和朗诗合作开发，打造的复式洋房和叠墅产品，能保值，除了地段之外与其产品类型有着较大的关系。

吴越熙华雅苑实景

中旅名门府当年在板块卖得也是非常火，今年有4套房源成交，3月成交3套，单价在25723-29553元/㎡之间。相比其2020年新房备案均价约26782元/m²，房价变化幅度非常小。

纯新盘阅湖之星容积率仅1.3，由中建三局和吴江城投合作开发，打造的洋房叠墅产品，洋房户型建面约149/180㎡，叠墅户型建面约210/215/240㎡，目前已公开展厅，预计今年上半年入市。据了解，项目叠墅开盘价可能在4万/㎡左右。

阅湖之星鸟瞰效果图

按照最新规划公示，天健和景东侧地块用地性质调整为居住幼托用地，阅湖之星东侧地块性质调整为九年一贯制学校用地。这意味着这11个小区还将迎来新邻居。

笠泽路北或有多个低密地块入市

笠泽路北、秋枫街西区域开发较晚，目前新房项目仅有笠泽之星和绿城桃源里。从最新规划公示来看，尚有3宗二类居住用地、2宗商住用地和2宗居住/商业兼容用地待供应。结合区域地段及现有项目来看，后期入市纯住宅地块的容积率都会比较低，有望做高端住宅。

笠泽之星是吴江太湖新城板块在售的唯一纯改善项目，打造的是高层洋房产品，高层户型建面约139-160㎡，洋房户型建面约148/185/205/225m²，顶楼复式建面约244/265/280m²。项目目前为尾盘，整体均价约3.1万/m²。

笠泽之星示范区实景

绿城桃源里为吴江新地王项目，由绿城发展、吴江城投、苏州苏河合作开发，预计今年入市。

绿城桃源里规划47幢3F联排合院和8幢5F宋风叠墅，新中式合院无论造型还是用材都比较考究，这样的纯低密住宅目前在吴江乃至苏州新房市场也是比较稀缺的。