作者：余飞
01
二手房虹吸新房客源
在上一篇文章中，本号介绍了今年一季度机构披露的新建商品房销售情况，一句话概括：继续探底。
机构发布的数据显示：
2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年前3个月，房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。
数据很直白，今年3月份的商品房销量比去年3月份差了很多，近乎腰斩。整个一季度的销量相较于去年一季度，也近乎腰斩。
2023年一季度的表现可圈可点，当时让很多人误以为防疫措施放开之后，房地产立马就迎来了反弹，让很多人盲目进场了。
而2024年一季度的数据可以看到，无论1月、2月还是3月份，都是过去六年来的最低点。
这再次印证了本号不断强调的一件事，楼市调整，还远未到结束的时候。
商品房销量一路下行，有市场大环境因素，比如宏观大环境仍不确定，收入仍未恢复，信心仍未恢复等。
此外，还有一个因素，就是被二手房宏观虹吸，被二手房疯狂抢客。
这一点，去年年底官方公布的数据，就是佐证。
去年，住建部曾披露过的一组数据显示：
2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。
而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。全年下跌了8.5%。
据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。
去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。
比如，深圳2023年，二手房卖了42574套，虽然成交量是近几年的底部，但较2022年上涨了58.5%，且仍比新房好不少。
去年深圳新房网签了31621套。
再看南京，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。
这一成交量是其新房成交量的两倍多。去年南京新房成交了44404套，继续下探。
再看广州，2023全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。
二手房成交量，则好于2022年，超过了10万套，比新房足足多了3.5万套。
进入2024年，二手房虹吸新房的状况，仍在加剧。
比如深圳，深圳市房地产中介协会披露数据，2024年3月深圳全市新房共成交2816套，环比增长184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。
同期的新房成交量，环比也增加了不少，但比二手房少了26%。
广州方面，广州中原地产研究院披露，3月份二手房成交了9373套。
同期的新房成交，不足二手房的一半，为4043套。
02
二手房为何比新房香
关键问题来了，二手房为何现在能够疯狂虹吸新房的客源？
主要两个因素：
第一，二手房价格跌幅更猛。
新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。
而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。
以深圳来说，3月份二手房成交量再度冲破5000套，其中81.4%的成交价低于参考价，也即绝大部分都在降价让利出售。
去年官媒对杭州楼市就有这样的报道。
11月份成交的8000多套二手房，绝大部分都是业主降价妥协的结果。
杭州贝壳数据研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降价出售的房源占比达94.6%；从成交房源调价情况来看，降价10%以上占比为73.5%，降价5%-10%占比14.6%。
热点城市，皆如此。
根据诸葛找房披露的数据显示，去年11月份重点14城二手房调价房源中，94%以上都在降价。
第二，二手房和现房，比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。
03
何以招架
面对二手房的疯狂抢客，新房何以招架？
去年以来，不少地方城市推出、鼓励“以旧换新”、“卖旧买新”活动，赋予折扣和减税优惠，来推动大家购买新房。
近日，郑州市更是开启了政府直接收购二手房来推动“以旧换新”的活动。
4月1日，郑州市房管局联合其他部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。
但这种方法，既治不了标，更治不了本。
新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。
在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。
所以，本号一直在呼吁各地城市，尊重市场自主调节行为，不要过多行政干预，放松乃至放开限跌令，才能促进商品房的成交。
目前无论是从宏观经济、就业、收入环境，还是房地产行业暴露出的问题，以及供大于求的局面、人口不断减少的局势来看，房价都只有下行一条路可走。
不要和趋势对抗。堵不如疏。就像人的身体一样，气血顺畅，顺其自然，才健康。人在对抗疾病的时候，使用的药物，一般都是调理气息，活络经脉，尽可能疏导。
万事万物，都遵循这个理。房价下跌，非要强行干预，房企受苦，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
最关键的是，阻挡房价下行，并没有达到他们想要的效果。
新房价格不降，根本卖不出去，土地卖不出去，开发商就无法回款，无法偿还债务，无法去拿地。
所以，本号认为，诚意降价，才能对抗二手房的虹吸，才能释放风险，至少局面不会像现在这么僵。
去年地产大咖冯仑就发布过一个观点：
楼市已经过了「青春期」，本来就到了自然的减量阶段，所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了，我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。
房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点
本号认为也是如此，只有降房价才能释放流动性，才能让房地产健康发展。不降，只能僵着，积压风险。
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