龙柏的地段非常好，拥有上海西南第一商圈。
万象城+爱琴海+乐虹坊+井亭天地+韩国街等，商业非常繁华。
可是这里的房价，相较两年前跌惨了：
龙柏二村，同户型54m²两房的从7万元/m²跌到4.73万元/m²，跌幅高达32%；
龙柏七村，同户型63m²两房的从7万元/m²跌到4.9万元/m²，跌幅同样30%；
尤其是龙柏易居公寓，87m²两房的从7.37万元/m²跌到4万元/m²，跌幅高达45.7%，几近腰斩！
喜富丽苑、龙柏香榭苑、龙柏公寓等回调都很大。
而且这些小区已经跌回了2016年，也就是说房价直接回到8年前！
龙柏的房价，为啥跌这么惨？
01
提到龙柏这个板块，可能很多人分不清到底是属于长宁还是闵行。
龙柏以前是一个大地区，一半属于新泾乡，一半属于虹桥乡。
但是后来经过多次行政变革后，龙柏被分割成很多片区，版图越来越小。
特别是1992年新闵行区成立时和长宁平分了龙柏地界，使得龙柏一分为二。
长宁的龙柏蜕变成了西郊和新泾，今天留存下来的龙柏饭店、龙柏山庄、龙柏花苑便是见证；
而闵行的龙柏涵盖了今天的金汇、龙柏、航华和虹桥火车站地区。
后来随着闵行街镇的调整，龙柏地域范围进一步被缩小：
金汇、龙柏主体部分已被划入虹桥镇，航华被拆并到七宝，而火车站划入了新虹街道。
至此，闵行龙柏变成了今天一个小小的板块，大龙柏地区成为历史。
其实龙柏背后频繁的区划变迁，正是其为了适应上海这座城市的快速发展而调整的结果。
龙柏以前就是一个偏僻的乡下，没人愿意来。
也就是在90年代动迁大居龙柏一村-七村的建设，才拉来了人气。
同时随着虹桥开发区和漕河泾开发区的崛起，这片区域有了越来越多的外资企业和外籍人士流入。
比如龙柏的顶新商务广场就坐落着康师傅大楼，以台企为主要服务对象。
曾几何时，三线城市的面貌，闪烁着土里土气的霓虹灯，却开着一线城市的网红店。
也许这就是龙柏所在的闵行典型的特色吧。
老外的到来，不仅促发长宁形成了上海第一代古北国际社区，也为龙柏带来了新的活力。
因为当时古北房价相对较高，一些无法忍受高昂房价和租金的人便纷纷往西跑。
于是金虹桥、金汇、龙柏一带成为了日、韩及台胞的新乐园。
老外云集，当然提升了区域商业的消费水平，所以为龙柏-金汇地区带来了著名的韩国街。
漫步街头，韩式料理、韩国商店琳琅满目，让人仿佛置身于异国他乡。
如今的龙柏，是一个融合延边与闵台文化的独特社区，成了古北国际社区的延伸。
2017年随着华润万象城和爱琴海的双双开业，龙柏的商业又提升了一个档次：
华润万象城：上海第一座万象城
爱琴海购物广场
现在龙柏所在的吴中路商圈已晋升为上海西南第一商圈，其定位远高于南方商城、七宝和莘庄。
02
前面我们提到，1978年改革开放后上海的长宁和闵行率先响应，开发了不少产业园吸引外资入驻。
老外要过来工作和生活，所以相关配套的建设必须跟上来，古北社区就是在这样的情况下形成的。
为了顺应时势，当时龙柏也修建了上海最早一批的外销房和酒店公寓。
比如属于龙柏一村的龙柏公寓原先就是外销房，专供预算不是太高的老外们居住。
可是口罩之后很多人都移民了，接盘的老外没有以前活跃了。
都说古北、联洋房价的没落是一个小资时代的逝去，而龙柏何尝不是这样呢？
一般外销房的建筑风格和户型设计不太符合国人的审美与居住要求。
而且户型比较大、总价高，导致流动性降低了。
所以这类产品受众就变少了，涨的时候大家都涨，但是跌起来鲜有接盘的，也就越跌越狠！
由于开发早成熟早，龙柏的小区普遍房龄都走高了，要么沦为老破小，要么变成老破大。
而且老房子大多户型不怎么好，有的还是塔楼，年轻人可能看不上。
现在上海购买老破小的群体比以往大为减少，让龙柏也受到了影响。
同样是老破小，或许长宁与徐汇的魅力更大些，这让龙柏的购买力在往外跑。
本身龙柏都是老房子一片，下游的航华板块也是如此，产品面临同质化竞争，存在互相压价的现象。
当然龙柏面临的问题是上海所有老破小社区的通病，比如世博、杨思都是这样。
房龄变高、设计理念落伍、品质不够好、停车位少、小区物业跟不上等。
各方面都影响了市场承接力。
开头我们提到的龙柏二村跌幅很大，也在于远离地铁、楼间距小等原因。
龙柏地段好，就是没有好产品供应，土地都开发殆尽了，缺乏次新房补充。
长期以来，龙柏的存在感都不高，难怪有些人分不清它到底是属于长宁还是闵行！
当产品不够好后，龙柏根本留不住长宁和徐汇的外溢购买力。
这两区向西外溢的过程中，首先会被金虹桥和金汇阻挡，最后才流到龙柏、航华。
与龙柏不同，金汇板块则是以商品房为主的地区，住宅的建造年代总体也比龙柏新很多。
金虹桥房龄更新，直到前几年还有新盘开发出来。
往南看，龙柏又会被七宝和古美截胡。
03
有个现象值得我们注意，金虹桥-金汇-龙柏一带学Q都比较薄弱。
闵行最好的学Q集中在七宝，为什么龙柏就没有呢？
这肯定与区域内发展涉外配套资源有关。
正是因为老外云集，这一带诞生了很多国际学校和私立学校。
比如协和国际、耀中国际、日本人学校、不列颠国际学校等，都是国际学校。
周边还有不少私立小初，如七宝外国语、协和双语、上宝中学、文来中学等。
这样的设置，就是为了满足老外子女的教育需求。
国际和私校强大，但是挤压了公办学校的生存，所以龙柏的房子是没有学Q概念的。
而上述学校对于打算走体制外教育路线的家庭而言可能是一个好选择。
但是对于国内普通中产家庭来说，投入成本既高，入学难度又大，可能不太合适！
很多看了龙柏房子的客户表示，买了房却入不了学，或上不了好的公办，置业在这有一个很大的困扰。
龙柏区域内公办教育资源非常匮乏，即使有也是“菜场”，孩子上学要跑很远。
所以注重学校的家长们，当然不会把孩子往这送。
结果我们看到，龙柏在闵行区内的置业占位不高：
学Q被七宝和春申替代，次新被莘庄南广场取代，居住环境又被古美反超。
没有学Q加持后，尽管龙柏商圈再强大、地段再好，但房产就是不吃香，回调起来幅度相对也大。
没有学Q支撑，龙柏的房子跌惨了！
04
龙柏的另外两个硬伤也很明显，即：交通和医疗。
龙柏区域发展早，以前的规划在今天看来可能不太合理，道路布局显得有些混乱。
这个片区非常缺乏东西向联通的道路，大家开车都汇集到吴中路上。
所以吴中路常年占据上海拥堵前三甲。
虽然前几年闵行新建了一条吴中路复线（命名为吴美路），但依然解决不了困境。
不得不说闵行很有魄力让10号线在龙柏拐了个弯，让大部分他区的中环板块眼馋了好些年。
只是由于是支线发车频率不高，10分钟一班，如果不凑巧前一趟刚走那么就要等10分钟，很容易迟到。
而且支线暂没有延伸与嘉闵线接轨的打算，龙柏南北向的轨交是个痛点，后期会被七宝碾压。
不过毕竟是市区地段，展望未来龙柏还是有新的地铁加密的。
这就是规划中的25号线和26号线：
其中25号线经板块的紫藤路站连接大虹桥和宜山路，进一步提高龙柏的通达性：
而26号线是一条大中环线，南北向连接上海动物园、金汇路、合川路，打通龙柏与漕河泾的联系：
只是这两条线建成通车要很晚，恐怕要留给儿孙后辈享用了！
另外医疗方面板块内也没有像样的资源，只有社区医疗服务站，缺乏大医院。
好在龙柏离市区其它综合医院较近，去长宁的同仁医院、徐汇的市六医院都不远。
综合来看，龙柏赶上历史的机遇提前迎来发展。
但时过境迁板块产品已老化，加上学Q、交通、医疗配套的限制，置业受众不是那么多。
那么龙柏的房子到底适合哪类人群购买呢？
当然是有情怀的老人和预算实在有限又图方便的年轻人。
如果你在虹桥高铁机场、商务区和虹开区上班，或是想要市区通勤近。
看重了龙柏的商业生活氛围和超高的绿化率、整洁的社区环境，不太注重学Q，预算又有限。
那么买在龙柏或许很合适。
与上海其它老龄化社区不同，龙柏居住了很多日韩和台籍人士。
居民素质普遍较高，居住人口更加国际化，圈层不一样。
买不了古北，又不想去浦东，那么浦西最拥有外国居住氛围的就是龙柏了。
万象城坐电梯的老外
出于投资，龙柏可能不是优选；
但是自住的话，龙柏也不是每个小区跌幅都很大，回调个20%多也很正常。
龙柏的居住环境真心不错，产品性价比也高，周边都是产业区，市区通勤方便。
道路两旁大树参天，龙柏绿化率非常高，这里几乎做到了入则宁静、出则繁华：
当然了，像龙柏这样老破小集中的社区上海有很多，但龙柏可能最具有竞争力。
同样是几百万的预算，佘北、新凯城、君莲这些外环外新动迁肯定比不了龙柏。
即使是内中环的甘泉宜川，中外环的彭浦、高境，单论自住的舒适性、资源的发达性，都不如龙柏。
龙柏的强大商圈+强势产业，轨交又有升级的预期，置业优势很大。
不过在买入之前要做好仔细的选筹与规划，不能盲目踩坑。
编辑∣环线咨询
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