二手房和新房的价格博弈，已经切切实实影响到购房心理预期了。
我们今天就来看看，一个比较受关注的新房项目，它的定价，是怎么被二手房的跌价、以及市场预期逼到墙角的。
这个项目就是北京润府。
先说价格，北京润府6.5万的指导价，用后视镜看，还可以，毕竟拿地是年前，新一波二手房价的快速下跌还没开始。
但搁现在看，就很尴尬了。
这个片区二手房不多，就近的、可以拿来对比的是泰禾拾景园。
先说品质，那是全盛时期泰禾的作品，彼时泰禾是以品质著称的，2016年的小区，搁现在跟新房比，并没有代际差。
所以，它的价格，有一定的可比性。
有一些渠道在推北京润府的时候，宣称泰禾拾景园的二手房价格6.6万+，这就纯属为北京润府强行找一个“倒挂”1000的定价依据了。
简单看一下绿中介，目前这个盘二手挂牌价也就是5万多，甚至还有跌破5万的，最好的南北通透洋房三居，挂牌也就6.2万，还是去年8月挂的，也没成交。这还是满五唯一的。
更重要的是，挂牌价与实际成交价有多大差距，现在市场懂的都懂。
润枫领尚、以及更靠近5环、房龄稍微久一点但社区品质也非常不错的金色漫香林等，价格也都是5万出头。
新房想火，逻辑是“倒挂”，有套利空间；
这“顺挂”了上万，那必须得是非常强的区域故事、产品故事来支撑了。
ok，我们来看看北京润府的区域故事能不能讲好。
首先声明，我一直是个亦庄吹，但亦庄吹，咱们也得实事求是。
亦庄成为前两年的涨价明星，驱动力是学区独立，助攻的是产业兴旺。但是，必须划线加粗的强调：学籍独立是指亦庄新城核心区60平方公里！
为什么河西区涨那么多，而同在凉水河西、甚至更靠近五环的中信新城、枫丹壹号等涨幅有限，原因很简单，后者属于亦庄镇。
北京润府所在的光机电板块，属于台湖，并不是新城核心区。
当然了，所谓的学区独立，究竟是什么层面的利好见仁见智，但至少是个房价走出独立行情的由头。
别忘了，真正的亦庄核心区，还有前两年供应的、大量的限竞房，等待二手上市。它们带来的冲击，北京润府的准业主们应该有点心理准备。
再看区域。
先说结论：北神树的住宅发展未必强过嘉会湖。
原因很简单，打开地图，北神树周边已经非常多工厂、企业，满满当当，北京润府可以说是个工厂区里的住宅小区，而且这个地块没有后续开发用地了。
话分两头说，产业兴旺当然是住宅购买力的来源，但如果被工厂环绕，这居住价值也得打个问号。
更关键的是，按照从业20多年的经验，一个区域要想房价稳步提升，城市界面不断改善，需要在一段时间内，不断推盘，从而夯实区域的发展。
很多例子，比如就近的亦庄河西区。
嘉会湖板块就是这样，南侧还有大片待开发用地，区域一个脚步一个脚印，再加上通明湖公园，有点小南海子公园的意思，复制河西区的发展路径也是可以期待的。
而光机电板块，本身是个产业区，北京润府之后，再无可期待的新发展。
同样是17号线概念，如果以国贸作为原点，那么北神树值得比更远3站、但同属亦庄新城台湖板块的嘉会湖贵3000元/平米；
但如果以亦庄为原点呢？
这两个板块比拼的，更应该是内生增长潜力，那嘉会湖就一定比北神树差吗？
最后说说商业哈，大型综合商业，可以解决配套不足的问题，有人喜欢，也有人会觉得商场最好离住宅区稍微有点距离，仁者见仁。
但综合商业不能加持住宅价格这个是有无数例证的。没有人在卖二手房的时候说：我这旁边有个大商场，所以我得卖贵点——一般市场也不太认。
好，区域故事可讲的很有限，那产品升级的故事呢？
咱们看看品质，99平米户型，也不能说是特别刚需的户型了，但两个主卧的尺度都压着卧室尺度的下限。
一般来说，卧室面宽不能低于3米3，进深不能低于4米，这都是按照床、柜、人体工程学总结出来的一般规律，对照北京润府这个户型看看吧！
卧室太小，厅倒是挺大，但是这个大玻璃窗，是东西向，这就是典型的那种“看上去很美”、引导冲动消费的户型，样板间卖家秀很好，但实用性真的很一般。
好的户型，应该先“守正”，再“出奇”。
先满足基本的功能性，踏踏实实把空间尺度做好，再多做个卫生间，甚至再来个储藏间，不比这华而不实的东西向客厅强？
说了这么多，其实也不是说非要臧否北京润府，就是拿它当一个例子，给出一个关于现在新盘定价的理性探讨。
其实类似的难题出现在很多今年新推出的盘上。
比如郭公庄定位豪宅的盘，周边二手次新挂在7、8万也没成交，甚至还有5万多成交的，这让新盘怎么定价？
定价，本来是市场营销学里最核心的部分；
但由于长时间处于卖方市场，以及指导价的存在，让房地产行业的定价问题，始终是个不成问题的问题。
但现在，问题来了，考验企业的时候到了。
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