投资视野·导读
“人随产业走，房随人口供”是住房租赁行业的投资准则。目前，在ICCRA监测的16个住房租赁热点城市中，有12个城市的常住人口超过了千万，其中仅有4个城市——重庆、上海、北京、成都——的常住人口突破了2000万大关。
- 重庆以其庞大的人口规模独树一帜，常住人口超过3000万，使其成为名副其实的人口第一大市。即便不包含远郊区县，仅主城区的人口也超过2000万。尽管面临人口负增长的趋势，重庆的人口数量仍领先于其他城市。
- 上海的常住人口稳定在2500万左右。
- 北京是全国首个减量发展的超大城市，未来常住人口逐步向外疏解也是趋势。
- 成都人口连续多年大增，从2020-2023年的年均复合增长率达到0.72%。主要得益于城市合并，通过合并周边地市迅速做大体量，进一步提升城市规模能级，起到省会城市的虹吸效应。
那么，对于租赁住房投资来说，人口指标和经济指标到达多少才能成为投资的标的城市呢？
01
“千万人口”&“万亿GDP”的城市指标
在ICCRA监测的16个住房租赁热点城市中，可以统筹常住人口和GDP两个指标，将16个城市划分为三个梯队。
■梯队1:
1500万常住人口 or GDP3万亿元以上，可重点关注北京、上海、广州、深圳、成都、重庆6个城市；其中，特别需要关注深圳——深圳人口立市以来从2022年开始常住人口开始首次减少，2023年仍延续了减少趋势，势必会对租赁住房市场的量价产生一定程度的影响。
图 梯队1的热点城市2023年GDP和常住人口数量
（常住人口单位：万人）
数据来源：各地统计局；制图：ICCRA
■梯队2:
1000-1500万常住人口 + GDP2万亿元以上，主要包括杭州、武汉、西安、南京、苏州5个城市；特别需要关注苏州，虽然苏州GDP达到2.47万亿元，但常住人口持续减少，主调整后，人随产业走，造成了这部分人口的流失，同时，优质教育资源的缺乏也是留不住人的另一个原因。
图 梯队2的热点城市2023年GDP和常住人口数量
（常住人口单位：万人）
数据来源：各地统计局；制图：ICCRA
■梯队3:
1000万以内常住人口 + GDP1万亿元以上，主要包括天津、青岛、长沙、宁波、厦门5个城市；可重点关注宁波，虽然常住人口基数相对不大，但稳步增长，且产业结构转型良好，产业支撑力愈发明显。
图 梯队3的热点城市2023年GDP和常住人口数量
（常住人口单位：万人）
数据来源：各地统计局；制图：ICCRA
02
城市人口增幅 &所在省市人口增幅
除了现状人口规模和经济规模外，已知的常住人口增幅也是需要考虑的重要因素，特别是对于省会城市，还需要考虑所在省份的人口增幅，以判断城市的虹吸效应强度、对人才的吸引力，以及未来租住市场的发展潜力。
从城市维度看，武汉、杭州值得关注，从省份维度，浙江省值得关注。
图 16个热点城市常住人口数量的复合增长率
（2020-2023年）
数据来源：各地统计局；制图：ICCRA
图 16个热点城市所在省市常住人口数量的复合增长率（2020-2023年）
数据来源：各地统计局；制图：ICCRA
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