但凡聊新房降价，开发商被套牢的，都绕不过
朝阳崔各庄南皋三兄弟
崔各庄南皋板块，距离望京一步之遥，21年出让4宗供地，除了建发养云逃出生天之外，其他几家都被深度套牢。
崔各庄三熊-和光悦府、龙樾合玺、晓风印月，几乎被当作北京楼市新盘破发和暴跌的样板案例。
板块商品房新房的销售指导价为8.8万/平，其中的龙樾合玺项目开盘不仅是8.8万，甚至还要捆绑精装包，真实开盘价甚至最高达9.2万/平。
两年之后，去年年底的特价房（差楼层）已经跌破了7万/平，最大跌幅高达24%！
这让第一批业主情何以堪。
不管是对于开发商来说，还是对于各个渠道来说，
南皋=难搞
崔各庄南皋板块有两个核心难题：
1. 配套欠缺
2. 交通不便，去往望京也并不容易
直线距离望京虽然只有2KM，号称望京的后花园，但崔各庄南皋板块的配套非常薄弱，根本无法共享望京的配套。
到望京，道路并不直通，开车需要绕路大约是5-6公里，看着虽近，实则很花时间。不堵车时，开车仅需15分钟也还好，但早晚高峰必须通过全北京著名的赌点-大山子路口，通勤时间立刻要翻倍甚至3倍。
在望京次新单价超过11万的时候，崔各庄8.8万的指导价，虽然也很贵，似乎还能凑合一下。但当望京的次新二手房已经跌破9万，显然崔各庄8万以上都是毫无竞争力的。
而且崔各庄仍然有两个地块等待出让，朝阳区开始积极展开自救，学校、道路、轨道、公园、商业都安排上了。
首先引入了学校，本区最好的八十中，不管怎样，这就是朝阳最拿得出手的了。
然后就是备受诟病的交通问题，这一次，朝阳打通了崔各庄南和望京的天堑。
区域将规划和建设一条全新的道路，这条道路，沿着北小河而修，从南皋直通望京。
这条道路通车之后，从崔各庄三熊到阿里中心，仅需约2.5公里，骑车10分钟，开车5分钟！
除了这条道路之外，黑桥南皋项目西侧约500米将建设东北环线车站。
同时，北小河沿线未来会被打造成亮马河2.0版的休闲水岸。
崔哥庄板块是一个极好的案例，新房滞销，反向刺激政府改善配套，提升区域价值。
一边是基本面不断改善，另一边是房价大幅下降，崔各庄南皋板块新房的性价比竟然越来越高了。
21年崔各庄三熊开始入市时，我觉得没法推荐，而现在，三熊基本变成了准现房，实景都已开放，低至7万左右的价格，还是有性价比、值得看看的。
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