（2024年4月11日星期四·深圳）随着近两年内外环境变化，物业管理行业的发展模式早从规模扩张回归到了服务本质的聚焦上，同时更多关注到未来发展的新赛道、新机遇上。
4月11日下午召开的2024观点物业大会上，创智云中心项目总经理徐大为就提到，近10年来，无论是在服务初创型的成长企业，还是服务500强头部企业，是服务产学研机构还是政府部门，不同类型、不同生命周期的企业或者机构都已经不再满足于基础的物业服务。
合作方需求和要求都越来越高，倒逼着物管企业思考如何为这些机构和企业带来增值服务和发展机会，智能化、绿色可持续发展和个性化管理等便成为众多物管企业侧重的发展方向。
如万物云表示一直走在数字化转型道路上，彩生活认为做绿色运营、低碳社区、节能储能会成为行业发展的一个新机遇，保利商业物业则提到资管在物管运营中可以帮助客户进行资产保值增值等。
由规模扩张转为聚焦本质，是每个行业发展的必经过程，而探索多极赛道开始成为他们新的前行方向。
存量时代 数字化与品质运营
存量时代来临，对于物管企业的内驱竞争力提出新的要求，经过一年的时间洗礼，物业服务行业也站在了行业发展的十字路口，在借助科技发展的同时，聚焦品质与效益似乎才能实现自身与客户的双赢局面。
用创智云中心项目总经理徐大为的话就是：“万科南方产城作为产业和服务的运营者，应该如何高效结合产业空间与产城资源，为政府、企业带来增值服务与发展机会，这是我们一直在思考和研究的长期课题。”
创智云中心项目总经理徐大为
永升服务集团有限公司首席数据官李川就表示，虽然这两年投入了很多信息化的系统，但品质服务的正循环这个底层逻辑没有变。比如很多收缴率高的项目，并不是它的园区有多美丽，而是管家的从业时间很长，一些管家在这个项目上待了可能10年以上的时间，认识每个业主，能够跟每个业主连接，他的半年收缴率可能达到99%。
永升服务集团有限公司首席数据官李川
“所以我们的切入点还是怎么服务人。我们的人指两类，一类是我们的客户，一类是员工。”他透露，永升服务这两年越来越关注一线员工，希望员工在项目上待的时间更长，员工跟业主接触较多，业主满意度也较高，收缴率也会变得更高，“这是我们的底层逻辑”。
所以在他看来，数字化在品质正循环中要解决的问题，就是怎么通过数据来度量满意度这些核心指标，真正打造供给端以及服务的线下入口，“在数字化的变化方面，更多是希望能把我们的供给侧能力不断做提升”。
他还表示，品质服务之于规模扩张，前者可以带来效益、效益带来规模、规模带来效益，形成品质正循环，而单纯的规模发展没法直接带来效益——“前两年很多物业公司通过收并购快速拓展了规模，这两年如果效率没有提升，反而会变成它的瓶颈。”
万物云智能物联管理合伙人夏明超同样提到物业服务的数字化转型，且同样关心如何解决人在运用这些数字平台时的实际问题。
他表示，今天数字化这件事情已经挡不住了，如果不做平台，人行、车行、道闸、人脸、门禁、数字维保、劳动力管理等等天然在一起的系统，就会互相打架。而且“现在系统越多，屏幕越多，这么多功能在上面，安保人员、管理人员在控制中心是看不过来这些屏幕的，所以需要有一个平台，把这些系统打通，然后把算法储存在里面……这样能够最快解决问题，也能最高效地解决问题。”
万物云智能物联管理合伙人夏明超
夏明超说，万物云这些年一直走在数字化转型道路上，不停地往前想，因为物业管理是一个经营性的业务，业务可能要服务10年、20年、50年。因此，“今天做数字化转型，转型完了并不重要，重要的是后期的运营。”
“‘运营为先’是这个转型过程中最重要的部分，包括很多APP、小程序，怎么样拿过来能够开箱即用，这是我们的重点。还有很多的硬件，越来越多的小硬件公司，越来越多的小传感器公司，这些传感器怎么样连到平台上，不用很费劲就可以对上，我们称之为即插即用的逻辑。”
他同时补充，数字化转型不仅是在最后运营阶段的转型，在项目交付的时候，在交付阶段、建设阶段，转型这件事情也尤为重要。
多极赛道 挑战与机遇
毫无疑问，2024年，物业行业将向高质量方向精进，回归服务本质。而经历了挑战和变革后，行业也正朝着多元化方向迈进。
比如深圳恒车通停车服务有限公司总经理杨建军这两年做的，就是聚焦如何通过停车服务为甲方进行资产增值。在他看来，车位是被严重低估的优质资产。
深圳恒车通停车服务有限公司总经理杨建军
他指出，从需求、独立市场等客观的维度看，车位在当下是一个非常好的投资标的，因为它具备不动产的所有的先天优势以及几个能够做大做强的特定因素。首先是它具备可以被垄断市场的能力，它是独立市场、自主定价，完全具备成为优质资产的核心要素。同时，在疫情后时代，相对写字楼、商铺等不动产投资，车位投资的风险是相对稳健的。“它有一个优势就是被动收益，当我们持有一个车位之后，有人会来停我就有收益，不需要我们主动找租客。”
好的投资标的却被严重低估，原因是车位定价策略的错误和收益偏低，对此，杨建军在思考，能不能专门做车位资产的经营管理，让每个车位的收益都得到提升的问题。“将每个车位都数字化之后，通过独立的数字化标识，每一个车位就能被独立定价，车位就能够通过平台被独立地交易，这个交易包括买卖、租赁、分时租赁、共享停车等等。当车位能够流动起来，这种自由的交易是能够让这个资产获得增值的。”
过往的挑战，如若转变经营手法与手段，或许就变成了机遇，这还适用于其他方面。
在多元业态方面，彩生活尤其提到了绿色运营——彩生活服务集团有限公司副总裁于海华表示，房地产已步入存量时代，绿色物业在践行双碳目标的过程中将起到非常重要的辅助作用。“在社会发展进程中，物业服务行业是必不可少的一分子，这方面我们也有先天优势，我们做绿色运营、低碳社区、节能储能会成为行业发展的一个新机遇。”
彩生活服务集团有限公司副总裁于海华
据于海华介绍，彩生活做绿色节能好多年，在节能环保方面，彩生活一共有600多个项目在参与，设备投入了3万多，节能率达到了33%。另外，在储能上，彩生活也是行业首家布局分布式储能的公司。
而作为第一个港股上市的物管企业，彩生活总结的物业服务痛点更为全面。但即使遇到无数困阻，“彩生活还在，且这山风景独好”，于海华如此回应外界的关心。
“彩生活在物业管理这条路上的研究可谓是认真而坚韧的，对行业的痛点、不断上涨的物业刚性成本和难以上涨的物业费，这一道路上我们一直在践行，而且这些年我们也解决了一定的痛点，比如说劳动密集。彩生活运用了大量的科技手段和智能设备，让我们的人事费用率一直保持在56%以内，这个数据可以说在行业内是比较漂亮的数据。其它的痛点我们也在解决当中，正逐渐改观。”
从各位嘉宾的发言可以感受到，大家都在不遗余力回归服务品质、探索多经收入的可能，但金诚同达律师事务所高级合伙人贺国良则提示，物业公司的多经收入要变成真正的“多金”还需具备法律支撑。
贺国良认为控制场地多经的法律风险主要考虑两个因素：第一个因素是物业公司和建设单位或者是业主委员会签订的物业服务合同或者多经合同，第二个是物业公司跟第三方签订的以场地租金租赁为核心的合同。
金诚同达律师事务所高级合伙人贺国良
他提醒，物业公司多经收入的法律风险主要应考虑5个因素。“第一是场地的权属问题，需要厘清场地到底是开发商、投资商还是业主的，是全体业主还是个别业主的问题；第二是土地授权；第三是经营收入表现。第四是项目经营成本的体现；第五是相关税费如何比较合理地进行平摊和承担。通俗地讲，就是要了解清楚多经场地的权属，获得它的授权及分配比例，然后将经营收入、成本的数据拿出来，然后考虑税费的问题。”
抢占多极赛道的同时，挑战与机遇无处不在，这正是物业服务行业的真实写照。
物业与服务 价值重构
除此以外，物业服务其实还有许多命题留待大家探讨，如资管物业、城市服务、数智化、人力资源多样化布局等。
为此，在主题讨论会“重构物业与服务的价值”环节，世联行集团资管市场发展中心总经理詹宇超作为主持嘉宾，带领大家围绕四个分议题展开讨论。
主持嘉宾：世联行集团资管市场发展中心总经理詹宇超
讨论嘉宾：中交物业服务集团有限公司总经理曾益明
保利商业物业总经理黄巧生
卓越商企服务集团首席人力资源官姚晓波
金诚同达律师事务所高级合伙人贺国良
在分析资管物业如何提升物管价值方面，保利商业物业总经理黄巧生从宏观、中观、微观层面进行了论述——
从宏观来讲，每个企业都要把自己的企业放在产业链建设的一个环节中考虑，要为客户创造价值，要有自己的核心竞争力，帮助客户的资产保值增值；从中观的角度，资管要做资产全流程的参与策划，从资产的选址开始，到产品的规划，然后到筹开，然后再到正常的运营，最后还必须帮助资产方完成证券化的退出；微观层面，保利商业物业的产品优势更多的是资管+物管+企业服务一体化，但是这种优势真正要落地，是需要我们和资产方、资本方一起来做这件事。
在城市服务方面，中交物业服务集团有限公司总经理曾益明认为，城市服务的内容应该是包括小区围墙以外的所有城市空间的服务，而未来在城市服务领域里有怎样的发展或者突破、如何具备新的外延和拓展，则需要结合企业自身的能力去做出差异化。
数智化越来越多地渗透到物业服务中，在金诚同达律师事务所高级合伙人贺国良看来，数智化毫无疑问是一个比较好的方向，“但物业管理要技术的面子，更要法律的里子”。因为技术表现出来被业主看到了，但是业主看不到的是在后面，即合规性在什么地方。
其举例道，业主感受最多的门禁系统、收费系统，但这些技术也可能带来风险，这就需要注意几个问题：第一是业主在物业公司提供数字化的服务过程中间，他有可能跟物业公司发生重大争议。第二是技术进步的过程中间，业务部门要及时跟进国家对技术进步的规制。第三在数字化方面，需要获取业主所有的信息，包括人脸、指纹、房产、车位等等，则需要注意合法性、安全性以及满足业主的知情权和同意权等。
讨论环节的最后一个主题是“物企人力资源模式与创新”，卓越商企服务集团首席人力资源官姚晓波认为，人力比起人力资源的事更像业务口的事，怎么管人力的团队、怎么做资源的配置都会有不同的资源倾向。
他提到很现实的问题，就是人力成本上升：“以前人工成本占比基本上只有2%，现在在物业行业人工成本占到60%到70%，这对人力的管理要求就非常高。到底怎么管人，包括自由、灵活、派遣、外包等等各种用工方式都要通过各种方式降低人工成本，并且把价值逐渐往上提。我们需要做更多的赋能，帮助他们降低经营成本。”
他预测，从粗放管理到精细化管理的过程，未来可能更需要去做一些科技上的赋能和底层数据建设的工作，包括流程上的重塑，帮助精细化管理的优化，形成从纸面到更数字化的管理方式。
从传统到数智，从规模到品质，挑战与机遇或许都在手边，用彩生活服务集团有限公司副总裁于海华的结束语就是，“以匠心承载时代，一起奔赴更美好的明天”。
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