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上周老司机做了个小调查，我想看看还有多少人想投资住宅。
结果非常出乎意料，尽管住宅已经下跌了3年，但仍然有非常多的人想投资，哪怕住宅的租金低得惊人，而且涨价前景非常不明朗。
当我提出今年二手房价有可能见底时，不少人私信留言问我，某某楼盘是不是可以入手了？
这让我深刻认识到，投资住宅，它不单纯是一个技术问题，而是一个人性问题。
从去年下半年开始，老司机就一直在关注非住宅的投资机会，因为相比住宅，非住宅几乎没有炒作，价格没有泡沫，而且租金回报比住宅高很多。
但非住宅投资并非易事，专业选品是投资人最缺乏的，如果仅听凭开发商或经销商忽悠，还是容易踩到坑。
通过近半年的摸索，我们发现宁波非住宅存在如下几个问题：
1、优质标的缺乏，要么太老，要么回报率太低，要么操作难度非常大（如股权转让）；
2、小标的（300万以下）市场定价偏高，尤其以新楼盘的商铺为甚。租金虚高，导致回报率严重高估；
3、中大标的（3000万以上）折扣明显，但要求有经营能力，其中二楼以上商业、内街的运营难度极高，相比之下写字楼和公寓的操作难度要小很多；
4、非住宅普遍存在流动性难题，投资退出的摩擦成本非常高。
目前宁波市场中，比较走俏的非住宅主要有以下几种类型。
1、商业独栋。面积从几千到上万平方，多由单个老板（或公司）拿下，无论自用还是出租，都有非常不错的收益。由于价格折扣大，在银行评估时可大比例抵押，不影响现金流；
2、批量车位。房企一次性抛出，也有比较大的折扣，拿下后散售利润高，出租回报率也不错，前提是小区入住率有一定保障；
3、商业大平层。购买者往往以自用为主，很少考虑投资回报。商业大平层的价值在于宜居宜商，成为老板的第二居所，或者公司的私人会所。且有越做越大、越做越豪的趋势。
梳理完非住宅业务，我们可以得出一个简单的结论：目前市场能给出折扣比较大的非住宅，基本上总价在3000万以上，产权越集中，投资潜力越大。
所以老司机也顺道做个小广告，如果对非住宅业务有兴趣的，请扫文末二维码联系我，我们的要求是投资额在3000万以上，最低1000万。
有这个额度，有这个意向，我们交个朋友，以后好项目不会少。
通过上文我们也可以看到，大多数人其实是不具备高总价投资能力的，非住宅留给中小投资者的机会非常少。
所以还得回到住宅，回到总价1000万（含贷款）以下的投资客为主的这个现实。
投资住宅有几个显而易见的优势，第一是总价低，第二是有涨价的想象空间，第三是流动性相对更好。而且这三点都是符合人性的。
买300万房子的人，绝大多数买不起500万，这不仅是总价上的差异，更是购买逻辑的差异，也是投资理念的差异。
300万面向的是刚需客户，500万面向的是改善客户，二者的价值点大不相同。
在老司机接触的投资客中，多数人的自有资金都是几十万到两三百万，他们撬不动高总价的非住宅，同时也对租金回报率无感。
举个例子，假设300万投资非住宅，每年5%的租金回报，也就是每年赚15万，能改变什么？
但住宅就不同了，万一涨了呢，像上一轮一样翻一番，300万就变600万了，人生就彻底改变了。
虽然很多人不说，或者嘴上说只要能跑赢通胀就可以了，但内心想的还是翻番，想的是抄个底然后大赚一笔。
这就是赌性，也是人性，在中国人身上体现得尤其明显。大A70%是散户，澳门的业务一直都很好，都是这个原因。
但过去20年的历史表明，非住宅几乎没有暴涨的可能，所以它不受欢迎。
再说到流动性，住宅也的确比非住宅好，首先税就低很多，其次受众也更广。不管跌了多少，如果你愿意降价，还是卖得掉的，卖不掉是因为降得不够多。
因此老司机判定，只要房价企稳，投资客又会回来，当然，不会像以前炒房的人那么多。
但住宅的投资难度跟以前真不一样了，不但涨价更难，而且流动性也会比以前更差。
老司机近来一直在说，我对今年见底相对乐观，但许多还是人理解错了，他们理解为我说房价要涨。
见底后上涨那叫V型反弹，见底后躺一段时间再涨那叫U型反弹，见底后不涨则叫L型走势。
老司机没有说是V，也没有说是U，当然我也没说是L，但我认为大概率会是一个躺倒的L。这个L底它也不是个直线，更可能是个弧线，从远端来看，必然是上扬的。
只是上扬不会有大家想要的那么陡峭。
需要强调的是，我说的历来都是整体，而不是个体。就像人均收入涨了，但你的工资却没涨，这完全正常。
谁叫你不努力(运气差)呢？
是不是今后住宅就没有投资价值了？当然不能一杆子打死，今后呈现出来的可能是结构性机会，少量住宅可以投，大部分意义不大。
这又是一个专业选品的过程。
说到选品我不得不说一个杯具，就是2021-2022年的改善盘投资，代表性的板块有东部新城和老江东。当时投资人普遍认为刚需没机会了，以后的机会都在改善盘。
但老司机反复说改善型市场更容易饱和，大家都跑去投资改善盘，将来出货一定很难。不信可以去翻翻我2022年的文章。
以后投资住宅，我们要谨记一个原则——在很长一段时间内，都不存在系统性机会。
如果今年见底趋势更加明确，老司机认为，研究住宅投资是有价值的，但它只适合少数人，也只适用于少数楼盘（小区）。投资住宅的逻辑，并不是赌它涨，而是可靠的租金收益和被低估的组合。
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