房价涨跌虽然是市场行为，但好的舆论环境非常重要。
今天群里看到一则帖子，引发同感，我觉得说的挺对的。
市场到今天这个样子，除了经济下行原因外，与博眼球无下限、疯狂带节奏的自媒体以及一批啥都敢说、瞎忽悠没有一点敬畏之心的无良中介脱不了干系。当然也少不了垃圾房企的添油加醋，交付降标、货不对板，严重扰乱市场秩序，留下一堆烂摊子。
相关部门需不需要严打？重塑土地进场标准？安抚市场信心？当然需要！
现在买房，不仅要会算成本账，还要算时间的账，算沉默成本，否则，即使是流量盘，也未必能挺过周期的压力。
小红书上经常刷到被房价捆绑人的心塞/无奈，扛着房贷的年轻人有多难？火上烤，身心煎熬，他们就想在城市买套房子，有个窝，凭啥要让他们承受这一切...
跌破发行价，在全国其实不是什么新鲜事， 但标杆盘就不一样了。 标杆 盘之所以成为 标杆 ，位置，价格 ，时机缺一不可，最能代表区域风向，甚至能成为楼市中的里程碑。
一般来说，一个小区首套二手房的成交，对于后期其他房源的成交价格，具有风向标意义。 近期 南京一批昔日被疯抢的摇号盘，在链家网卖出首套二手房！
这些盘当中，有豪宅、有普通刚需盘，但只有中国府二手房成交价高于买入价，其他热盘二手房成交价都与当年买入价基本持平，有的甚至低于买入价破发。
万科翡翠滨江6.28万/㎡，苏宁檀悦6.13万/㎡、中国府7.58万/㎡成交、当代万国府ΜΟΜΛ4.71万/㎡、壹城观泓2.93万/㎡……
惨不惨，很惨。今年以来我听到最多的一句话就是：
“南京房价何时能稳住？政策出到底了没？”
1、6.28万/㎡！万科翡翠滨江首套二手房售出。
日前，青奥滨江——万科翡翠滨江在链家上曝出首套成交，建面约189.46㎡，中楼层，精装，成交总价1178万，成交单价62177元/㎡。
该套房源最初挂牌总价为1235万，调价2次，成交周期106天，最终降价57万，以1178万成交。
据了解，这套房位于6#号楼中楼层，销许均价约5.6万/㎡左右，另外带3500元/㎡升级装修包。当初房东买入价在1150-1170万左右（含车位30万），现在以1178万卖出基本是不赚钱的。
按照首付8成，贷款2成，当年主流房贷利率5.45%，算下来还款3年4个月，光利息就有38万。算上一切成本，属于赔本卖了。
但即便如此，我们不得不承认，万科翡翠滨江能以微涨的形式售出，保值能力就已经很出众了，胜过南京80%的项目。
放眼当下，南京半数次新房都在亏本出售，只有少数豪宅能溢价卖出。
客观说，万科翡翠滨江交付品质有目共睹，在板块内辨识度非常高。全铝板外立面、法式园林，270度环幕瞰景，会所、泳池、健身房皆为豪宅顶配，部分楼栋远眺南京眼，赏一线江景，视野超赞。
我们常说的笋盘就包括这类资产，板块价值没问题，房子也是优质资产，但价格却被严重低估，市场下行期这类房产就可以大胆捡漏。
虽然现在楼市是“以价换量”，但有地段、有品质、资源稀缺的房子依然受追捧，市场下行期买入少则省几十万，多则省大几百万都有可能。
②7.58万/㎡！中国府最新二手房成交。
3月上旬，链家网挂出了中国府在该平台上成交的首套二手房。
房源为建面约227.66㎡4房2厅3卫，成交总价1726万，成交单价7.58万/㎡，中楼层（总高29层）、精装。
据了解，这套成交房源位于3#，2019年年底中国府3#楼首开，8-20F左右的房源，买入价约1409-1454万不等；
眼下此套二手房以1726万卖出，比当时新房买入价高出272-317万！算上交房周期、资金成本、办证税费等，实际上还是赚了。
作为南京塔尖豪宅的风向标，中国府 （备案名：长江尊邸） ，在河西乃至全市都有话语权，当曾以6.4万元/㎡均价入市轰动市场，影响力一度超越湾4。
目前中国府二手房，在南京豪宅市场价格十分坚挺，前期成交房源很少低于7万/㎡以下，目前整个小区在链家网仅有12套挂牌。
③4.71万/㎡！当代万国府ΜΟΜΛ首套成交。
3月上旬，该平台成交了首套当代万国府ΜΟΜΛ的二手房。房源为建面约245.99㎡4房2厅3卫，洋房户型，高楼层（总高8层），精装、满2年。
房东最初挂牌总价1300万，最终降价142万，以1158万成交，成交总价1158万，成交价4.71万/㎡，成交周期651天。
据网上房地产数据显示，当代万国府ΜΟΜΛ，建面约245.99㎡户型3-7F左右新房，买入价约961-980万左右。
眼下此套二手房以1158万卖出，比当时新房买入价高出178万！算上交房周期、资金成本、办证税费等，实际上不赚钱。
况且是洋房，地段、产品都不错，5万/㎡以内的成交价，与主城同时期其他产品比，算偏低的。
作为当代置业首入南京之作，也是该区域首屈一指的科技豪宅，项目打造3栋洋房、小高层（5-15F）和4栋商业，面积为220-280㎡大平层，共135套精装房。
项目地处鼓楼滨江核心地段，三汊河桥西侧，与河西龙江隔河相望，周边生活配套成熟，交通便捷。 南侧毗邻秦淮河，向西约800m就是长江，周边小桃园、绣球公园、八字山公园、阅江楼等公园环绕，山水城林集于一处。
产品本身足够稀缺，加上当年业主买入多以自住为主，二手房挂牌量很少，小区4月参考均价60170元/㎡，正在出售房源仅9套。
④6.13万/㎡！苏宁檀悦首套二手房成交。
3月中旬，苏宁檀悦一套建面约326.03m²顶跃大户型，成交总价2000万，折合单价61345元/㎡。 这套房源挂牌价2300万，调价1次，降价300万，最终以2000万售出，周期91天。
该房源为顶跃，含南北双阳台+观景大露台，北边能看到鼓楼下关和江水，视野一绝，因此整个小区只有十二套，十分稀缺。
苏宁檀悦2020年8月31日首开，据网上房地产显示，项目顶跃开盘价约5.45-5.5万/㎡，还有5000元/㎡升级装修包。
不含装修包，彼时327.28㎡的总价约1799万，加上163万升级装修包，现在二手房以总价2000万成交，与当时买入价相差不大。
当然，这套成交房源，是带有升级装修包的，虽然与开盘价比基本无溢价，但是在当今市场上，不跌就是涨。更何况这是总价高达2000万的房子。
目前苏宁檀悦南苑在链家上有32套二手房在售，挂牌均价68844元/㎡。不难看出，苏宁檀悦的业主对于小区的价值潜力很有信心。
⑤2.9万/㎡！壹城观泓卖出首套二手房。
上个月，壹城观泓已售出3套二手房，成交价2.9-3万/㎡不等，成交周期很短，都不超过2个月，最短只有15天，这个出售速度引发不少人关注。
可能很多人好奇，作为共有产权房小区，壹城观泓去年4月交付，按理说它限售5、8年，为什么这套房源可以上市交易了呢？
作为南京首个共有产权住房试点项目，壹城观泓雅苑和普通商品房有很大区别，它是由买房人和政府共同持有房子的产权。买房人持80%的产权，建设方壹城（国有企业）持20%的产权。
当然，买房人在出资时也只需要付出房子总价的80%，就能获得房子的全部居住权。对于这套成交不久的房源，壹城观泓有两栋楼是用于原住民原地安置的福利房，而这套就在其中，所以是可以正常交易的。
但由于房子还没满2年，有5.33%的增值税，也就是近14.5万元增值税，再加上中介费等加在一起不到20万。
如果将这些费用全部算上，这套房成交总价大约为290万，单价3.2万/㎡，与当时的新房售价基本持平。
除了以上这些，南京还有12个次新房小区卖出了首套二手房，其中：
河西中云际花园5.28万/㎡成交；河西南青奥村3.69万/㎡成交；
玄武映园4.2万/㎡成交；扬子江金茂悦2.62万/㎡成交；
滨江嘉品2.51万/㎡成交；佳源玖棠府2.22万/㎡成交；
未完待续......
眼下二手房成交放量，价格却持续走低，很多扛着房贷的人焦虑到夜不能寐，凌晨跑来群里问，房价下跌什么时候是个头，什么时候见底啊？
已经不止一人呼吁，南京房价已经处于超跌状态，很多板块已跌去3-4成，房价回到了五六年前的水平。但是到现在为止也没人敢说就已经到底了，相反共识是2024年南京二手房市场将仍处于一个分化的周期。
但也有人认为越是这个情况，越是换房好时机，本身也没毛病！因为你卖出去便宜，买进来的房子也便宜啊，且不少都是产品迭代后的现房，成本其实差不太多 。
那如果你说我不着急，要去穿越这个周期，也不是不行。毕竟反向操作这个非常考验人性，不是一般人能够坚持地住的。相反你也无法预测到后期走势如何。
各行各业，地产衰没人能独善其身，市场已经这么难了，强烈呼吁ZF出手干预整治舆论引导，城市发展需要信心，有房贷的年轻人，为这个城市GDP做出贡献的人，更需要看到信心。。。所以，南京楼市不允许再跌了，得先稳住啊。
基建发力也好，政策加码也罢，要让大家感受到利好，看到踏踏实实的配套落地。
比如地铁、学校、医院、商场、产业导入等，这或许是对冲当下老百姓因“房价下跌”所产生的焦虑感最好的疗愈办法了。
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