目前，房地产市场仍然处于调整转型中，安全成为了本轮周期轮动的核心词之一。2024年的《政府工作报告》将防范化解房地产风险列为防范化解重点领域风险的首位，同时重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式。两会民生主题记者会上，住建部倪虹部长更是重点强调要“稳市场、防风险、促转型”。
中指研究院解读称，这也意味着“防风险”将是2024年房地产工作任务中的“重中之重”。在当前房地产转型新发展模式下，财务安全已然成为房企经营的“生命线”和发展共识。
华侨城这位“老将”在守住安全底线之上，交出一份稳发展的成绩单：截至2023年末，华侨城实现营业收入557亿元；净利润亏损84亿元，归母净利润亏损65亿元，同比均大幅度减亏；经营性净现金流转正至34亿元，较去年-5.7亿元大幅改善；货币资金余额为401亿元，占总资产比例超过10%，对短债覆盖倍数为 1.63。
在度过上市以来最难的2022年后，华侨城正逐渐走出亏损阴霾，在周期波动中更加重视对安全经营的把控，这或许能为更多企业带来一些新的思考。
多管齐下为经营释压
当前的信用环境下，如何坚守底线思维，守住财务杠杆，防止债务违约引发连锁反应，已成为企业长续发展的必答题。华侨城给出的答案是：降低融资成本、打开融资通道、优化债务结构…多管齐下全面进行经营释压。
| 融资偿债再优化，三笔债券提前兑付
财报显示，2023年华侨城的平均融资成本较年初下降32bp至3.91%，仍处于行业较低水平。而纵观华侨城2021-2023年融资成本，呈现不断下降的态势（2021年4.46%、2022年4.23%、2023年3.91%），还债压力减轻。
不难发现，华侨城融资成本压降的关键在于，充分利用政策工具箱、及时把握银行窗口期红利、进行贷款置换等。据悉，华侨城的融资构成中近80％来自银行贷款，无疑有效地降低了到期债务成本。
凤凰网注意到，进入2024年，华侨城在积极提前兑付的同时，利用政策窗口打开融资通道，进行低成本债务置换。2024年前三个月，华侨城接连兑付了“21华侨05”“21 侨城 01”和“21 侨城 03”三笔票据的剩余本金及相应利息，偿债能力再度得到切实印证。
同一时间，据深交所披露，华侨城面向专业投资者非公开发行的37亿元公司债于3月12日获得“通过”，从受理到通过仅用23天，足见政策在融资方面对房企支持力度。
在此背景下，华侨城也积极把握融资机会。3月28日，华侨城已发出第一笔公司债“24华侨01”，发行规模12亿元，期限为三年，票面利率3.8%，低于华侨城2023年平均融资成本11个BP，未来偿债成本有望进一步降低。
业绩会上，华侨城副总会计师刘宇表示，通过631债务风险管控机制，公司合理有效控制了偿债风险。2024年，公司将持续优化债务结构，着力推进存量短债压降及置换的专项工作。
| 大股东支持到位，机构看好发展价值
“如果公司存在资金需求，控股股东华侨城集团有限公司也将全力提供支持，包括但不限于资金支持、资源协调等。”刘宇透露。
据悉，华侨城A的控股股东华侨城集团已提供了400亿元的借款额度。大股东的支持，不仅为华侨城提供了融资上的强信用背书，也为其未来的业务拓展提供了更多的可能。
综合来说，融资多渠道、低成本，叠加大股东强支持，机构对华侨城未来发展和偿债能力也颇为看好。
据统计，自2011年二季度以来，社保基金已累计持有华侨城A 51个季度。而截至4月3日，社保基金更是连续持股华侨城A超过5年时间；联合资信也给出了华侨城主体“AAA”级长期信用等级，展望为稳定。机构对华侨城长期投资价值的认可度，可见一斑。
华侨城副董事长刘凤喜在业绩会上直言，公司将坚持以稳定为基础，把安全摆在首要位置。同时，以改革为抓手、以发展为支撑，围绕和服务国家战略，做强做优做大国有资本和国有企业。
锚定长期
主业稳中求进提质
当前，房地产行业正在抛弃传统的“三高”发展模式，依赖融资充盈现金流，忽视自我造血的经营性现金流已经成为过去式。如今，越来越多的企业将保证经营性现金流安全摆在了谋发展的首要位置。
| 结构变革见成效，现金流持续改善
2023年，华侨城的发展关键词仍然是“转型调整”，通过一系列专业化整合，实现了经营性现金流呈现净流入34亿元，一举扭转此前经营性净现金流出的局面。
过去一年，华侨城完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等五大专业化平台公司集中管理，酒店公司存量房地产业务则转给了房地产公司。
业务结构初步变革的成效，正向反馈到了华侨城两大主业的财务数据上——报告期内，房地产业务实现营业收入242亿元，签约销售面积227万平方米，签约销售金额449亿元，排名上升4位至第31名（克而瑞数据）。文旅项目接待游客9365万人次，同比提升51%，旅游综合业务收入314亿元，同比增加15%，仍处于行业上游。
值得一提的是，2024年春节假期，华侨城旗下各景区景点瞄准“文化、年味、潮玩”，打造了一系列欢乐喜庆的活动，655万人次游客在华侨城欢度佳节，按可比口径同比增长17%，较2019年增长26%，多家主题公园上榜2023中国主题公园综合竞争力十强，深圳华侨城旅游度假区更是位居2024年春节国内知名景区热度Top5。
“2024年，随着我国经济回升向好态势持续巩固和增强，文化产业发展将保持较快增长，旅游业将蓬勃发展。”文化和旅游部产业发展司副司长马力在接受采访时表示。在文旅消费升级新趋势下，华侨城也将持续提供文旅产品新供给，推出更多符合游客口味的优质产品和服务。
| 优质城市土储布局，多地热销市场认可
华侨城聚焦高价值城市的投资策略，在保障销售端稳定的同时，无疑也保证了经营性净现金流入的可持续性。
华侨城管理层表示，公司积极践行精益管理理念，坚定贯彻落实“以销定产、以收定投”的管理策略，确保现金流安全稳定。财报显示，截至2023年末，华侨城剩余可开发计容建筑面积约1098万方，或将进一步打开盈利空间。
据悉，华侨城以72.36亿元在成都、无锡、顺德、佛山等地获取4个项目，合计新增土地面积38万方，计容建筑面积60万方，拿地强度从2022年的5%一跃提升至16%，且新增项目平均持有权益高达91.2%（以地价计算）。投资向市场安全区域集中，将对未来现金净流入形成一定的保障作用，提升抗风险能力。
凭借稳健经营表现及产品特点，近期，华侨城旗下多个现房、准现房销售项目取得了较好的市场反馈。3月，佛山顺德天鹅堡二期项目通过前期产品定位及装标提升，大大提高了高端客户的产品认可度，取得入市3个月，去化近8成的成绩；武汉红坊｜云岸项目连续两年位居武汉市住宅销售套数TOP20，开盘当日即售出超8成；成都华侨城·熙成里项目开盘当天销售金额超3亿，创下了近半年来国宾板块楼市销售的新高点。
在房地产行业迈进高质量、新模式的时代后，安全稳健经营已经成为房企可持续发展的关键考核因素。而坚持将安全放在发展首位、持续优化长短期债务结构、重视改善经营性现金流的华侨城，正在被市场给予更多肯定，与此同时，在叠加了文旅特色的双向赋能后，其未来长期价值的释放，也更值得期待。
（出品 | 凤凰网风财讯 作者 | 陈文莉）
热门跟贴