二手房难卖，怎么办？
越来越多城市，思路彻底打开：
既然没人买，那就让“国家队”直接下场收房子吧！
“救市专业户”郑州，又干了件大事。
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。
“以旧换新”这股风，终于还是吹到了郑州。
收购方式具体有两种：
方式一：
郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成民众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，计划完成5000套；
方式二：
政府政策鼓励，民众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，计划完成5000套。
这一次，“国家队”亲自下场收购老房子！
其实“以旧换新”并非郑州首创，而是淄博发明的。
去年8月30日，淄博出台《“以旧换新”省心购房倡议书》，是为“以旧换新1.0”版本：
由于是初始版本，整体还比较粗糙。最多中介帮忙多推广一下房源，作用实在有限。
后来更多城市加入进来，于是有了“以旧换新2.0”版本：
先对业主的二手房进行评估，然后开发商协同第三方平台进行收购，拿到购房款的业主用来购买新房。
相比1.0版本，2.0版本的效率大大提升。去年绿地在济南推出该服务，有楼盘两个月成功以旧换新30多套，成绩相当不错。
尽管如此，2.0版本有两个很致命的问题。
第三方平台收购二手房，肯定要评估风险。老房子大概率是不收的。很多城市都规定，楼龄在10年以内。
以刚刚提到的济南为例。贝壳平台上，济南二手房挂牌量为76967套。
如果限定“10年楼龄以内”，只剩26446套，占比仅34.4%。
众所周知，老房子比新房子更难卖。最需要“以旧换新”的群体，偏偏没资格享受这项服务，显然是不合理的。
更何况，什么体量的第三方平台，能够吞得下、囤得住这么多二手房？即便有些地方国资平台下场收房，又如何面对已经很高的杠杆率和债务水平？
到了郑州，我终于看到了一线曙光，事情有眉目了。
“以旧换新3.0”版本，郑州解决了两个最为关键的问题：
第一，收购范围大大放宽。
据《大河报》，据城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。
目前贝壳郑州挂牌的12.85万套二手房中，估计大部分能被覆盖到。
第二，钱从哪里来。
答案是：（央）妈给。
2023年初，中国人民银行设立了1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，在全国范围内选择8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房，用作保障性租赁住房，试点安排支持贷款。
8个试点城市分别是：福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州。
而郑州这次“以旧换新”收购二手房的用途，正是用作保障性租赁住房。
2023年，郑州二手房卖了72078套。“以旧换新”1万套的体量，足以掀起风浪。
郑州楼市，终于要起风了？
这两年的就是大潮里，郑州的存在感相当高，但总是笼罩着一层悲情色彩。
一方面，郑州总是冲在最前面，特别敢为人先。
从2022年开始，又是“救市19条”一揽子政策，又是“向烂尾楼宣战”大干三十天，再到“鼓励房票安置”，郑州总是走在相同能级城市的前面。
另一方面，频频出招却总是雷声大、雨点小。该跌的还在跌，没什么起色。
但这一次，我却由衷佩服郑州。“以旧换新”（郑州ver.）一出马，至少“一石三鸟”。
一来减轻二手房抛压，稳住跌跌不休的房价。
对郑州而言，今年3月的关键词除了“小阳春”，还有“抛售潮”。
蓄水池里的水位仍在不断抬高。
据《大河报》记者统计，3月1日-3月20日，贝壳郑州二手房挂牌量增加4000多套，平均每天上架200多套房源。
如果考虑到已经成交的房源，实际增加的挂牌量恐怕更多。
“以旧换新”直接下场收房子，无疑会加快消化存量房。
二来帮助新房库存去化，缓解市场压力。
比郑州二手房更难的，其实是新房。
经历了一波“3连涨”之后，郑州新房去化周期又回到了2年以上。
截至2023年12月底，郑州库存量约1508万㎡。
按照100㎡一套房粗略估算，大概是15.08万套。去年郑州卖了7万多套新房，可不是要卖2年多嘛！
郑州3月开盘（加推）的10个项目里，去化率竟然只有可怜的个位数：
7%。
“以旧换新”的妙处在于，精准地为新房市场注入了购买力。卖二手房的钱，只能用来买新房。
三来筹集保障房房源，以最省力的方式。
保租房是上面给所有大城市定的“必答题”。
按照计划，郑州今年要筹集保障性租赁住房1.5万套，筹集人才公寓2万套（间），配租人才公寓2万套（间）。
从收储土地，到出让土地，再到开工建设，不仅流程长，工程量也相当大。
通过“以旧换新”筹集5000套，不就完成1/3了吗？
上述三个问题，件件都是郑州的“燃眉之急”。只需一招，以旧换新，即可化解。
高，实在是高。
不过我觉得，“一石三鸟”之外，郑州还有一层更深的考虑在里面：
把购买力和资金牢牢锁住。
这恐怕才是所有推出“以旧换新”的城市操盘手们内心最深处的秘密。
有两件事情，犹如警钟敲响，回荡在郑州城内外。
首先是一线城市人口回流，正在虹吸全国购买力。
前两年因为口罩而人口外流的北上广深，去年常住人口却齐刷刷迎来正增长。
诚然，这里面当然有放松落户政策的缘故，但也充分说明了，只要一线城市愿意“放下身段”，在抢人大战中就是开挂一般的存在，有几座城市能招架得住？
前阵子国常会吹风，一线城市松绑，几乎已成定局。到时候，四台超级抽水机齐齐开工，将会把全国的购买力都抽走。
其次是中部产业新星迅速崛起，正在虹吸中部购买力。
去年的抢人大战中，合肥意外成为大赢家。
截止2023年末，合肥常住人口985.3万人，较2022年增加21.9万人，增量全国第一，羡煞一众城市。
2022年全国人口减少85万，2023年减少208万，负增长的速度在加快。
合肥则是彻底走出了“独立行情”。2021年9.5万人、2022年16.9万人，2023年21.9万人。
短短三年时间，合肥常住人口增量接近50万人。
对于生活在中部省份的人们来说，特别是年轻人，相比产业结构相对传统的郑州，掌握新型显示、新能源汽车、集成电路、先进光伏和新型储能等新兴产业的合肥，无疑拥有更多就业机会、更高的天花板。
购买力正在用脚投票。
不光合肥，常州、苏州、宁波、无锡，哪个不是虎视眈眈？
郑州忙碌的身影背后，广大二三四线城市的“人口焦虑”，已经藏不住了。
提起河南，很多人的第一印象都是“人口大省”。
实际情况却是：
2023年河南省人口减少量全国第一，减少了57万人。
实际上，河南省常住人口已经连续几年负增长。早在2021年，河南省常住人口就减少了 58万人，成为全国人口“失血”最多的省份。
三年下来，全省常住人口少了100多万。
相比之下，郑州作为省会老大哥，仍然能够保持人口正增长，靠的是全省老乡们不遗余力的投奔支持。
然而，比起长沙、杭州、合肥、西安这些新崛起的明星二线城市，郑州显然已经不属于“第一梯队”。
2023年，人口负增长的省份从13个快速增加到19个。换句话说，差不多有2/3的省份常住人口负增长。
住建部已经发话，给全体城市划下了一道红线：
以人定房，以房定地、以房定钱。
源源不断的新增人口，才有资格源源不断地卖地、盖房，才能维系土地财政规模。
人口正在改变和塑造着城市格局，以及楼市格局。
接下来，在本省人口不断外流的大潮之中，郑州必须要主动出击。
毕竟，抢得到人，留得住人，才能拥有未来。
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