2024中国物业服务百强企业研究报告|房地产企业|物业服务|物业管理

中国物业服务百强企业研究自2008年以来已连续进行十七年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准。2024年中国物业服务百强企业研究以“高品质服务，高质量发展”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。

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管理面积均值6798万平方米，增速放缓，注重高质量发展

图：2020-2023年百强企业管理面积、合约面积均值及增速变化情况

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2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.4 3 个百分点。管理面积保持增长主要得益于两个方面，第一， 2023年保交楼成效显著，关联方项目供给成为管理面积增量的重要来源；第二，百强企业通过市场竞标、合资合作等方式开展市场化外拓，取得良好成效。

图：2020-2023年TOP10企业管理面积均值及增速

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2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.10倍。头部企业一方面承接到更多关联地产公司供给的项目，另一方面，凭借突出的市场竞争优势和较强的外拓能力在激烈的竞争中斩获了更多第三方项目，管理规模仍然实现较快增长。

第三方管理面积占比54.53%，保持稳定

图：2020-2023年百强企业第三方在管面积占比情况

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2023年，百强企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平。当前阶段，百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。长期看，市场外拓能力必然成为百强企业未来发展的核心竞争力，如何突破市场外拓困境，持续强化第三方拓展能力，成为企业面临的一项重要课题。

竞标内卷下锻造核心外拓能力，合资合作成为有效拓展方式

物业服务企业从以下三个方面提升外拓能力。第一，加强团队建设。百强企业积极调整拓展策略，结合自身区域布局及资源优势选择深耕重点城市和区域，并成立专业的市场拓展团队，提升拓展能力。第二，明确拓展方向。打造样本标杆积累经验，树立口碑，再“以点带面”复制推广，打造该领域的竞争优势，成功打破壁垒。同时，增加核心优势区域及城市的拓展力度，借助当地的品牌影响力提高竞标成功率，提升管理密度及运营效益。第三，把握拓展机会。加强资源联动，了解市场动态，寻找拓展机会，可借助科技手段跟踪各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，精准高效地进行项目拓展。

与市场竞标相比，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活，成为百强企业重要的拓展手段。这种轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。

及时止损优化过往并购项目，提升能力理性规划未来并购方向

2023年以来，行业并购市场进一步降温，披露相关信息的典型并购涉及交易金额约19亿元，相比2022年交易金额大幅下降约75%。经过盘点，我们发现，第一，最直观的变化是并购案例的金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元，表明百强企业对待并购的态度更为谨慎。部分上市企业变更原用于并购的上市资金用途，并对并购标的提出明确的标准以确保并购标的质量，控制并购风险。第二，“规模型”并购减少，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”，跨越专业壁垒，提高竞争力。2023年以来，为扩规模而开展的并购无论从数量还是单笔体量都表现出明显的收缩，而为拓展业务而开展的细分领域专业公司的并购进一步升温，且标的公司主要集中于环卫、餐饮、科技这三大类，较之前更聚焦。第三，终止并购的案例时有发生，且终止收购的多为金额较高的大标的，体现了收购方对理性并购、标的质量及性价比等多方面的考量。

非住宅管理面积占比为34.16%，下降1.12个百分点

图：2020-2023年百强企业管理面积业态分布情况

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2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%，较上一年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。分业态看，商业物业和办公物业占比最高，分别达到6.71%和7.75%；产业园物业、医院物业、学校物业、公众物业占比分别为6.13%、3.84%、3.71%、3.81%。过去的几年，抢滩非住宅市场是绝大多数百强企业重点发力的方向，在收并购加持、合作及市场竞标拓展的共同作用下，整体看近几年百强企业非住宅占比基本处在稳步提升阶段，但2023年出现了阶段性下降。

营收增速持续放缓到4.6%，央国企提速发展

图：2019-2023年百强企业营业收入均值与增速情况

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2023年，百强企业营业收入均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较上年下降6.06个百分点，首次低于10%。TOP10企业营业收入均值为142.44亿元，同比增长为8.72%，较上年大幅下滑12.83个百分点。但TOP10营业收入均值及增速分别是百强企业的9.2倍、1.9倍，仍发挥行业“火车头”作用。百强企业中多数央国企营业收入仍旧保持两位数的增长，显著高于整体水平，呈现出良好的发展态势。

基础服务贡献超八成，社区增值服务贡献稳定，非业主增值服务大幅下跌，创新服务营收有限

2023年，百强企业基础服务收入均值12.72亿元，近四年占比首次超过八成，达到82.05%，占比较上年提升2.97个百分点，为近几年新高。

2023年，百强企业增值服务收入均值2.36亿元，较上年的2.7亿元下降12.59%，占比为15.23%，较上年下降2.99个百分点。一方面，非业主增值服务收入均值为0.7亿元，较上年的1.05亿元下跌超三成，是增值服务收入下降的主要原因；另一方面，受限于消费大环境的影响，居民收入预期降低、消费降级等导致需求没有明显增长，社区增值服务收入均值为1.66亿元，与上年基本持平，业务的大幅提振尚待时日。

在头部企业的引领下，百强企业有侧重地发力城市服务、IFM等业务，创新型服务收入均值为0.42亿元，同比增长5.0%，保持连续增长态势，占比微幅提升至2.72%。

利润率双降，毛利润微增，风险逐步出清，提质发展初见成效

2023年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。同时，2023年百强企业毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升。净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。

图：2019-2023年百强企业毛利润均值、净利润均值及增速情况

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2023年，百强企业毛利率均值为20.85%，较上年下降0.77个百分点，净利率均值为5.41%，较上年下降0.96个百分点，降幅分别收窄2.72个百分点和1.75个百分点。

面对“增收不增利”的局面，百强企业积极采取应对措施。第一，不再简单追求全国化的规模扩张，聚焦高能级城市群，提升服务密度；优化项目组合，主动去化营利弱的项目；项目深耕，探索更多增值服务，提升单项目营业收入。第二，保持审慎战略，放缓并购步伐，主动撤消有问题的并购，下调并购储备金，把握交易底线，减少追求短期成效和快速回报的行为。第三，优化组织架构，精简战线，减少层级，综合化、扁平化管理，开创新模式，动态化调整。

回归服务本源，打造独具特色的“管家服务体系”

图：品质服务助力企业高质发展和保障客户优体验

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服务品质是百强企业高质量发展的必要条件。高质量发展是物业管理行业发展主旋律，要实现高质量发展，离不开以品质为基石的优产品、强品牌、提效益、谋创新、定战略。

好的服务品质是客户体验的保障。体验经济背景下，要求物业企业提供的产品具备人性化、个性化和感性化的特征；在保障人身与物资安全前提下，希望环境优美、生活便捷、宜居宜业，从服务内容、服务时限、服务标准、响应反馈等多维度要求“有物业”向“好物业”转变，客户需求的转变牵引着物业企业对服务品质的提升。

为提升服务品质，部分百强企业打造了具有自身特色的“管家服务体系”，提升客户体验，消除盲点，解决痛点，挖掘爽点，将企业服务或产品有效传递于客户。整体来看，管家服务体系呈现出高品质与优体验、综合性与个性化、强互动与高效率、智能化与低碳化的特点。

建立服务标准体系，分类分级设计服务产品，差异化竞争助高质发展

百强企业以建设可落地的标准化体系为抓手，从服务流程、作业规范、客观考评等多维度全面落实，实现项目管理的标准化，保障企业运营规范、高效。针对住宅业态，不同价格下都有好的服务和产品，百强企业在追求极致基础服务的基础上提供差异化的服务，以满足不同客户需求。

图：百强企业服务产品设计

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面对非住业态的服务场景，百强企业以提升客户整体运营效率和客户员工满意度为目的，以企业非核心业务整体性规划为策略，助力客户业务发展，所提供的服务产品呈现出鲜明的特点，包括多样化、定制化、一站式、专业性等。

平衡规模、效益与品质，收缴率与留存率超90%

服务质量的提升不是无条件的迎合，而是准确契合客户的需求，同时要平衡发展速度、经营效益。百强企业回归自身，修炼内功，严控成本狠抓公司治理，在追求服务品质的同时保障公司效益，在追求效益的同时保证品质。

评价物业企业服务品质优劣最直接的指标为满意度、收缴率与留存率。2023年，百强企业物业服务费收缴率与留存率与过往年份相比基本保持不变，这是对企业服务品质提升行动的正向反馈。

图：2019-2023年百强企业物业服务费收缴率与项目留存率

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“拓深度”激活社区增值潜力，“提密度”紧抓非住宅物业机会

百强企业应充分认识并发挥自身优势，深度挖掘每种业务蕴藏的潜能，探索新的业务模式，使社区增值服务真正形成“第二增长曲线”。在业务布局方面应保持审慎态度，尽量做到少而专、专而精，将服务做深、做透，避免资源和人力投入过度分散导致全局失败。

图：百强企业在社区增值服务中的竞争优势

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基于非住宅物业的IFM是近两年的热门赛道，客户需求多、服务内涵广，市场潜力大，专业性、综合性更强，对服务提供方的要求更高。

百强企业主要以团餐服务、保洁服务为切入口进入IFM领域，其他诸如资产管理、制服服务、环境与能源管理、企业设施维修维护、员工福利管理等尚待突破，IFM服务密度有待提升，巨大的市场潜力远没有释放出来。

图：非住宅各业态IFM服务有待深拓领域

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科技赋能全业态、全场景，智能化手段化解管理难题

科技赋能物业管理已在全业态、全场景中体现地淋漓尽致。百强企业结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案，不断打破服务边界，满足不同业态的物业管理需求。

随着“物业+科技”的不断深化，科技应用几乎实现全场景覆盖，并成为解决物业管理实操难题的金钥匙。电动车充电的安全问题，垃圾分类及处理问题，小区安全的检测等问题迎刃而解。

图：“物业+科技”在解决物业管理难题中的应用场景

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以业务为导向重构人才梯队，提升行业价值汇聚英才

从学历结构看，2023年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.16%；大专学历人员占比23.15%；高中及以下人员占比分别为64.69%。百强企业从业人员的学历平均水平持续提升。

图：2023年百强企业员工结构

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业务发展促进人才结构优化。由于物业行业近年来的深化发展，需要一批懂战略、懂管理、懂资本、懂技术的高素质人才。此外，随着智能设施设备的进一步应用，一定程度上减少了基层岗位用工数量。

百强企业充分认识到引进专业人才的重要性，制定了严格的专业人才招募标准，逐步搭建起各业务板块的人才团队，为新业务的发展和模式探索注入新动力。

留住人才，激发员工的工作热情，使其发挥自身价值。百强企业高度重视人才培养，通过定期、不定期，线上及线下等多样化培训方式，不断提高员工的专业能力和综合素质。

资本市场IPO降温，地方国企加快上市进程

2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低。

图：2014-2023年物业服务企业上市情况

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部分地方国资背景物业企业，如泓盈运服、深业运营、经发物业仍在积极筹备上市，以实现资产保值增值及组织结构优化。

积极响应国家号召，ESG融入发展链条

ESG建设作为企业可持续发展的重要抓手，成为企业竞争力的重要组成部分，被社会所认可与接纳。百强企业积极响应国家号召，坚持用中长期的努力去构建融入企业使命和价值观的企业社会责任模式，以自身ESG建设为支点，撬动整个利益相关者生态圈共推社会可持续发展。

图：百强企业推动利益相关者参与可持续发展

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诚信纳税践行社会责任，吸纳人员就业促社会和谐

2023年，百强企业积极履行纳税义务，践行社会责任，为国家贡献了大量税收，纳税总额达245.32亿元。

百强企业在吸纳就业中起到了积极的推动作用，在维持企业正常经营的前提下，力争做到不裁员，并积极为下岗人员创造再就业机会，有计划地招收大中专毕业生和引进人才，加大专业人才培养力度，为改善就业作出贡献，也为企业发展储备力量，2023年百强企业员工数量均值为6137人。

图：2020-2023年百强企业员工数量均值

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构建全域服务场景，为人民美好生活贡献力量

百强企业打破小区服务边界，协助街道治理，参与城市服务，全场景开展相关业务，为美丽中国建设贡献力量，为人民创造美好生活。

基层治理方面，物业企业对接管项目进行局部翻新、停车场改造、加装电梯等，使不少年久失修、管理混乱、居住环境较差的老旧小区焕然一新，规范了社区管理，提高了居民生活质量。乡村振兴方面，“农村型物业”逐渐兴起。百强企业直接参与乡村治理，包括道路清扫、河道绿化养护、群众所需的小修小补、代买代办等便捷服务，“小物业”服务“大民生”。

图：百强企业参与美丽中国建设环节