写在开篇：本小编对中年男人这一称谓持褒义态度。
人至中年，是社会的中坚力量，承担着支柱角色，他们很重要。
他们的需求很值得被关注。
中年男人有三宝：茅台、钓鱼、始祖鸟。
茅台：对应的是对事业有成的渴望。
钓鱼：对应的是对中年压力短暂逃离的期待。
始祖鸟：对应的是对这个世界尤其是户外征服的希冀。
换个角度来说，中年男人的三宝反应的是，当下有一定消费能力的男士对于美好生活的探索。
小编将2023年至2024年一季度主城区300万及以上的改善住宅的购房者中男性客户的年龄结构进行了拆分，其中30岁-50岁的购房客户占比高达63%。
图：2023年-2024年Q1郑州主城区改善住宅(总价300万及以上)男性购房客户年龄结构
再次印证了：中年男士是这个社会的中坚力量。
近两年，郑州新房市场上的新项目卷产品卷的厉害，尤其是改善项目。
郑州的改善项目也有三宝：会所、景观、外立面。
会所：对应购房客户对精致物质生活的追随。会所配备的形式从单一集中式会所向着集中式会所+架空层泛会所过渡。增加架空层泛会所意味着牺牲可以溢价的首层房源货值，来增加业主休闲娱乐的空间，最主要的是为邻里之间的高频互动提供了就近的场景。
越秀天悦江湾2600㎡集中式会所效果图
越秀天悦江湾800㎡架空社交泛会所示意图
集中式会所配置了，恒温泳池、瑜伽室、壁球室、健身房、双私宴厅等十大会所空间。
架空社交泛会所则打造了图书馆、音乐厅、艺术厅等空间，构建了邻里之间的熟人社区。
那么，在所有项目都在宣传会所的时候，购房者其实应该考虑的是，项目销售完毕以后开发商还会不会持续投入成本自持运营？如果转为代运营，那能不能依旧是业主专属？运营的质量还能不能一如既往？
景观：对应购房客户对精神满足的探索。而观察近期新项目的景观设计，值得一提的一个设计是：景观化零为整，中央景观要足够大才能显得气派，才能体现开发商的真诚。
蝶湖书院非终版规划图 蝶湖书院终版规划图
蝶湖书院两版规划的可售货值大约都在12亿，但是终版则是拉大产品面积段，从125/143/167㎡的产品调整成了169/226㎡的户型配置。
这个看似大胆的调整一举三得，既控制了项目货值，又通过总价过滤保证了项目的高端血统，还为业主呈现了约12000㎡超大尺度中心庭院。
根据克而瑞调研数据显示，项目目前处于内购阶段，并且整盘房源已经内购过半。
另一个景观的亮点是，开发商深知郑州人民对于水的执着与偏爱，利用有限的空间将瀑布景观旱地拔起。
美盛金水印二期6米落差的瀑布景观效果图
越秀天悦江湾11米落高的水晶流瀑景观效果图
社区内部多了水，就多了些活泼与灵动。
外立面：则承载了建筑的灵魂，肩负着城市更新的重任，同时也承担着二手房溢价的核心指标。近期郑州市面上流行的外立面特点也很鲜明：首先，从立面线条上来看，主要分别为两大类：弧形转角和工整直角。
中海时光之境工整直角外立面效果图
电建中原华曦府弧形转角外立面效果图
此外，从外立面的建材上来说，主流就是铝板+玻璃幕组合，并且主要分为两大色系，金色系和灰色系。
万科民安运河锦上灰色系外立面效果图
美盛中环壹号二期金色系外立面效果图
当然除去会所、景观和外立面，目前郑州市场上的新项目还在卷户内设计、高赠送已经是标配。
除了高赠送，还有让人惊喜的“S墙”设计，这里不得不夸一夸招商蛇口。
在惠济区的新项目招商时代观宸首次的将“S墙”设计运用到户内的空间设计中，将厨房里的冰箱外移，实现玄关柜、冰箱、电视柜三者在一个水平线上；做到了“看着弯，用着直”，提升了空间利用率。
各花入各眼，你爱那一朵？
这些新项目在产品上下的功夫是否将好钢用到刀刃上了呢？如果用这些来做产品的溢价，你会pick吗？
作者：一见喜
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