作者：余飞
01
杭州二手房脱手通道打开
如今回过头来看，显然3月中旬杭州解绑二手房限购，给投资客和置换需求人群，打开了脱手通道。
3月14日，发布了《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。其中明确提出：
优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
来源：杭州发布
这意味着，杭州二手房全面解除限购，无论本地人还是外地人，购买不再设置任何限制。
在政策解绑一周后，杭州的二手房住宅挂牌量从13.9万套变成了15.5万套。一周增加了1.6万套。
另外根据手边买房数据显示，新政一周后杭州住宅挂牌量达到16.25万套，比3月14日的13.91万套增长约3.81万套。
显然，杭州的投资客们心态彻底没了，正在疯狂离场。
而从成交量来看，有不少人离场成功了。
公开数据显示，3月14日之后，杭州市二手房日均成交近316.5套，最高单日成交391套。
据杭州贝壳研究院数据，3月14日-4月14日，杭州市区（含临安、富阳）二手房共成交9000多套。
此外，杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州十区二手房成交8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。
进入4月份，二手房成交热度并未冷却，按照手边卖房数据显示，到4月前17天二手房已经成交了4320套，日均302套，按照这种速度，4月份的二手房成交量有望再次突破8000套。
02
杭州二手房疯狂内卷
成交量的飙升，除了二手房买卖不再受限制外，最重要的一个因素，就是通道打开之后，杭州的炒房客与置换业主正在降价逃离。
根据每日经济新闻披露：
目前，杭州部分二手房近期成交的价格已相较2021年前高峰价回调了三四成。比如西湖区文新板块的耀江文鼎苑项目，2021年成交单价普遍在8万元以上，到今年3月时成交单价掉到了5.3万元左右，跌幅超过30%。
“手边买房”数据显示，到3月末，杭州住宅挂牌量达到15.87万套、主要机构在售21万套。其中，降价的房源超过3.5万套，涨价的房源仅有1341套。
降价房源是涨价房源的26倍多。
另外，据诸葛找房平台数据显示，当下杭州挂牌二手房调价房源中，降价卖房的比例达到了95%。
其他城市，不外如是。
武汉挂牌的二手房调价房源中，93%在降价出让。
北京目前的挂牌二手房调价房源中，95%左右在降价。
上海超90%的二手房调价房源在降价出售。
杭州二手房调价房源中，约95%在降价出让。
苏州二手房调价房源中，约95%在降价出让。
南京二手房调价房源中，约95%在降价出让。
成都二手房调价房源中，约90%在降价出让。
西安二手房调价房源中，约89%在降价出让。
诸葛找房追踪的重点14城（北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连），挂牌二手房调价房源中，近90%在降价。
国家统计局最新披露的3月份70个大中城市数据显示，70个城市二手房同比，也即与去年同期价格相比，全线下降。
也就是说，所有城市当下的房价均低于一年前同期。
其中徐州同比跌领跌全国，3月同比下跌了11.3%，也即一年时间房价跌去了一成。
其次是厦门、南京，同比跌幅也接近一成。武汉、广州、温州、郑州四城跌幅也在8%以上。
制图：城市财经；数据：国家统计局
国家统计局采样的70个大中城市，反映的是全国情况，最具代表性的一二三线城市尚且如此，全国大抵亦是如此。
也就是说，全国的二手房，基本都在降价出让。因为不降价，根本卖不出去。
房价上涨的时候评估房价的那些要素，在房价下跌的通道中，已经失效。
在房价上升的年代，包括配套、装修、区位、学区等在内，所有的一切都被明码标价，要估算出一套房子的价值并不难。但现在，过去的那套价格体系失灵后，买房者看中的最主要因素，变成了降价幅度。
相比于二手房，新房由于有备案价这一道关卡，下跌流程较为复杂，尤其是限跌令的阻拦，让新房的跌幅完全不自由。
但新房降价的趋势，无法阻挡。因为新房正在遭遇二手房的暴击。
03
新房降价无法阻挡
当下，二手房已经成为了房地产成交的主流，新房的客源正在遭遇二手房疯狂虹吸。
从数据可以明显看到，不少中心城市的二手房成交量在降价让利之下有了不错的表现，尽管整体仍不如去年。
比如杭州的二手房冲破了8000套，深圳的二手房成交量冲破了5000套，上海的二手房成交量1.8万套，创2023年4月以来新高。
再看新房，国家统计局数据显示：
一季度，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。
来源：国家统计局
2023年，我们的房地产已经够冷了。商品房销量和销售额一路下降。
2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。2023年，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
然而，从今年一季度的表现来看，没有最冷，只有更冷。由此来预估，2024年的商品房销量可能会直接跌至“双8”左右。
分大区来看，房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额全线下降。
房地产投资，东北领跌，一季度下跌了18.9%，其次是西部、中部、东部。
商品房销售面积，中部领跌，一季度下跌了23.9%，其次是西部、东部、东北。
商品房销售额，中部领跌，一季度下跌了28.9%，其次是东部、西部、东北。
来源：国家统计局
新房完败于二手房，一方面因为买新房仍存在较大风险，房企出清仍在持续，买新房仍像是买盲盒。而二手房的交易，则是一手交钱一手交货。
另一方面，在降价力度上，新房远不如二手房来得猛烈。
新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。
在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。
所以，本号一直在呼吁各地城市，尊重市场自主调节行为，不要过多行政干预，放松乃至放开限跌令，才能促进商品房的成交。
过度阻挡，会冷得更彻底。
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