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前几天看到“中原某省会城市”通报称，对抹黑唱衰当地楼市的自媒体进行了约谈批评教育。
说实话，对于这种行为我是挺诧异的。
诧异的不是约谈教育行为的本身，而是当地政府对于自媒体的“重视”程度。
自媒体还能唱衰楼市？这是不是有点太得起自媒体了？
1
先回顾一段历史。
2015年楼市因为08年四万亿的刺激后，各地大干快上的土地供应，配合极度宽松的货币政策让房企肆无忌惮的拿地扩张，新房库存终于被堆积出来一个“天文数字”。
当时是各种办法用尽，新房库存就是下不去，所有还没进场的人都在等着一个经济规律的出现。
供大于求，新房降价。
但现实的情况是，当时的房子已经没有降价的回头路走，出口导向型的经济发展策略已经在2008 年次贷危机后开始转向，对内投资成了拉动经济增长的全新发力点。
投资是真金白银说话，地方政府自从94年分税制改革后，手头一直又处于捉襟见肘的状态。
怎么办？卖地吧。
2003年土地招拍挂制度给地方卖地清除了最后一道障碍，从此土地成了地方财税补充的另外一根大动脉，同时也是举债发展的最佳抵押物。
金融系统就认这玩意的价值。
所以当时的情况是房价退无可退，压根不能跌，因为房地联动已经是深度捆绑，一荣俱损下房子的价值直接影响土地市场来年买卖的行情。
靠着土地的出售和融资，大批地方投资拉动经济的项目正在陆续上马，道路、桥梁、水利、农林、市政、环保、产业园区、物流仓储、能源项目等等等等。
个个都能为来年的GDP贡献自己的一份力量，而GDP这个数字的大小又关系到地方经济发展的“先进性”所以大家都不愿意让步。
怎么办？棚改货币化吧。
回过头来，单独从楼市的角度来看棚改的功效的确是显著的，但同样代价也是巨大的。
没有出清的资产泡沫被堆积的更厉害，居民杠杆率本该在15年减轻的机会也被上涨的房价抹杀，房企以及地方的债务还在快速的无序上涨。
问题来了。
当时的2015年虽说自媒体还不及现在发达，但也已经具备一定的规模，如果自媒体真的像这次“中原某省会城市”说的那样神通广大，可以靠几篇文章几个视频把楼市唱衰，那反过来当时为什么要大费周章的搞棚改？
直接号召全国自媒体，统一唱响楼市光明论就完事了，我相信在我们集中力量办大事的优势下，这种号召是完全可以做到的。
为什么不这样做的？为什么非要大动干戈的拆迁棚改呢？
因为压根行不通。
指望几个小破自媒体写几篇小破文章，就能把楼市的行情炒起来？这有点过分看得起自媒体了。
别说自媒体，就是官媒也没这个力量，2014-2015年期间没少见官媒或者其他有影响力的媒体为楼市站台，结果在棚改货币化政策还没正式出现之前，楼市一直保持着非常稳定的下行趋势。
靠媒体的嘴，唱不亮楼市的天。
同理，唱衰也不行。
16年棚改正式开始后房价快速上升，当时不光国内的官媒还有国外财经媒体，可以说几乎是隔三差五的就要给楼市泼点冷水。
今天说房价上涨对信贷资源挤占的同时扭曲了信贷价格，导致社会融资成本升高，不利于民营经济的投资发展。
明天说房价对内需消费的冲击，更多的收入和储蓄会挪用到房地产市场，间接造成了内需不振。
后天说房地产过热造成地方上的土地金融化，会导致地方过于依赖土地财政和以土地为锚的举债投资，从而间接导致大量的地方债务的产生。
在今天看来这些话算是妥妥唱衰的声音吧？结果呢？楼市照样一路披荆斩棘凯歌高奏，从一线到三线，从市中心到远郊新城，房价的上涨几乎一刻都没停过。
为什么媒体的唱衰失灵了？是这些媒体的咖位不够吗？还是这些媒体的分析没有理论体系缺乏数据支撑？
都不是，唱衰失灵仅仅是楼市还有的消耗。
居民杠杆率和负债空间还没见顶，这些被称之楼市燃料的存在，只要还有的烧，楼市的就不会停下上涨的速度。
这个时候任你什么唱衰的文章视频都没用，对于一路高歌猛进的楼市来说，那些唱衰的声音不过是过耳的杂音罢了。
所以，不要把楼市走向的锅扣在媒体上，这着实有点冤枉媒体。
楼市现在缺的是信心，而信心又是群体的一种共有情绪，现在不是某一个人不看好楼市接下来的发展，而是相当一部分人对楼市望而却步。
这一点从21年开始连续三年下降的新房销量和土地出让金数据，就是最好的证据。
信心是自下而上的传导，最下层的个体们没信心继续增加债务，所以止步不前不再负债进场买房，接着房企新房销售下降，然后土拍遇冷卖地遭遇瓶颈。
从房企到地方再到银行，一个绳子上的蚂蚱，大家谁都别想好过。
2
所以这次“中原某省会城市”的行为站在当地的角度看也不是不能理解。
2018年“中原某省会城市”的土地出让金还能维持在1060多亿，到了过去的2023年就只剩下了236亿。
说断崖式下跌都算委婉的，土地出让金的暴跌，对于“中原某省会城市”每年1100多亿元的公共预算收入水平来说，是不能少了的那块大肥肉。
心疼是肯定的。
而就在这236亿仅存的卖地硕果里，水分还得多少再挤一点。
根据中指研究院的数据统计，2022年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资（城投）占比42%，民企占比仅16%。
覆巢之下岂有完卵，基本盘都不行了，“中原某省会城市”怕是也好不到哪去。
这还不算完，2021年城投拿地是5350亿元，2022年达到6167亿元，再到2023年城投公司因为自身资金承压，拿地金额下滑到2600亿元，同比降幅达到50%以上。
2021年恒大“以身饲虎”点燃楼市暴雷导火索，2022年楼市雷声全面开花，2023年雷声变少但民营房企也彻底趴窝了。
连续3年楼市行情的下行，让城投的托举操作从开始的2021年信心满满，再到来年2022的再加把力，最后到了2023年只能勉强做做样子。
“中原某省会城市”为什么心慌，为什么担心小小的自媒体有能力“唱衰”楼市？原因大致就在这。
城投已经托举地方土拍市场到了双手发酸打晃地步，楼市再继续下行，地方的财政真的就要头大了。
其次从“中原某省会城市”高达30个月的去化周期，和二手房不断上涨到15万套高位的挂牌数量，以及过去两年连续累计下降10.9%的成交价格来看，该城市的新房市场目前在二手房的冲击下压力山大。
而新房又关联着土地，土地又连接着财政与地方债。
一环套一环，逼不得已的“中原某省会城市”只好风声鹤唳，不利于楼市利好的话，大家最好一句都不要说。
只有一个市场脆弱到了一定程度，才会对一切对其并不看好的声音产生发自内心的恐惧，而也是这种恐惧催生出了地方上约谈“唱衰”当地楼市自媒体的行为。
虽说媒体的声音根本撼动不了楼市的走向，可地方上还是因为对媒体的声音过分紧张，从而导致发生这种“屏蔽”掉不看好市场的声音就像抓住救命稻草一样的行为。
行为是可笑的，但究其背后的原因主要还是对救市政策已经缺乏了信心。
有一说一这个对救市政策缺乏信心的心态，倒还真是有一定的道理。
首先我们清楚，就像给一个危重的病人逐渐加大药量一样，楼市的救市政策不是一步到位，而是逐步加强的。
从部分城市放松限购限售门槛，到除一线外几乎全员取消限购，从降低首套按揭首付比例到二套比例也一样下调，再到减少LPR房贷利率，甚至购房契税补贴等等等等。
这个政策力度逐渐加强的过程，也是救市不断受挫的过程。
不太严谨的讲，这和给人看病一样，吃药能解决的，大概率不需要打针，如果从吃药升级到肌肉注射再到吊瓶的话，那大概只能说明病情严重，且前期的治疗方案基本失效。
现在的情况是，救市的药量虽然逐步递增，市场的反应却和药量的上升成反比。
政策的力度越大覆盖面越广，楼市从新房的库存到二手房的挂牌数量就越多，房企的投资和土拍市场的行情就越冷淡。
为什么会这样？因为施药的对象出现了问题。
救市政策的猛药虽然在一直加大药量，但作为药效发力的对象，也就是广大个体，同样也需要有接受药效的一个客观条件。
要知道，居民负债或者说杠杆率并不是孤立存在，它对应的是居民当前收入和未来预期收入。
如果当下收入增长，居民负债和杠杆率就会得到修复，那么继续负债买房的动力和勇气也会增强。
即使当下的收入不增长，但如果居民认为未来的收入有较大增长的希望，那么咬咬牙再多背点债的也不是不可以。
反正未来赚的钱会更多嘛。
可现在的问题是，不仅当下个体的收入没有修复负债空间和杠杆率，对未来收入增长预期大家也并不看好。
所以药量是上去了，但作为楼市底层的“病人”，广大个体是坚决一口不吃。
3
救市政策不断加码的刺激，本来想恢复个体对楼市回暖上行的信心，达到“老乡别走再玩两把”的效果。
可惜个体现在是油盐不进，忙活了两年时间的救市基本是收效甚微。
可以肯定，问题的根子不是自媒体，而是在个体身上，再多的政策都是为了把个体进场负债的路修的更平整，但对于买房后承担的债务压力却从没谈及。
有人说LPR降低的政策是为个体买房减负了，这话没错，房贷利率的降低的确减轻了个体购房的负债压力。
但换个角度从楼市的反应看，降低这点利率的力度还是太小，因为随着利率的降低，新房的销量和房企的回款还在下降，土拍的热度也并未见丝毫的回暖。
看来个体还是不太愿意为了这点利率的“小芝麻”而背上债务的“大西瓜”。
问题还是在发力的对象身上，想救楼市也不是不行，但必须要“南辕北辙”一下。
不要继续再在楼市本身包括但不限于限购政策，金融政策、补贴税费等方面发力，应该调转方向把个体当做施政的对象。
想想怎么让个体的负债空间修复的多一些，杠杆率再低一些，收入再高一些，福利保障再完善一些。
只有这些能给个体勇气，也只有拥有了勇气，买房负债可能才不是那么一件让人担忧和畏惧的事情。
当然要是能松开拿捏价格的大手，让楼市配合出清掉泡沫的话，那就更好不过了。
至于远期人口问题对楼市的影响，那属于无解存在，这是东亚三国中日韩大家谁也逃不脱的规律。
饭要一口一口的吃，能用多次分配把个体收入和福利拉上去，就有可能让楼市“顺滑”的步入中老年阶段，这就已经算稳住了第一步。
然后趁着楼市稳定后把正经的事情再加把劲，产业该转型的转型，该升级的升级，想赚大钱微笑曲线还是要加紧往两端爬。
总不能老围着一堆水泥壳子打转吧。
就这样。
感谢大家阅读，如果喜欢
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